הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.

מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.

אילו ערים נמצאות ברשימה?

ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.

לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.

• זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות. 

מהדרין מהדרין -0.71%  , אחת מחברות החקלאות הגדולות בישראל, מתרחבת בתוך שוק הנדל״ן ורוכשת שליטה בחברת ההתחדשות העירונית והביצוע "פי הנדסה". במסגרת ההסכם תרכוש מהדרין 51% ממניות החברה לפי שווי של כ-54 מיליון שקל, ובמקביל תקים זרוע ייעודית לפעילות הייזום והמגורים תחת השם ״הורייזון מהדרין״. המהלך מסמן את כניסתה הפורמלית של מהדרין לעולם הייזום והבנייה העירונית, בהמשך למהלכים קודמים שביצעה בשנים האחרונות בתחומי נדל״ן מניב ותשתיות לוגיסטיות.

"פי הנדסה", שהוקמה ב-2006 ומנוהלת על ידי המייסד אבי סויבלזון, פועלת בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן ומתמחה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38. החברה עוסקת גם ביזמות וגם בביצוע, כך שהיא מלווה את הפרויקטים מהשלב התכנוני ועד למסירה לדיירים. לחברה צבר פרויקטים במרכזי ביקוש, בשילוב מספר פרויקטים הנמצאים בשלבי היתר וביצוע.  עבור מהדרין, מדובר בכניסה לשוק שבו נדרשת יכולת ביצוע מוגדרת וניסיון בניהול תהליכים מורכבים מול דיירים, רשויות ושרשרת קבלנים.

המהלך משתלב עם השנים האחרונות שבהן מהדרין הרחיבה את פעילותה מעבר לליבה החקלאית: החברה פיתחה שימושים לוגיסטיים ותעשייתיים בשטחים בהם היא מחזיקה, קידמה תשתיות קירור ואחסון למוצרי חקלאות, ונכנסה לתחום האנרגיה המתחדשת בשותפות עם טראלייט. כעת היא מוסיפה נדל״ן למגורים כמנוע צמיחה נוסף, ובעיקר כזה שנשען על נכס קיים ומשמעותי: עתודות הקרקע שלה בישראל. 

הקמת החברה החדשה, "הורייזון מהדרין", צפויה לשמש כמסגרת המאגדת את פעילות הנדל״ן בקבוצה. נוצר מצב שמהדרין מחזיקה קרקעות בהיקפים משמעותיים לאורך שנים, והרבה קרקעות מהם עם פוטנציאל תכנוני, חלקן בשטחים עירוניים ואזורי תעסוקה שבהם ניתן להשביח משמעותית את הנכס. או שינוי ייעוד ו׳/או פיתוח יזמי. באמצעות רכישת השליטה ב"פי הנדסה", מהדרין למעשה מייצרת לעצמה זרוע ביצועית שתאפשר לה לייצר ערך על בסיס הקרקעות והפרויקטים העתידיים, מבלי להסתמך בלעדית על גורמי תכנון וביצוע חיצוניים. במהדרין מעריכים כי המהלך יאפשר קידום מהיר ויעיל יותר של מיזמי נדל״ן, נוכח היכולת להפעיל מנגנון תכנון, ייזום וביצוע בתוך הבית.

• ההשקעה הקטנה של יצחק תשובה בדרום אמריקה וההשקעה שהניבה לו רווח של 70% בשנתיים
• ב-180 מיליון שקל: מהדרין וטראלייט מקימות פרויקט אגרו-וולטאי בצפון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוסף, החיבור בין עתודות קרקע לבין גוף יזמי-ביצועי עשוי לקצר לוחות זמנים ולהעניק שליטה טובה יותר בעלויות ובנראות הפרויקטים בשוק. מנגד, מדובר במהלך עם מורכבות וניהול סיכונים גבוה. שכן פרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד במרכזי ערים, דורשים ליווי צמוד, תקצוב רב־שנתי, יכולת הנעת בעלי דירות ותמרון מול רגולציה עירונית וממשלתית.