עסקאות בולטות: ביקשו 1.85 מיליון שקל לדירת 55 מ"ר בגבעתיים - כמה קיבלו?

וגם כמה עולה קוטג' ברעננה? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף
ענת דניאלי | (7)

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע"י סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה:

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב סירקין, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה ומעלית, דירת ממ"ד, משופצת, נמכרה ב-2.06 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 2.15 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב ביאליק, 55 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, ללא חנייה עם מעלית, נמכרה ב-1.82 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.85 מיליון שקל.

השכרה

דירת 3 חדרים ברחוב יוסף גלילי, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, הושכרה ב-4,000 שקל, מחיר מבוקש- 4,100 שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב פיינברג, 60 מ"ר, קומת קרקע, ללא חנייה וללא מעלית, הושכרה ב-3,400 שקל, מחיר מבוקש – 3,600 שקל.

רי/מקס 100%

תל-אביב

דירת 2 חדרים ברחוב מורדי הגטאות, שכונת יד אליהו, 30 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-900 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בר לב, כפר שלם, 67 מ"ר, מעלית, נמכרה ב-1.30 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

הרצליה

דירת 2 חדרים ברחוב בן גוריון, 40 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב השרון, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.95 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

רמת גן

דירת 5 חדרים ברחוב ביאליק במרכז העיר, 135 מ"ר, קומה 13 מתוך 17, הדירה מרוהטת כוללת ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן, חנייה ומעלית, נמכרה ב-2.73 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב הרא"ה שכונת הלל, 61 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, דירה מרוהטת, נמכרה ב-1.26 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

השכרה

דירת 4 חדרים ברחוב נווה יהושע, 100 מ"ר, קומה 2, מעלית וחנייה, הושכרה ב-5,800 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב סאלק, 83 מ"ר, קומת קרקע לשיפוץ, ללא מעלית וחנייה, הושכרה ב-4,500 שקל.

כרמיאל

דירת 3.5 חדרים ברחוב מעלה הכרמים, קומה 2 מתוך 3 ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב- 510 אלף שקל.

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

 

אשדוד

דירת 4 חדרים ברחוב פתח תקווה, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.31 מיליון שקל.

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

דירת 5 חדרים ברחוב ציונות בסיטי, 165 מ"ר מרפסת 16 מ"ר, קומה 5 מתוך 14, עם מחסן, 2מעליות,  2 חניות, נמכרה ב- 2.05 מיליון שקל.

דירת גן  6 חדרים, ברחוב אוסישקין ברובע טו, 161 מ"ר 70 מ"ר גינה, קומת קרקע, עם שתי חניות, נמכרה ב- 2.85 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

נתניה

דירת 4 חדרים, ברחוב הגר"א ברמת חן, 131 מ"ר מרפסת  שמש 12 מ"ר, קומה 10 מתוך 12, עם מעלית, חניה כפולה, נמכרה ב- 1.9 מיליון שקל.

פנטהאוז דופלקס 5 חדרים ברחוב פתח תקוה, 160 מ"ר 50 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 6, משופץ, עם מעלית וחניה, נמכר ב-2 מיליון שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב הרצל, 117 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.145 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב סמילנסקי, 82  מ"ר, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית וחניה, הושכרה ב- 3,500 שקל לחודש.

אנגלו סכסון

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב מענית, 120 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, מרווחת ומוארת, עם חנייה מקורה ומעלית, 3 כיווני אוויר, נמכרה ב-1.87 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.92 מיליון שקל.

רי/מקס ONE

 

רעננה

קוטג' פינתי 6 חדרים ברחוב עטרות, 220 מ"ר בנוי על 350 מ"ר מגרש, נמכר ב-4.7 מיליון שקל, מחיר מבוקש 5.1 מיליון שקל.

רי/מקס ONE

 

באר-שבע

דירת 3 חדרים ברחוב שיזף פל"ח, 60 מ"ר, חנייה ללא מעלית, נמכרה ב-1.24 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב ח"ן ו' החדשה, 118 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חנייה ללא מעלית, נמכרה ב-960 אלף שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב מאיר גרוסמן, נווה זאב, 110 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חנייה ומעלית נמכרה ב- 1.09 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שדרות ירושלים שכונה ט', 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה ומעלית, נמכרה ב-690 אלף שקל.

רי/מקס פלוס

 

חולון

דירת פנטהאוז 5 חדרים ברחוב אלופי צה"ל, 145 מ"ר, קומה 7, כ-50 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 7, מעלית וחנייה מקורה בטאבו, שמורה, עורפית, נמכרה ב-2.05 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    אנשים לא שפוים במחיר של דירה אחד ניתן לקנות 3 בברלין (ל"ת)
    יצחקי 08/11/2016 14:25
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    פתי מי שמאמין שאלה מחירי אמת-כולם בעלי עניין שמפמפמים (ל"ת)
    מאיר 07/11/2016 15:35
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מיואש 30/10/2016 22:32
    הגב לתגובה זו
    באולגה. וכנראה שמגמת העליה רק תמשיך..
  • 3.
    בא 28/10/2016 13:04
    הגב לתגובה זו
    ביבי . איזה שפן תשלוף מהשרוול בבחירות הבאות ביבי .תמיד הכול בנחס ותיחמונים ,מה זה חייב להיות ככה , למה אריק שרון יכל לבנות מאות אלפי דירות .והבנקים לא נפלו וגם השמים לא .
  • 2.
    בא 28/10/2016 09:53
    הגב לתגובה זו
    זה מצרך יסוד ואסור לספסר בדירות בארץ הקודש . כול ספסרי הדירות ירדו לגיהנום ,ואילו לא שטויות ילדותיות ,זאת המציאות ,כנסו ליוטיוב מוות קליני,סננו את הדתיים שמשקרים וחוזרים על הנרטיב הדתי , ומה שנשאר זה שרק 1 מתוך 6 אנשים בישראל יש חוויה חיובית במוות קליני וזה ....אסון .
  • 1.
    פתח תקווה 28/10/2016 08:26
    הגב לתגובה זו
    ותודה לראש העיר הכושל של פ"ת ברוורמן שמזניח את מרכז העיר אבל עסוק בעמותת חלוקה לנזקקים בעיר הזאת כמובן עם מדבקה של אכפ"ת. אכפת לו רק מעצמו ומהכסא שלו ומהנזקקים שהוא מעודד . תודות להזנחתו 2 חדרים במרכז פ"ת לא מגיעים אפילו ל 800 אלף שח.
  • בא 28/10/2016 09:56
    הגב לתגובה זו
    עולה 50 אלף יורו ,וכאן זה גועל נפש ,בחורים אחרי צבא גרים עם ההורים בגלל ניהול אוטיסטי של ..ביבי כמובן .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.