מנפץ את המיתוס: "השקעה בדירה עשויה להיות תנודתית יותר מהשקעה במניות"

האם כדאי להשקיע במניות או בנדל"ן? שאלה זו עמדה מאז ומעולם במרכז הויכוח בקרב במשקיעים בכלל וכלכלנים בפרט. הדעה הרווחת היא שהשקעה במניות היא השקעה שעשויה להניב לאורך זמן תשואה נאה, אך עם תנודתיות גבוהה ועם סיכון משמעותי להפסד. מנגד, השקעה בדירת מגורים נתפסת כהשקעה סולידית עם תנודתיות נמוכה יחסית. מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים, בחן, תוך שימוש בנתוני התשואה של שוקי המניות בישראל ובעולם ובמחירי הדירות למגורים בישראל במהלך 15 השנים האחרונות. התוצאות של בדיקה זו סותרות את הדעה הרווחת ומצביעות על כך שהתנודתיות של התשואה בהשקעה בדירה למגורים עשויה להיות דומה ואף גבוהה מהתנודתיות של התשואה בהשקעה במניות. "בהשקעה במניות ניתן, בעלות מזערית, לפזר את ההשקעה על פני אלפי מניות, עשרות מדינות וענפים כלכליים רבים, ופיזור זה מסייע להקטין במידה ניכרת את התנודתיות של התשואה על השקעה בתיק מניות, לעומת התנודתיות של התשואה על השקעה במניה בודדת. לעומת זאת, בהשקעה בדירה למגורים נוהגים לרוב להשקיע את כל הסכום בנכס בודד", מציין שראל. שראל השתמש בנתנוים של מדיי המניות ת"א 100, MSCI העולמי (בשקלים) ושילוב של שניהם (ביחס השקעה שווה). במקרה של השקעה בתיק מניות משולב (חצי ת"א 100 , חצי MSCI העולמי), התשואה הריאלית ברוטו עמדה ב 15- השנים האחרונות על 6.7 אחוזים בממוצע שנתי, עם סטיית תקן שנתית של 17%. התשואה הריאלית נטו נמוכה בכ- 2 נקודות אחוז, ולכן מסתכמת בכ-4.7%. במקרה של השקעה בדירה למגורים בגודל מסוים (על פי מספר החדרים) ובאזור מסוים בארץ (מתוך 9 אזורים כפי שמוגדרים על ידי הלמ"ס), התשואה הריאלית ברוטו עמדה ב- 15 השנים האחרונות על טווח של בין 2.2%- (תשואה ריאלית נטו של -1.2%) בממוצע שנתי (במקרה של השקעה בדירת 2 חדרים באזור הצפון) ל-3.9% (תשואה ריאלית נטו של כ-4.9%) בממוצע שנתי (במקרה של השקעה בדירת 3 חדרים באזור תל אביב), עם סטיית תקן שנתית של בין 6.8% (במקרה של השקעה בדירת 3 חדרים בגוש דן) ל- 29.8% (במקרה של השקעה בדירת 2 חדרים באזור השרון). הממוצע הפשוט בין 27 סוגי הדירות ( 9 אזורים, 3 גדלי דירה בכל אזור), מצביע על תשואה ריאלית ברוטו של אחוז (תשואה ריאלית נטו של כ -2%) בממוצע שנתי, עם סטיית תקן שנתית של 12.6%. שראל מסביר כי "הבעיה בהשוואה זו היא שלא נבחנה השקעה בדירה בודדת, אלא ב"סל" של עשרות אלפי הדירות בעלות מספר חדרים מסוים והנמצאות באזור מסוים בארץ. ניתן לשער שהתנודתיות של מחירי הדירות גדלה ככל שמפרקים את הסלים לדירות בודדות. לכן, בהסתברות גבוהה, אילו יכולנו לבדוק את התנודתיות של מחירי הדירות הבודדות, היינו מקבלים מספר גבוה בהרבה מ-12.6%, ובהחלט יתכן שהמספר היה אף גבוה מ-17%, סטיית התקן שקיבלנו עבור השקעה בתיק מניות משולב". שראל מסכם ואומר כי "ההשקעה בדירה בודדת למגורים מסוכנת לא פחות, ואולי אף יותר, מהשקעה בתיק מניות משולב ומפוזר, למרות שהתשואה ההיסטורית הממוצעת של השקעה בדירה למגורים הייתה נמוכה יותר בהשוואה להשקעה בתיק מניות. שיקול נוסף לנחיתות של השקעה בדירה למגורים לעומת השקעה במניות היא הנזילות הנמוכה של שוק הדירות, המקשה על מימוש מהיר ויעיל של ההשקעה בדירה למגורים".