דש ברוקראז': "אג"ח פלזה סנטרס מתומחר במרווחים גבוהים מדי, השקעה מעניינת בסיכון בינוני"
בית ההשקעות דש ברוקרז' החל לסקר את פעילות חברת פלאזה סנטרס בשליטתו של מוטי זיסר ומעריכה את סיכונה כבינוני.
החברה עוסקת בפיתוח מרכזי קניות ובידור בסגנון מערבי במדינות מתפתחות במזרח אירופה ובהודו והחלה לאחרונה לפעול בארצות הברית. רז מור, אנליסט החוב של בית ההשקעות שערך את הסקירה אומר כי "החברה השכילה להגיע למשבר הנדל"ן העולמי לאחר מספר מימושים בהם מכרה 26 מרכזים מסחריים בתמורה כוללת של 1.163 מיליארד אירו. החברה אומנם ביצעה השקעות שונות בקרקעות חדשות אולם השכילה לשמור על רמת מזומנים ופקדונות פיננסים גבוהה באופן מוחלט וביחס לחוב". מור מוסיף כי היות ומדובר בחברה יזמית היושבת על מלאי קרקעות גדול כשרק ארבעה מרכזים פעילים ומניבים שכר דירה, הכנסותיה מהמרכזים המניבים אינם יכולים לשרת את הוצאות הריבית ואת הוצאות ההנהלה וכלליות של החברה. החברה תצטרך להמשיך ולפתח את הקרקעות כדי להגיע לתזרים מהכנסות ו/או לממש את המרכזים שתקים או קרקעות שברשותה. בדש מוסרים כי לחברה יחסים מאזניים חזקים כאשר יחס ההון למאזן עומד על כ- 45% ויחס חוב נטו ל- CAP על 43%. כמו כן, לחברה מזומנים ונכסים פיננסים זמינים למכירה בסך כ- 204 מיליון אירו לעומת חוב פיננסי בסך כ- 757 מיליון אירו. בנוסף, לחברה נכסים פיננסים בסך כ- 67 מיליון אירו מורכבים מפקדונות מוגבלים ופקדונות והשקעות לזמן ארוך. בדש מעריכים כי במצב הנוכחי התזרים השנתי השוטף השלילי, לפני תשלום קרן חוב, מסתכם בכ- 17.7 מיליון אירו בשנה. "לאחר השלמת הפרויקטים שבקנה (להערכתנו ב- 2012) ישתפר תזרים המזומנים השוטף של החברה והוא מוערך בכ- 4.3 מיליון אירו. החברה תוכל לעבור את השנים הקרובות ללא בעיה תזרימית במידה ותמחזר את קרן האג"ח והחוב לבנקים, אך ללא מחזור היא אמורה להיתקל בבעיה בתחילת 2013. להערכתנו, מצבה הפיננסי והעסקי של החברה יאפשר לה מחזור של קרן החוב".
יצוין כי בתחילת 2010 הקימו אלביט הדמיה ופלאזה סנטרס את ELBIT PLAZA USA (בחלקים שווים) לצורך השקעה בנדל"ן מסחרי מניב בארצות הברית. החברה חתמה על הסכם השקעה של 200 מ' דולר עם קרן הנדל"ן האמריקאית איסטגייט פרופרטי (Eastgate Property). על פי ההסכם התחייבו כל אחד מהצדדים להשקיע 100 מיליון דולר בקרן להשקעה בנדל"ן מניב בארצות הברית תוך התמקדות במרכזים מסחריים. מנורה מבטחים וחברות קשורות לה התחייבו להשקיע 31 מיליון דולר בקרן ולכן עומד סך כל ההתחייבויות להשקעה בקרן על 231 מיליון דולר. כוונת הקרן הינה להגיע לגיוס של כ- 400 מיליון דולר מגופים בינלאומיים ומגופים מוסדיים בארץ. מור טוען כי החברה מתכוונת להמשיך לפתח את הקרקעות ולהקים מרכזים חדשים רק באזורים בהם ניתן לקבל מימון ו/או קיים בהם ביקוש לשטחים להשכרה. "בהתאם לאסטרטגיה זו החברה תתמקד בפעילות ביצוע בעיקר בפולין ובסרביה. הפרויקטים בהודו תלויים במימון שתקבל החברה או מימון מתוך מקדמות שתקבל החברה במסגרת מכירת דירות מראש. כמו כן, יתכן והחברה תכניס שותפים לחלק מהפרויקטים בהודו. החברה צופה כי תמשיך לפתח כ- 4-5 פרויקטים מידי שנה". דש מסכמים ואומרים כי איגרות החוב של פלאזה סנטרס מתומחרות במרווחים גבוהים מידי בהשוואה לאגרות דומות להן, בדירוגים דומים והפועלות בתחום הנדל"ן, ולכן מהוות השקעה מעניינת ברמת סיכון בינונית.
