דרשו 1.1 מיליון שקל על דירת 3 חדרים בכפר סבא, כמה קיבלו בסוף?
Bizportal ריכז את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע שחלף:
רמת השרון
קוטג' 5 חדרים ברחוב גמלא, 225 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 250 מ"ר, מרתף, עם חניה, נמכר ב-4.1 מיליון שקל
דירת גג 6 חדרים ברחוב טהון בנווה רסקו, 170 מ"ר+40 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 2 קומות, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-2.93 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב רות ברובע הדר, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 3 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.81 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב נעמי ברובע הדר, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.1 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון
גבעתיים
דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין עם מעלית ברחוב המאבק, 97 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,912,500 שקל. מחיר מבוקש - 1,950,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
בת ים
דירת 2.5 חדרים ברחוב ששת הימים, 75 מ"ר, נמכרה ב-875,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו
כפר סבא
דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב הגליל, 108 מ"ר, כוללת מיזוג אוויר, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-1,330,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,390,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב המפלס, 80 מ"ר, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-1,000,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,100,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס One
הוד השרון
דירת 4 חדרים ברחוב גולדה מאיר, 115 מ"ר+ מרפסת 14 מ"ר, קומה 5 מתוך 18, עם מחסן 6 מ"ר, מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.91 מיליון שקל
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון
דירת גן 4 חדרים + מרתף וגינה גדולה, ברחוב האודם בשכונת גרין פארק , נמכרה ב-2,850,000 שקל , המחיר המבוקש 2,900,000 שקל .
בית בשטח בנוי של 345 מ"ר על קרקע של 300 מ"ר, ברחוב הירמוך ברמת הדר, ברחוב ירמוך, נמכר ב- 5,110,000 שקל , המחיר המבוקש 5,350,000
ברחוב חבצלת בשכונת הפרחים נמכר בית בשטח של 300 מ"ר על שטח של 750 מ"ר, בית בן 13 שנה, נמכר ב-6,200,000 שקל, המחיר המבוקש 6,400,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות שרביט נכסים
ירושלים
דירת 3.5 חדרים בקומה הראשונה ברחוב יוסי בן יועזר, 95 מ"ר עם היתרים לתוספת בנייה, נמכרה ב-2,400,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקספרס
מטה בנימין
דירת 4 חדרים ברחוב סביון בישוב אדם גבע בנימין, 100 מ"ר+ 120 מ"ר גינה, עם חניה, נמכרה ב- 1.085 מיליון שקל
בית צמוד קרקע בן 4 חדרים בישוב רימונים, 100 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 450 מ"ר, כולל יחידת דיור נפרדת בת 3 חדרים בחצר בשטח של 75 מ"ר, נמכר ב-935,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון מטה בנימין
אשדוד
דירת 3 חדרים ברחוב מקס נורדאו ברובע א', 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 925,000 שקל
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון אשדוד
חדרה
דירת 5 חדרים בקומה השנייה בבניין עם מעלית בפרוייקט פנינת פרנק, 115 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-980,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב חטיבת הנחל, 110 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-950,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקמה השלישית בבניין עם מעלית ברחוב נחל פרת, 90 מ"ר, נמכרה ב-945,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב הגדוד העברי, 100 מ"ר, נמכרה ב-850,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב שבטי ישראל, 80 מ"ר, נמכרה ב-540,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים
חיפה
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב י.ל. פרץ, שכונת הדר, 75 מ"ר, נמכרה ב-540,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השישית בבניין ברחוב חלמיש, שכונת רמת גולדה, 115 מ"ר, כוללת מרפסת, חדר ממ"ד וחנייה, נמכרה ב-1,690,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
כרמיאל
דירת 2 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב יחיעם, כוללת מיזוג אוויר, נמכרה בתוך עשרה ימים ב-410,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס תגלית
באר שבע
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב מבצע נחשון, שכונה ו' הישנה, 76 מ"ר, נמכרה ב-450,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב בצלאל, שכונה ב', 75 מ"ר, נמכרה ב-645,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה השביעית בבניין ברחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 97 מ"ר, נמכרה ב-845,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב יצחק שיפר, שכונה ד', 58 מ"ר, נמכרה ב-573,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב חביבה רייך, שכונה ג', 73 מ"ר, נמכרה ב-559,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב אהרון ציזלינג, שכונה י"א, 100 מ"ר, נמכרה ב-605,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
ערד
דו-משפחתי 4.5 חדרים ברחוב צופית, 250 מ"ר, כולל שתי מרפסות מורחבות, מחסן וחנייה, נמכר ב-730,000 שקל.
קוטג' 6 חדרים ברחוב יסעור, 270 מ"ר, כולל מערכת סולארית המניבה 1,000 שקל בחודש, נמכר ב-1,190,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סינרגיה
דימונה
דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב הניצחון, 98 מ"ר, משופצת, נמכרה ב-385,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב בן גוריון, שכונה לדוגמה, 75 מ"ר, נמכרה ב-330,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
שכירות
אשדוד
דירת 3 חדרים ברחוב אסא המלך ברובע י"ג, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 8 ,עם מעלית וחניה, הושכרה ב- 2,900 שקל לחודש
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון אשדוד
הוד השרון
דירת גג 5 חדרים ברחוב האודם, בסמוך לפארק 4 עונות, הושכרה בתוך שבוע ב- 7500 שקל המחיר המבוקש 8000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות שרביט נכסים
כתבות מעניינות נוספות:
- 1.ביתניים לא רואה שהטילים הורידו מחירים (ל"ת)נר 13/07/2014 12:11הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.75% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.75% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
