"העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי"
"העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי" – כך מזהיר פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי של בנק הפועלים. לדבריו, צמצום ההיצע בעקבות הלחימה מעצים את הסיכון להחרפת עודפי הביקוש בשוק הדיור. "הציבור מבין זאת היטב, ועם עליות המחירים בפועל סביר שהתפתחו גם ציפיות לעליות עוד יותר חדות בהמשך, דבר שכשלעצמו מגביר את הביקושים כבר כיום", אמר.
"המחירים עולים". דירות בבנייה (איציק יצחקי)
ליידרמן מוסיף כי "חרף מצב המלחמה, נתוני הלמ"ס מעידים על התעוררות ניכרת בשוק הדיור מתחילת השנה בישראל. רק בחודש יולי חל זינוק של 41% במכירת דירות חדשות ויד שנייה יחסית ליולי אשתקד. עובדה בולטת זאת עבור משק קטן הנמצא במצב של מלחמה מתמשכת, תוך רמת אי-ודאות ביטחונית גבוהה, הודגשה גם בסקירה האחרונה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר".
עוד ציין בכנס ירושלים לעסקים של פירמת BDO, משרד עו"ד אגמון עם טולצ'ינסקי ובנק הפועלים, כי "עלייה חדה של 32% במכירות נרשמה גם בהשוואת שלושת החודשים מאי-יולי האחרונים לעומת אותה התקופה בשנה החולפת. אזור המרכז הוביל בתקופה זו עם גידול של 23% במכירות ואחריו אזור הדרום ע- 21%. " הזינוק בביקושים בערי הדרום, בעיקר על ידי צעירים, היא תופעה מעניינת וחשובה מבחינה לאומית. חלק מהגידול בביקוש לדירות הגיע מאותם משקי בית שפונו מבתיהם בצפון ובדרום וכן מיהודים בתפוצות", מבהיר ליידרמן.
- קרן "פועלים להצלחה" תחלק 1.2 מיליון שקל לסטודנטים
- בנק הפועלים תרם 1.3 מיליון שקל לבתי חולים שנפגעו או טיפלו בפצועי המבצע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי מחירי הדיור מציין פרופ' ליידרמן כי מחירי הדירות שנמכרו בחודשיים יוני-יולי על בשיעור של 5.8% לעומת מחירי העסקאות באותה התקופה בשנה שעברה. יולי היה החודש השמיני ברציפות עם עליית מחירים. יש לזכור כי במרבית חודשי שנת 2023 נרשמה דווקא ירידה במירי הדיור. "על רקע העלייה בביקוש ובמחירים, רוב חברות הנדל"ן למגורים הציגו בדוחות הכספיים שלהן שפורסמו באוגוסט שיפור ברווחיות הגולמית שלהן. זאת, גם בתקופה בה חלה התייקרות בתשומות הבנייה ובשכר העבודה ותחת עלויות מימון משמעותיות", מחדד ליידרמן.
"מחסור חמור בצד ההיצע"
ליידרמן אף התייחס לסיבה לעלייה בביקושים, ולדבריו היא נובעת בין היתר על רקע שינוי גישה של הציבור. "ככל הנראה, לאחר תקופה של המתנה להתפתחויות אפשריות — כגון הפחתת הריבית וירידות מחירים על רקע המלחמה — הציבור שינה את גישתו והבין שייתכן וכדאי להחליט על רכישת דירה בהקדם בהינתן המחסור החמור בצד ההיצע של השוק".
חרף השיפור ברמת הפעילות השוטפת בשוק, ליידרמן הדגיש שמבחינת צד ההיצע, הקובע את התפוקות וההשקעות הריאליות, ענף הנדל"ן נמצא בתקופה קשה. "ההשקעות הריאליות בבניה מהוות 13% מהתמ"ג, כאשר 52% הם בבניה למגורים, 30% בניה לא למגורים ו- 18% תשתיות. "מדובר בענף מרכזי במשק, המהווה אחד ממנועי הצמיחה העיקריים שלנו. בצד ההשפעה השלילית של חוסר הוודאות הביטחונית, הענף סובל ממחסור בעובדים, מעודף ביורוקרטיה ומתנודתיות במדיניות הממשלתית ביחס לענף. על פי כלכלני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בתשעת החודשים מפרוץ המלחמה ועד אמצע השנה, הירידה בפעילות היצרנית של הענף תרמה לאובדן של 4.4 אחוזי תוצר יחסית לתוואי המגמה מלפני המלחמה. כל זה קורה דווקא בזמן שבמערכת הבנקאית יש מקורות מימון פנויים לתמיכה בענף".
"התוצאות מהמצב האקוטי הזה לא איחרו לבוא. יש ירידה ניכרת בהתחלות הבניה, שככל הנראה יהיו מתחת ל- 60 אלף יחידות השנה ובמקביל חלה ירידה בגמר הבניה. ובוודאי שלא ניתן להתעלם מההתארכות של משך זמן הבניה למגורים ל- 35 חודשים בהשוואה ל- 29 חודשים ב- 2019".
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- קרסו: תוכנית יוספטל בחולון על סף קריסה - דורשת יותר מגורים, פחות משרדים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
פרופ' ליידרמן (משמאל, יחצ)
פרופ' ליידרמן סיכם כך: "תחת מלחמת חרבות ברזל חלה החרפה של עודף הביקוש לדיור בישראל. זאת, תחת צמצום חריף בצד ההיצע. מחירי הדיור מגיבים בעיקר למצב הביקוש וההיצע בשוק. הגורמים השונים המעורבים בשוק מבינים היטב כי מצב עודף הביקוש לא צפוי להשתנות בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, ותיתכן אף החרפה שלו. מצוקת ויוקר הדיור הם בעיה כלכלית-חברתית בולטת ומצערת במציאות הישראלית. יש בידי הממשלה כלים רבים ומגוונים להמרצת צד ההיצע של השוק, תוך צמצום עודף הביורוקרטיה והרגולציה. אם המגמות הקיימות יימשכו, לא נופתע אם החל מחודש מסוים בזמן לא רחוק מהיום יתחילו להירשם עליות דו-ספרתיות, במונחים שנתיים, במדד מחירי הדיור".
"האם דירה היא יצירת אמנות?"
רו"ח דן אטיאס, שותף, ראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת פירמת BDOנתן סקירה של המצב הכלכלי בישראל, סביבת הריבית והתמקד בתחום ציפוף אוכלוסין והתחדשות עירונית. הוא ציין כי "מדד מחירי הדירות צפוי להגיע בסוף השנה לכ-10%. איך ייתכן שהריבית גבוהה, ומחירי הדירות עולים. האם דירה היא יצירת אמנות? כמובן שלא. אז למה מחירי הדיור עולים? הסיבות לכך רבות, בין היתר צניחה משמעותית בעובדים לענף הבנייה. כיום חסרים כ-50 אלף עובדים בענף, מה שמוביל להתייקרות".
גם התחלות הבנייה הואטו ב-20% מאז מחצית 2022, הדמוגרפיה בישראל היא מהגבוהות בעולם וצפויה להיות המדינה הצפופה בעולם. הערים בישראל צפופות פחות מערים בעולם. חייבים לצופף את האוכלוסייה, ואם רוצים לעשות זאת לא ניתן לעשות זאת ללא תשתיות".
עו"ד צביקה אגמון, שותף מייסד משרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי: "הניצחון הראשון והחשוב ביותר במלחמה כעת בעיניי הוא החזרת החטופים לארצנו מיד. בנוסף, הנפת דגל שמסמל כי למרות אויבינו שקמים עלינו להרע, אנו ממשיכים לפתח את המדינה בה אנו חיים.
- 4.שמאי מוטה 19/09/2024 00:39הגב לתגובה זו"המבחן לקיום בועת נדל"ן - בחודשים הקרובים" פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, אמר בוועידת נדל"ן 2010: "מחירי הדיור בישראל עלו מ-2007 ב-29% ריאלית וחזרו לרמתם לפני המיתון של תחילת שנות ה-2000. כעת אנו לא רואים סיבה לעלייה דו-ספרתית נוספת ואם נראה עלייה כזו - נדע שיש בה מרכיב בועתי" עוד אמר ליידרמן, כי "גם בהשוואה בין התפתחות מחירי הבתים יחסית לשכר דירה, ההתפתחויות בישראל אינן מצביעות על קיום בועה מהסוג שראינו בחו"ל. במצבים בועתיים, מקובל לראות פתיחת פער משמעותי בין מחיר הדירות לבין שכר הדירה עליהן, פער שהגיע בשנים האחרונות ל-70%-80% בארה"ב ובאוסטרליה, ול-60% באנגליה. לעומת כל אלה, בישראל עלו לאחרונה מחירי 'הנכס' (הדירות) בכ-17% יותר מאשר מחיר שכר הדירה, כשליש מהפער שנפתח במדינות הבועה בחו"ל. "השוואה נוספת שחשוב לעשות היא בנושא המינופים, שהרי בבועה הטיפוסית אלה עלולים להאיץ משמעותית את עליות המחירים. בזמן שבשיא עליות המחירים בארה"ב, יתרת האשראי לדיור הגיעה ל-70% ובאנגליה ל- 62%, יחס זה עומד כיום בישראל על רמה נמוכה יותר של כ- 25%. "פסיכולוגיית המשקיעים היא חלק
- 3.קבלן 17/09/2024 20:32הגב לתגובה זוזה החיים!!
- 2.ציוני 17/09/2024 18:28הגב לתגובה זועוד מפמפם בועה שתפקידו להכניס עוד אנשים למעגל העוני.
- 1.אלי 17/09/2024 14:03הגב לתגובה זוביקוש ורצון זה לא אותו דבר. יש רצון אבל אין יכולת אז אין ביקוש.
- תמשיך לשבת על הגדר (ל"ת)גל 17/09/2024 14:46הגב לתגובה זו
- זאב 17/09/2024 20:09אוהבים כבשים כמוך בעשירון העליון
יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.
קרסו: תוכנית יוספטל בחולון על סף קריסה - דורשת יותר מגורים, פחות משרדים
קרסו נדל"ן תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם יוספטל בחולון, אחד ממיזמי הפינוי בינוי השאפתניים בעיר, נקלעה למבוי סתום. קרסו נדל"ן, היזמית המובילה בפרויקט, טוענת שהתוכנית במתכונתה הנוכחית אינה כלכלית ודורשת שינוי דרמטי: צמצום שטחי התעסוקה והמסחר לטובת הוספת דירות מגורים. הסיבה המרכזית? התלות בשני קווי מטרו שיפעלו רק בעוד שנים רבות, בעוד השוק המקומי מתקשה לקלוט היקפי משרדים כה גדולים. קרסו פנתה לעיריית חולון בבקשה לתכנון מחדש ואף שוקלת עתירה משפטית נגד הוועדה המחוזית.
התוכנית משתרעת על 68 דונם בכניסה המערבית לחולון, ליד תחנת הרכבת יוספטל. היא כוללת הריסת מבנים ישנים והקמת כ-1,620 דירות חדשות, קריית ממשלה, שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, עם מגדלים בני עשרות קומות. קרסו, האחראית לשניים משלושת המתחמים, מתחייבת לבנות 423 דירות וכ-120 אלף מ"ר משרדים. אך לדבריה, המכפיל של 2.5 דירות חדשות לכל דירה ישנה אינו ישים, שכן עלויות בניית המשרדים מכבידות על המודל הכלכלי.
הוועדה המחוזית, שמכירה בטענות אך מתעקשת על עירוב שימושים אינטנסיבי בשל קרבת המתחם לתחבורה ציבורית עתידית, ביצעה התאמות מינוריות בתמהיל הדירות אך דחתה בקשות להוספת מאות יחידות דיור. התוצאה: היזמים נאלצים לשאת בעלויות בנייה ומימון גבוהות ללא תשואה מיידית משטחי התעסוקה, במיוחד לאור שוק המשרדים הרווי בפריפריה של תל אביב וחוסר הנגישות התחבורתית הנוכחית.
קרסו מדגישה כי תפעל לקדם תוכנית חלופית שתגדיל את מספר הדירות ותצמצם את שטחי המשרדים, כדי להבטיח היתכנות כלכלית ולספק מענה הולם לדיירים הקיימים. במקביל, החברה שוקלת עתירה מנהלית נגד אישור התוכנית הנוכחית.
- קרסו נדל"ן: ה-NOI גדל ב-5%, הסתכם בכ-19 מ' שקל
- קרסו נדל"ן: עליה של 31% בהכנסות - 129 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשבר ביוספטל ממחיש את המתח הגובר בין חזון התכנון הממסדי, המבקש ליצור ערים מעורבות שימושים עם דגש על תחבורה ציבורית עתידית, לבין המציאות הכלכלית של היזמים. להלן דוגמאות והרחבות לאתגרים המרכזיים:
