המחירים התנתקו: בכמה נמכרה דירת 4 חד' בכרם התימנים בת"א?
Bizportal ריכז את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע שחלף:
תל אביב
דירת 4 חדרים ברחוב נחמיה בשכונת כרם התימנים, 100 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 6 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 4.85 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב יוסף הנשיא בשכונת לב העיר, 80 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, בניין שעבר שימור, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 2.65 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון תל אביב סניף רוטשילד
כפר סבא
דופלקס 7 חדרים בבניין ברחוב אוסטרובסקי, השכונה הירוקה, 270 מ"ר + 160 מ"ר מרפסת, כולל סוויטת הורים גדולה ושלוש סוויטות מתבגר, נמכר בתוך שלושה חודשים ב-3,250,000 שקל. מחיר מבוקש - 3,360,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב המייסדים, 135 מ"ר, כוללת חנייה מקורה, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-1,575,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,630,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס One
הוד השרון
דירת 3.5 חדרים ברחוב החקלאי, 84 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.29 מיליון שקל
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון
גבעתיים
דירת 2 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב שינקין, 70 מ"ר, נמכרה ב-1,295,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
חולון
דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב דוד אלעזר, 90 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,400,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו
בת ים
דירת 2.5 חדרים ברחוב הזית,61 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 קומות, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 830,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב הרב מימון, 75 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 1.02 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב רחבעם זאבי בחולון, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 4 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.105 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון בת ים
חדרה
דירת 5 חדרים בקומה השלישית בבניין עם מעלית בפרוייקט וילה וי, 106 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,365,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה החמישית בבניין עם מעלית בפרוייקט וילה וי, 130 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,790,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה הרביעית בבניין עם מעלית בפרוייקט שרונים, 115 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,060,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין עם מעלית ברחוב אחד העם, 104 מ"ר, נמכרה ב-855,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים
מושב מאור
וילה 4 חדרים, 125 מ"ר בנוי ו-500 מ"ר מגרש, בהרחבה של היישוב, נמכרה ב-1,850,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אנשים
פרדס חנה
צמוד קרקע 4 חדרים ברחוב הארז בקציר חריש, 85 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 352 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 810,555 שקל
צמוד קרקע בן 6 חדרים ברחוב הקמה בקציר חריש , 204 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 507 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 1.73 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון פרדס חנה
חיפה
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב לוחמי הגטאות, שכונת עיר תחתית, 75 מ"ר, נמכרה ב-730,000 שקל.
דירת 2 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב חנקין, שכונת נווה שאנן, 55 מ"ר, נמכרה ב-840,000 שקל.
דירת 2 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב בר יהודה, שכונת עיר תחתית, 60 מ"ר, נמכרה ב-322,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב וודג'ווד, שכונת כרמל מערבי, 90 מ"ר, נמכרה ב-1,000,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
באר שבע
דירת 3.5 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב דרך מצדה, שכונה י"א, 84 מ"ר, נמכרה ב-595,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב וינגייט, שכונה ג', 72 מ"ר, נמכרה ב-450,000 שקל.
מיני-פנטהאוז 4 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב רחל אמנו, שכונת נחל עשן, 100 מ"ר, נמכר ב-725,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב הערים התאומות, שכונת רמות, 113 מ"ר, נמכר ב-890,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
כתבות מעניינות נוספות:
- 5.אהרון 02/07/2014 15:12הגב לתגובה זועוד יהפוך לכרם בן זמרה
- 4.ישראלים מסכנים 29/06/2014 11:28הגב לתגובה זוהישראלים הם כל כך עלובים פראיירים
- 3.צביקה דורון יועץנדלן 29/06/2014 08:16הגב לתגובה זוביציאה לתל אביב ליד הים אוויר נקי, ליד אזור תעשייה מת"מ. בקרוב פארק ומרכז מסחרי בשכונת רמת הנשיא החדשה הצמודה.
- על אפך וחמתך צביקה הרועץ, ירידת מחירים החלה (ל"ת)תפסיק להציק לנו 02/07/2014 00:15הגב לתגובה זו
- 2.אין כמו לשכור. אני משלם כל חודש 1 חלקי 400 ממחיר הנכס (ל"ת)תל אביבי 28/06/2014 16:30הגב לתגובה זו
- חמישה אחוזי תשואה 01/07/2014 17:30הגב לתגובה זומעל 240 חודשי שכירות לא כלכלי לרכוש נכס.
- לירן 03/07/2014 18:25אין הרבה חוכמה במה שאתה אומר, המחיר של הדירה ממשיך לעלות וגם מחיר השכירות, אך לא באותו קצב. הדבר היה נכון בשוק יציב.
- 1.האמיתי 28/06/2014 11:57הגב לתגובה זומטורף מי שמשלם בכרם התימנים 4850000 לא שווה יותר מ1500000 השתגענו במדינה הזו המחירים חייבים לרדת ב40 אחוז מינמום ו60 אחוז במדינת תל אביב
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
