מע"מ תשומות הותר כחלק מעלות מלאי מקרקעין במכירה
מע"מ תשומות שקוזז הותר כחלק מעלות מלאי מקרקעין במכירה - פשרת "גן העיר"
ביום 10.2.2010 הושגה פשרה שקיבלה את אישור בית המשפט העליון בעניין חברת פרויקטים גן העיר (להלן: "העוררת"). רקע - העוררת (ב-ו"ע 1018/06) היא עוסק מורשה לצורכי מע"מ. העוררת רכשה קרקע שנרשמה בספריה כמלאי עסקי. לפיכך, קיזזה בעת הרכישה את מע"מ התשומות. ואולם, למיסוי מקרקעין דיווחה העוררת כשווי רכישה את העלות בתוספת המע"מ, ובהתאם לכך שילמה העוררת, בטעות, מס רכישה. כמובן, הכללת המע"מ כחלק משווי העסקה היא טעות, שכן מקום שבו מדובר בעוסק הזכאי לקזז את מע"מ התשומות, שווי הרכישה אינו כולל מע"מ. נוסיף כי מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") חישב את העסקה בתחילה באופן שאינו כולל מע"מ, אולם משהגיעה השומה העצמית, שבטעות יסודה, "תיקן" המנהל את השומה וכלל את המע"מ בשווי הרכישה. החברה ביקשה לתקן את הטעות, אך נענתה בשלילה, מן הטעם שחלף המועד לתיקון שומה על פי הוראות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ועדת הערר קבעה כי במקרה דנן לפי סעיף 107 לחוק "יש סיבה מספקת" להאריך מועדים ולחייב את הרשות לתקן את השומה, אף שחלף המועד לפי סעיף 85(א) לחוק. על קביעה זו ערער מנהל מיסוי מקרקעין, ובהמלצת בית המשפט העליון הושגה הפשרה כדלקמן: הוסכם כי פסק הדין של בית המשפט קמא יבוטל, והשומה לא תתוקן, ואולם שווי הרכישה של הקרקע לצורך עסקת מכר עתידית יהיה השווי כולל המע"מ כפי שנקבע בשומה שהתיישנה. המשמעות של הסכמה זו היא כי מחד גיסא המערערת שילמה 5% מס רכישה על מס תשומות שקוזז, ומאידך גיסא בעת מכירה עתידית יכלול שווי הרכישה את מס התשומות שקוזז (ולמעשה מדובר בעלות ולא בשווי רכישה, שכן מדובר במקרקעין שהם מלאי עסקי, אשר מכירתם אינה נשואה לשומת שבח, אלא לשומת מס הכנסה). כלומר, המערערת קיבלה למעשה הוצאה רעיונית בגובה המע"מ לגבי מכירה עתידית של הקרקע, אף שמע"מ זה קוזז ונתקבל על ידה בחזרה זה מכבר! בכך קנתה החברה באמצעות 5% מס רכישה מגן מס בשיעור מס החברות על מכירת המלאי. אין ספק שמדובר בעסקה משתלמת, אשר כדאי לשקול אותה. אנו מאמינים כי הסכם פשרה זה לווה בהסכמתו המפורשת של פקיד השומה הרלוונטי או של המחלקה המקצועית ברשות המסים, שהרי עם כל הכבוד למנהל מיסוי מקרקעין - הוא אינו הסמכות לקבוע את עלות המקרקעין מקום שמדובר במקרקעין המהווים מלאי עסקי.
הכותבים - מפירמת הייעוץ ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ www.artzi-hiba.co.il
