דרשו 1.29 מיליון שקל על 65 מ"ר ברח' כצנלסון גבעתיים, כמה קיבלו?

ובכמה נמכרה דירת 4 חדרים לשיפוץ בכפר סבא? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (3)

Bizportal ריכז את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע שחלף:

הרצליה

דירת 5 חדרים ברחוב איילת חן בהרצליה המערבית, 130 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 5, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 2.835 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון הרצליה

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב הגליל , 110 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.38 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב טרומפלדור, 115 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ מלא, נמכרה ב- 1.42 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב יאיר רוזנבלום בשכונה הירוקה, 105 מ"ר + מרפסת שמש 14 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית, חניה מקורה ומחסן, נמכרה ב- 1.83 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב החרמון, 87 מ"ר+ מרפסת שמש 11 מ"ר, קומה 2 מתוך 5 עם מעלית וחניה מקורה, נמכרה ב- 1.385 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון כפר סבא

אלו הדירות הכי זולות שנמכרו מטר מת"א - היכן שילמו 485 אלף שקל?

גבעתיים

דירת 2 חדרים בקומת קרקע בבניין ברחוב כצנלסון, 65 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,215,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,290,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין עם מעלית ברחוב סירקין, 110 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,835,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,940,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס 100%

חולון

דירת 3.5 חדרים בקומה החמישית בבניין עם מעלית ברחוב אנה פרנק, 100 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים בבניין ברחוב הפורצים, 80 מ"ר, נמכרה ב-1,100,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אבניו

ירושלים

דירת 7 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב החיש, 145 מ"ר, כוללת מרפסת, נמכרה ב-3,260,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב עוזיאל, 78 מ"ר, נמכרה ב-1,600,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אקספרס

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב הרופא, 90 מ"ר, קומת קרקע, ללא חניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.23 מיליון שקל

פנטהאוז דו מפלסי בן 6 חדרים ברחוב מייבלום באחוזה, 140 מ"ר + 40 מ"ר מרפסות, קומה 2 מתוך 2, עם מעלית, חניה מקורה ומחסן, נמכרה ב- 2.8 מיליון שקל

דירת 5.5 חדרים ברחוב יצחק אלחנן, 110 מ"ר+ 8 מ"ר מרפסת, קומה ראשונה מתוך 3, משופצת, עם חניה ומעלית, נמכרה ב- 1.9 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב דב הוז בבת גלים, 55 מ"ר קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 626,000 שקל

פנטהאוז 5 חדרים ברחוב עובדיה ברמת התשבי, 130 מ"ר+ 50 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית, חניה, מחסן, נמכרה ב- 2.575 מיליון שקל

פנטהאוז 5.5 חדרים ברחוב תדהר, 130 מ"ר+ 15 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4, משופץ, עם מעלית וחניה, נמכר ב- 1.95 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון חיפה

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב רוטשילד, שכונת קריית אליעזר, 62 מ"ר, נמכרה ב-485,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב לוחמי הגטאות, שכונת עיר תחתית, 76 מ"ר, נמכרה ב-730,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

אשדוד

דירת 4 חדרים ברחוב חיים משה שפירא ברובע ד', 104 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 1.1 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון אשדוד

חדרה

דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב בן גוריון, 73 מ"ר, נמכרה ב-535,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין בפרויקט פרנק, 70 מ"ר, נמכרה ב-785,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה השלישית בבניין בפרויקט וילה וי, 96 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,338,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה התשיעית בבניין עם מעלית בפרויקט שרונים, 100 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-910,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

פרדס חנה

דירת קרקע 4 חדרים ברחוב התחייה, 90 מ"ר בנוי ו-250 מ"ר כולל גינה, נמכרה ב-1,030,000 שקל.

קוטג' 6 חדרים בשכונת נווה גנים, 160 מ"ר בנוי ו-250 מ"ר כולל גינה, נמכר ב-1,640,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אנשים

באר שבע

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב מבצע יואב, שכונה ו', 78 מ"ר, נמכרה ב-515,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב ישראל גלילי, שכונת רמות, 124 מ"ר, נמכרה ב-910,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב ביאליק, שכונה א', 96 מ"ר, נמכרה ב-610,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב בר סינן, שכונת נווה זאב, 94 מ"ר, נמכרה ב-720,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

קוטג' דו-משפחתי 4 חדרים ברחוב סהר, שכונת נווה חוף, 120 מ"ר בנוי ו-250 מ"ר כולל גינה, נמכר ב-780,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

כתבות מעניינות נוספות:

יש עדיין דבר כזה: דירות 4 חדרים במרכז שנמכרו גם ב-1.2 מיליון שקל

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    נתן 09/06/2014 07:28
    הגב לתגובה זו
    תחתית, בעוד שמתחת לשולחן קבלנים נותנים הנחות יפות מאד, פטור מהצמדד, שדרוגים ומתנות לרוב. עזבו אתכם מדירה ישנה עם תחזוקת בית שרק גדלה ומריבות עם שכנים על חניות וחריגות בניה, קנו דירת לוקסס עם בניה מתקדמת ותקינה נגד רעידת אדמה ולא בלוף תמא 38/1 שמוסיף מעלית וקומות בכאילו חיזוק בנין.
  • 1.
    גבעת רמב"ם 07/06/2014 23:04
    הגב לתגובה זו
    דירות במאפיין דומים נמכרו שם בדיוק לפני 10 שנים בסכום של 500 אלף דולר
  • דני 08/06/2014 08:05
    הגב לתגובה זו
    יקליד רפש לכל עבר
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.