"העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי"
"העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי" – כך מזהיר פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי של בנק הפועלים. לדבריו, צמצום ההיצע בעקבות הלחימה מעצים את הסיכון להחרפת עודפי הביקוש בשוק הדיור. "הציבור מבין זאת היטב, ועם עליות המחירים בפועל סביר שהתפתחו גם ציפיות לעליות עוד יותר חדות בהמשך, דבר שכשלעצמו מגביר את הביקושים כבר כיום", אמר.
"המחירים עולים". דירות בבנייה (איציק יצחקי)
ליידרמן מוסיף כי "חרף מצב המלחמה, נתוני הלמ"ס מעידים על התעוררות ניכרת בשוק הדיור מתחילת השנה בישראל. רק בחודש יולי חל זינוק של 41% במכירת דירות חדשות ויד שנייה יחסית ליולי אשתקד. עובדה בולטת זאת עבור משק קטן הנמצא במצב של מלחמה מתמשכת, תוך רמת אי-ודאות ביטחונית גבוהה, הודגשה גם בסקירה האחרונה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר".
עוד ציין בכנס ירושלים לעסקים של פירמת BDO, משרד עו"ד אגמון עם טולצ'ינסקי ובנק הפועלים, כי "עלייה חדה של 32% במכירות נרשמה גם בהשוואת שלושת החודשים מאי-יולי האחרונים לעומת אותה התקופה בשנה החולפת. אזור המרכז הוביל בתקופה זו עם גידול של 23% במכירות ואחריו אזור הדרום ע- 21%. " הזינוק בביקושים בערי הדרום, בעיקר על ידי צעירים, היא תופעה מעניינת וחשובה מבחינה לאומית. חלק מהגידול בביקוש לדירות הגיע מאותם משקי בית שפונו מבתיהם בצפון ובדרום וכן מיהודים בתפוצות", מבהיר ליידרמן.
- איתמר פורמן עובר מהפועלים לישראכרט
- סכסוך העבודה בבנק הפועלים: 8,000 עובדים בשביתות אזוריות ללא הגבלת זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי מחירי הדיור מציין פרופ' ליידרמן כי מחירי הדירות שנמכרו בחודשיים יוני-יולי על בשיעור של 5.8% לעומת מחירי העסקאות באותה התקופה בשנה שעברה. יולי היה החודש השמיני ברציפות עם עליית מחירים. יש לזכור כי במרבית חודשי שנת 2023 נרשמה דווקא ירידה במירי הדיור. "על רקע העלייה בביקוש ובמחירים, רוב חברות הנדל"ן למגורים הציגו בדוחות הכספיים שלהן שפורסמו באוגוסט שיפור ברווחיות הגולמית שלהן. זאת, גם בתקופה בה חלה התייקרות בתשומות הבנייה ובשכר העבודה ותחת עלויות מימון משמעותיות", מחדד ליידרמן.
"מחסור חמור בצד ההיצע"
ליידרמן אף התייחס לסיבה לעלייה בביקושים, ולדבריו היא נובעת בין היתר על רקע שינוי גישה של הציבור. "ככל הנראה, לאחר תקופה של המתנה להתפתחויות אפשריות — כגון הפחתת הריבית וירידות מחירים על רקע המלחמה — הציבור שינה את גישתו והבין שייתכן וכדאי להחליט על רכישת דירה בהקדם בהינתן המחסור החמור בצד ההיצע של השוק".
חרף השיפור ברמת הפעילות השוטפת בשוק, ליידרמן הדגיש שמבחינת צד ההיצע, הקובע את התפוקות וההשקעות הריאליות, ענף הנדל"ן נמצא בתקופה קשה. "ההשקעות הריאליות בבניה מהוות 13% מהתמ"ג, כאשר 52% הם בבניה למגורים, 30% בניה לא למגורים ו- 18% תשתיות. "מדובר בענף מרכזי במשק, המהווה אחד ממנועי הצמיחה העיקריים שלנו. בצד ההשפעה השלילית של חוסר הוודאות הביטחונית, הענף סובל ממחסור בעובדים, מעודף ביורוקרטיה ומתנודתיות במדיניות הממשלתית ביחס לענף. על פי כלכלני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בתשעת החודשים מפרוץ המלחמה ועד אמצע השנה, הירידה בפעילות היצרנית של הענף תרמה לאובדן של 4.4 אחוזי תוצר יחסית לתוואי המגמה מלפני המלחמה. כל זה קורה דווקא בזמן שבמערכת הבנקאית יש מקורות מימון פנויים לתמיכה בענף".
"התוצאות מהמצב האקוטי הזה לא איחרו לבוא. יש ירידה ניכרת בהתחלות הבניה, שככל הנראה יהיו מתחת ל- 60 אלף יחידות השנה ובמקביל חלה ירידה בגמר הבניה. ובוודאי שלא ניתן להתעלם מההתארכות של משך זמן הבניה למגורים ל- 35 חודשים בהשוואה ל- 29 חודשים ב- 2019".
- מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
פרופ' ליידרמן (משמאל, יחצ)
פרופ' ליידרמן סיכם כך: "תחת מלחמת חרבות ברזל חלה החרפה של עודף הביקוש לדיור בישראל. זאת, תחת צמצום חריף בצד ההיצע. מחירי הדיור מגיבים בעיקר למצב הביקוש וההיצע בשוק. הגורמים השונים המעורבים בשוק מבינים היטב כי מצב עודף הביקוש לא צפוי להשתנות בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, ותיתכן אף החרפה שלו. מצוקת ויוקר הדיור הם בעיה כלכלית-חברתית בולטת ומצערת במציאות הישראלית. יש בידי הממשלה כלים רבים ומגוונים להמרצת צד ההיצע של השוק, תוך צמצום עודף הביורוקרטיה והרגולציה. אם המגמות הקיימות יימשכו, לא נופתע אם החל מחודש מסוים בזמן לא רחוק מהיום יתחילו להירשם עליות דו-ספרתיות, במונחים שנתיים, במדד מחירי הדיור".
"האם דירה היא יצירת אמנות?"
רו"ח דן אטיאס, שותף, ראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת פירמת BDOנתן סקירה של המצב הכלכלי בישראל, סביבת הריבית והתמקד בתחום ציפוף אוכלוסין והתחדשות עירונית. הוא ציין כי "מדד מחירי הדירות צפוי להגיע בסוף השנה לכ-10%. איך ייתכן שהריבית גבוהה, ומחירי הדירות עולים. האם דירה היא יצירת אמנות? כמובן שלא. אז למה מחירי הדיור עולים? הסיבות לכך רבות, בין היתר צניחה משמעותית בעובדים לענף הבנייה. כיום חסרים כ-50 אלף עובדים בענף, מה שמוביל להתייקרות".
גם התחלות הבנייה הואטו ב-20% מאז מחצית 2022, הדמוגרפיה בישראל היא מהגבוהות בעולם וצפויה להיות המדינה הצפופה בעולם. הערים בישראל צפופות פחות מערים בעולם. חייבים לצופף את האוכלוסייה, ואם רוצים לעשות זאת לא ניתן לעשות זאת ללא תשתיות".
עו"ד צביקה אגמון, שותף מייסד משרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי: "הניצחון הראשון והחשוב ביותר במלחמה כעת בעיניי הוא החזרת החטופים לארצנו מיד. בנוסף, הנפת דגל שמסמל כי למרות אויבינו שקמים עלינו להרע, אנו ממשיכים לפתח את המדינה בה אנו חיים.
- 4.שמאי מוטה 19/09/2024 00:39הגב לתגובה זו"המבחן לקיום בועת נדל"ן - בחודשים הקרובים" פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, אמר בוועידת נדל"ן 2010: "מחירי הדיור בישראל עלו מ-2007 ב-29% ריאלית וחזרו לרמתם לפני המיתון של תחילת שנות ה-2000. כעת אנו לא רואים סיבה לעלייה דו-ספרתית נוספת ואם נראה עלייה כזו - נדע שיש בה מרכיב בועתי" עוד אמר ליידרמן, כי "גם בהשוואה בין התפתחות מחירי הבתים יחסית לשכר דירה, ההתפתחויות בישראל אינן מצביעות על קיום בועה מהסוג שראינו בחו"ל. במצבים בועתיים, מקובל לראות פתיחת פער משמעותי בין מחיר הדירות לבין שכר הדירה עליהן, פער שהגיע בשנים האחרונות ל-70%-80% בארה"ב ובאוסטרליה, ול-60% באנגליה. לעומת כל אלה, בישראל עלו לאחרונה מחירי 'הנכס' (הדירות) בכ-17% יותר מאשר מחיר שכר הדירה, כשליש מהפער שנפתח במדינות הבועה בחו"ל. "השוואה נוספת שחשוב לעשות היא בנושא המינופים, שהרי בבועה הטיפוסית אלה עלולים להאיץ משמעותית את עליות המחירים. בזמן שבשיא עליות המחירים בארה"ב, יתרת האשראי לדיור הגיעה ל-70% ובאנגליה ל- 62%, יחס זה עומד כיום בישראל על רמה נמוכה יותר של כ- 25%. "פסיכולוגיית המשקיעים היא חלק
- 3.קבלן 17/09/2024 20:32הגב לתגובה זוזה החיים!!
- 2.ציוני 17/09/2024 18:28הגב לתגובה זועוד מפמפם בועה שתפקידו להכניס עוד אנשים למעגל העוני.
- 1.אלי 17/09/2024 14:03הגב לתגובה זוביקוש ורצון זה לא אותו דבר. יש רצון אבל אין יכולת אז אין ביקוש.
- תמשיך לשבת על הגדר (ל"ת)גל 17/09/2024 14:46הגב לתגובה זו
- זאב 17/09/2024 20:09אוהבים כבשים כמוך בעשירון העליון
צחי אבו. קרדיט: יובל אליאסאבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל
קרן הריט בשליטתו של צחי אבו מתרחבת: הדירות יושכרו ל-5 שנים בתשואה של כ-5.2% צמוד למדד לשנה; העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים ולחזק את ה-NOI של החברה
קרן אבו פמילי ריט , שבשליטת היזם צחי אבו, ממשיכה להתרחב ומדווחת על רכישה משמעותית נוספת בתחום המגורים להשכרה. דירקטוריון הקרן אישר את רכישתן של 35 דירות במתחם מגורים באשדוד, בתמורה כוללת של 46 מיליון שקל (כולל מע"מ). נראה כי מדובר במהלך נוסף במסגרת האסטרטגיה של הקרן להגדיל את פורטפוליו הנכסים המניבים שלה ולבסס את פעילותה בשוק השכירות לטווח ארוך.
התמורה תשולם בשני שלבים: 15 מיליון שקל במועד החתימה ו-31 מיליון שקל נוספים בתוך 90 יום ממועד כניסת ההסכם לתוקף, בכפוף להשלמת התנאים המתלים, מסירת החזקה והמצאת האישורים הנדרשים.
את העסקה מתכננת הקרן לממן באמצעות הנפקת אג"ח או מימון בנקאי, בהתאם לתנאי השוק ולמדיניות המימון שלה.במסגרת התנאים שסוכמו, כל 35 הדירות יושכרו לתקופה של חמש שנים, בהסכמי שכירות שיניבו תשואה שנתית של כ-5.2% צמודה למדד, נתון הנחשב לגבוה יחסית בשוק השכירות המקומי. בקרן מציינים כי השלמת העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, ולחזק את ה-NOI (רווח תפעולי נקי מנכסיה של החברה) כבר בטווח הקרוב.
נכון להיום כולל הפורטפוליו של הקרן כ-1,074 דירות בפריסה ארצית, מתוכן 368 דירות מניבות ב-5 פרויקטים פעילים, 324 דירות בשלבי בנייה שונים ו־381 דירות בשלבי תכנון. הנכסים פרוסים בערים חיפה, רחובות, בית שמש, אילת ואשדוד. מה שככל הנראה מעניק לקרן פיזור גיאוגרפי רחב ויציבות תזרימית.
- צחי אבו: "תחנת הכוח במנשה יכולה להפוך השקעה של 70 מיליון שקל למיליארד וחצי"
- ארי נדל"ן: ה-NOI גדל ב-4%; התקדמות בפרויקטים באשדוד אילת וקפריסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, הקרן נמצאת בימים אלו בהליך מיזוג מתקדם עם החברה הציבורית "הודיית הארץ". לפי מתווה העסקה, בעלי המניות של אבו פמילי ריט יקבלו כ-88% ממניות החברה הממוזגת, לצד תמורה כספית נוספת. המיזוג צפוי להעניק לקרן יתרון משמעותי בנגישות לשוק ההון ולמקורות מימון עתידיים, ולחזק את מעמדה כאחת מהשחקניות המרכזיות בתחום הנדל"ן להשכרה לטווח ארוך בישראל.
מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
תל אביב עם 10.4 אלף דירות במלאי, עלייה של 2% בחודש. חלק גדול מהמלאי הוא של דירות של התחדשות עירונית
לפי נתוני הלמ"ס, נרשמה ירידה של 1.7% בהיקף מכירת דירות לעומת הרבעון הקודם, ו-ירידה של 16.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, על פני הרבעון יש עלייה במכירות מחודש לחודש. אלו נתונים מעודכנים לאוגוסט, כשנראה שבנטרול נתוני עונתיות בשל החגים, גם ספטמבר ואוקטובר מבטאים יציבות ואפילו עלייה בהיקפים.
ירידה דרמטית היתה בדירות חדשות - ירידה של 28.1% במכירות הקבלנים ל-8,100 דירות. גם כאן היתה עלייה על פני הרבעון. ועדיין - אלו מספרים נמוכים בראייה היסטורית. ם היסטורית.
הדירות הלא מכורות מצטברות - והפערים בין הערים בולטים
במקביל לירידה בביקושים, היצע הדירות הלא מכורות ממשיך לעלות. באוגוסט נוסף מלאי של כ-800 דירות חדשות, שהעלו את סך המלאי לכ-83,360 דירות - שיא חדש. תל אביב מובילה עם 10,420 דירות, גידול חודשי של 2%; אחריה ירושלים עם 8,240 (עלייה של 2.6%), ובת ים עם 4,380. רמת גן ונתניה סוגרות את החמישייה המובילה, כאשר בנתניה נרשמה דווקא ירידה של 4.7% במלאי.
מרבית המלאי (56%) מרוכז במחוז תל אביב והמרכז, מה שמסביר את הירידות במחירי הדירות באזורים אלה ואת השפעתם על מדדי המחירים הכלליים. המגמה מקבלת חיזוק מהמשך פעילות הבנייה - קצב התחלות הבנייה נשאר גבוה גם כאשר הביקושים נחלשים.
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אופקים בצמרת - ומה קורה בשוק היד השנייה?
אחת ההפתעות הגדולות בנתוני הלמ"ס היא העיר אופקים, שמובילה את מכירת הדירות החדשות ברבעון האחרון עם 501 עסקאות - יותר מתל אביב (498), נתניה (432) ולוד (416). ההסבר נעוץ בפרויקטים ממשלתיים כגון "דירה בהנחה" בשכונת עומרים בעיר, שבה נמכרו דירות רבות מראש במסגרת התוכנית.
