הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירות
צילום: תמר מצפי

הישראלים חזרו לקנות דירות: גידול של 10% בחודש פברואר

סקירת משרד האוצר מעלה, כי בחודש פברואר נרכשו כ-10 אלף דירות; אזור ת"א, אחד המשמעותיים בפעילות שוק הנדל"ן המקומי, יורד ב-11% ובולט בחולשתו
 
לימור זילבר | (5)
נושאים בכתבה מגורים נדל"ן למגורים

בחודש פברואר נרכשו כ-10 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש פברואר 2021 שפרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר

בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (בעיקר "מחיר למשתכן"), עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש פברואר על 9.4 אלף, עליה של 19% בהשוואה לפברואר אשתקד. בהמשך לעליה של 16% שנרשמה בחודש ינואר (בהשוואה למקביל לו אשתקד). יש לציין כי שיעורי הגידול בחודשיים הראשונים של השנה אף כי הינם גבוהים כשלעצמם, עדיין מתונים מאלו שנרשמו מאז הופחת מס הרכישה על המשקיעים בסוף חודש יולי אשתקד. בהשוואת רמת העסקאות בשוק החופשי ברמה הארצית בחודש פברואר האחרון למקבילים לו בעשרים השנים האחרונות נמצא כי זוהי אחת הרמות הגבוהות ביותר שנרשמו, כאשר מקדימים אותו רק חודשי פברואר בשנים 2016 ו-2015.

רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי הסתכמו בחודש פברואר ב-4.9 אלף דירות, גידול של 7% בהשוואה לפברואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. בשוק החופשי נרשם  גידול חד של 29% ברכישות סגמנט זה בהשוואה לפברואר אשתקד וגידול מתון של 3% בהשוואה לחודש הקודם.

מכירות "מחיר למשתכן" הוסיפו לרדת בחודש פברואר בשיעור חד של 41% בהשוואה לינואר אשתקד, בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו מאז פרוץ מגפת הקורונה. בלטו בחודש זה תחילתן של המכירות בפרויקט הגדול באור-עקיבא. עם זאת מסתמן כי חלק לא מבוטל מרכישות אלו הינו למטרות השקעה.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש פברואר  ב-3.3 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. בכך היה סגמנט זה היחידי שרשם ירידה ברכישות בחודש פברואר.

מכירות הקבלנים בחודש פברואר הסתכמו ב-3.6 אלף, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה של 6% בהשוואה לחודש הקודם. בשוק החופשי בלבד נרשם גידול חד של 47% במכירות הקבלנים בהשוואה לפברואר אשתקד ואילו בהשוואה לחודש הקודם נותרו מכירות אלו ללא שינוי.

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש פברואר עמד על 6.5 אלף, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. אזור ת"א ממשיך לבלוט עם ירידה חדה ברכישות אלו, כאשר זו בולטת במיוחד בקרב משפרי הדיור בעיר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו באלפיים דירות,  גידול חד של 60% בהשוואה לפברואר אשתקד, על רקע הפחתת מס הרכישה בסוף חודש יולי האחרון. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בשוק בחודש פברואר על 19.5%, גבוה בשש נקודות אחוז בהשוואה לפברואר אשתקד, אולם נמוך ב-1.7 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. מכירות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם.

בארבעת החודשים האחרונים (נובמבר 2020-פברואר 2021) גדל "מלאי" הדירות בידי משקיעים בקרוב ל-700 דירות, זאת לאחר ירידה ממושכת במלאי זה מאז אפריל 2016, במהלכה נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים כ-27 אלף דירות.

מקור: אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר

אזור ת"א, אחד האזורים המשמעותיים ביותר בפעילות שוק הנדל"ן המקומי, מוסיף לבלוט בחולשתו, עם ירידה של 11% במספר העסקאות. בחודש פברואר אף העמיקה חולשה זו. כך, סך עסקאות יד שניה באזור זה עמד בחודש פברואר על 455 דירות בלבד, ירידה חדה של 23% בהשוואה לפברואר אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה של 10% ו-12% בשני החודשים הקודמים (בהשוואה למקבילים להם בשנה הקודמת). על רקע נתונים אלו יש לציין כי ברמה הארצית נרשמו בחודשים דצמבר 2020-ינואר 21, שיעורי גידול משמעותיים במספר העסקאות בדירות יד שניה (23% ו-12%, בהתאמה).

ניתוח הממצאים מלמד כי מי שמובילים את הירידה בעסקאות בדירות יד שניה באזור ת"א בחודשים האחרונים, ובכלל מאז פרוץ מגפת הקורונה , הינם משפרי הדיור. כך, בחודש פברואר ירדה רכישת דירות יד שניה ע"י משפרי הדיור באזור זה בשיעור חד של 45% (לעומת פברואר אשתקד), בהמשך לירידה של 19% ברכישות אלו בכל שנת 2020 (לעומת 2019 – ראה תרשים 4). אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הירידה החדה ברכישות דירות יד שניה באזור ת"א, בפרט אלו שנרכשו ע"י משפרי הדיור, אולם יש לציין כי שיעורי הירידה ברכישת דירות חדשות ע"י סגמנט זה באזור ת"א נמוכים משמעותית (בשנת 2020 אף נרשם גידול של 10% ברכישות אלו). יתכן ואחד ההסברים נעוץ בשינוי העדפות (בין דירות יד שניה לדירות חדשות), לטובת דירות מרווחות יותר המאפיינות את הבניה החדשה. ככל שהסבר זה תקף יש בו כדי לאשש את הממצאים העולים ממדד קייס-שילר של מכון גזית-גלוב, לפיו נרשמה ירידה משמעותית במחירי דירות יד שניה בת"א בשנת 2020 בכלל וברבעון האחרון של אותה שנה בפרט.

מקור: אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    חאלס 25/04/2021 18:53
    הגב לתגובה זו
    הקבלנים מוכרים לקרנות..שום התעוררות. להפך תראו את המשפרי דיור בשפל...
  • 4.
    רועי 25/04/2021 15:58
    הגב לתגובה זו
    לכם שום דבר תמשיכו לחטט ולשדרג נתונים
  • 3.
    יוסי 25/04/2021 13:43
    הגב לתגובה זו
    הרצת דירות ע"י קבלנים - ופומפום יומי בכל אמצע חדשות - דורש וועדת בדיקה בלהב.
  • 2.
    תהליך בניית הרכבת ייקח שנים, וזה הרבה רעש ופקקים (ל"ת)
    בניית הרכבת 25/04/2021 12:54
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    יאיר 25/04/2021 12:43
    הגב לתגובה זו
    כמה נקנו עי הקבלנים בקרנות ריט?תנקו את זה ותראו שמדובר בפירורים.פרסומות ענק של הקבלנים לדירןת להשכרה. אם השוק כזה חם למה הם משכירים?
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטהדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפט

פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים

החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב


צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות פרשקובסקי דירות לא מכורות

חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.55%  , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.

בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.

למה זה קורה עכשיו?

הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה:  מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )

זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר. 

זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר. 

שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה
צילום: depositphotos

דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?

ירידות המחירים והריבית הגבוהה יצרו שוק של קונים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון אגרסיביים, בעלי דירות יד שנייה מתפשרים במחירים. וגם - היתרון הגדול בדירות הישנות והאם הוא רלבנטי לכם?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה נדל"ן דירה חדשה דירות יד שנייה

שוק הנדל״ן למגורים עובר תקופה מאתגרת - מחירי הדירות ירדו בכ- 5%-10% מתחילת השנה, היקף העסקאות בשפל היסטורי, והריבית הגבוהה נותרת על כנה כבר תקופה ארוכה, עם אפשרות סבירה להפחתה בסוף נובמבר. בתוך סביבה כזו, רוכשים ומשקיעים מתלבטים בשאלה: האם נכון יותר לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממוכר פרטי. התשובה, כך מתברר, רחוקה מלהיות חד משמעית ותלויה יותר מתמיד בפרופיל הרוכש, בצרכים הפיננסיים וביכולת לזהות הזדמנות בזמן.

אחרי שנים שבהן המוכרים, ובעיקר היזמים - הכתיבו את הקצב, נדמה כי לראשונה מזה קרוב לעשור שוק הדירות הפך לשוק של רוכשים. המשמעות פשוטה: הקונים מחזיקים בכוח להתמקח, בין אם מדובר בזוג צעיר שמחפש את הדירה הראשונה ובין אם במשקיע שממתין להזדמנות. מוכרים פרטיים שמתקשים למכור במשך חודשים ונאלצים להתגמש, במיוחד משפרי דירות שיש להם הגבלת זמן - 18 חודשים. ויזמים מצדם מציעים שורת מבצעי מימון אגרסיביים שנועדו להניע את גלגלי המכירות ולשדר ׳עסקים כרגיל׳. וכך, משוק שבו כולם מיהרו לקנות, השוק נרגע בעסקאות ויורד במחירים. הרי כולנו זוכרים את התקופה שבאה לאחר הקורונה, תקופה שבה כל מחיר היה נשמע הגיוני ובאופן כללי - נראה היה שאין גבול לאן יכולים מחירי הדירות להגיע.

דירה חדשה או דירה ישנה?


אחת הסיבות המרכזיות להתלבטות בין דירה חדשה על הנייר לישנה היא תחושת הביטחון מול המוחשיות. בדירה יד שנייה היתרון הוא שהנכס קיים, ניתן לבדוק אותו בעיניים, לראות את השכונה, את השכנים, את כיווני האוויר, ואפילו את רמת התחזוקה בבניין. אין הפתעות גדולות, והקונה יודע מה הוא מקבל. גם מבחינת התמחור, ניתן כיום למצוא עסקאות במחירים נמוכים מהמחיר שהיה מבוקש בתחילת השיווק (אם התחיל מוקדם יותר השנה) מה גם שלאחר המחיר המוצע יש פתח ומקום למו״מ עמוק שבו ניתן להוריד את המחיר בעוד כ- 2-4%. בעיקר באזורים שבהם מוכרים פרטיים נמצאים בלחץ כמו אזורים שבהם העסקאות מתרחשות לעיתים רחוקות יותר. באופן כללי ובממוצע - דירה מקבלן תעלה לכם (פר מטר) 15% יקרה יותר מאשר דירה ישנה ללא מעלית חניה או מחסן בבניין ישן. אם כי חשוב לציין - באינטואיציה הבריאה היינו רוצים לראות הבדל גדול יותר - אבל בדירות הישנות לעיתים יש בנייה רחבה יותר, עם תקרות גבוהות יותר ונוחות מסוימת. וגם כמובן - הפוטנציאל להשבחה הוא גדול בדירות הישנות.

מנגד, דירה חדשה מקבלן מעניקה רמת ודאות משפטית גבוהה הרבה יותר: בזכות חוק המכר והביטחונות שמחויבים להעמיד היזמים. מאז פרשת חפציבה, התקנות חודדו, הבנקים מעורבים יותר, והפיקוח התהדק - כך שהסיכון לרוכש הצטמצם מבחינת ההגנה על כספו.

אבל הסיפור הגדול של השנה האחרונה הוא ללא ספק מבצעי המימון. אחרי תקופה ארוכה של קיפאון במכירות, הקבלנים והיזמים עברו להציע מסלולים שמזכירים שוק של מוצרי צריכה ולא של נכסי נדל״ן: תשלמו רק 10% עכשיו והיתרה בכניסה, או מודלים של 20/80 שבהם עיקר התשלום נדחה בכמה שנים. בחלק מהפרויקטים אף מוצע פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שהקונה יודע בדיוק כמה ישלם בסוף, בלי חשש להפתעות. בהתאם לתקופה הנוכחית שמאופיינת בעיקר בריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית, זו הקלה עצומה, במיוחד לזוגות צעירים או משקיעים שמתקשים לגייס הון עצמי גבוה. למעשה, התנאים הללו מאפשרים כניסה לעסקה מבלי להעמיס משכנתא מיידית - ובמקרים רבים זו הסיבה המרכזית לכך שחלק מהשוק החדש ממשיך לנוע גם כשהשאר קפוא.

להמשך הכתבה לחץ כאן