מנכ"ל עזריאלי: "אני מרגיש מאוד נוח עם מה שקורה בשוק המשרדים, הביקושים מצד חברות היטק ורואי חשבון רק יגדלו"
קבוצת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) הפכה לגורם הדומיננטי ביותר בתחומי המשרדים והקניונים בשנים האחרונות ועם השלמתם של מגדל 'עזריאלי שרונה', הקמת המגדל האליפטי במגדל עזריאלי והרחבת הקניון, ובנייה עתידית של שני שיכללו משרדים, מגורים ומסחר במקום מתחם ה'כללית'.
Bizportal שוחח בקצרה עם יובל ברונשטיין, מנכ"ל עזריאלי, אשר יתארח בכנס Bizportal בשיתוף IBI ביום רביעי הקרוב, על מצב שוק המשרדים והקניונים כיום.
מומחים רבים בשוק הנדל"ן חוששים מבניית יתר של משרדים כיום, במיוחד באזור המע"ר של תל אביב, אינך חושש מהצפה בשוק?
"נכון להיום אנחנו חוזים ביקושים מאוד גדולים למשרדים בחולון הצלחנו לשווק 40 אלף מ"ר והשכר דירה שם ובכלל נמצא רק בעלייה. אנחנו לוקחים בחשבון את הצמיחה במשק הישראלי, את הגידול בחברות ההייטק ובמשרדי ראיית חשבון, מרגישים מאוד נוח עם מה שקורה בשוק המשרדים".
ובשאר המקומות בארץ?
- רכשו את חלקה של אחותם בנכסים - וישלמו ריבית והצמדה
- סקטור הבנייה רץ מהר ורחוק מידי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בשוק הקניונים סבורים מומחי נדל"ן רבים שצפויה הצפה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז תל אביב החדש במתחם המע"ר בקרוב ייפתח מתחם שרונה בדרום הקרייה לקהל, בפרויקט 'עזריאלי שרונה' ייפתח בעתיד קניון בוטיק, במתחם השוק הסיטונאי צפוי להיפתח קניון אופנה יוקרתי, והקניון של מרכז עזריאלי צפוי להתרחב מערבה עם פינויו של בית ידיעות אחרונות ב-2015.
לשאלה אם אינו חושש מעודף שטחי מסחר באזור, השיב ברונשטיין: "תל אביב מתפתחת, ויהיה ביקוש לקניונים אלו מצד רצועת המגדלים לאורך נתיבי איילון, מגדלי הצעירים והשכונות העצומות שיוקמו באזור, חלקן באזור נחלת יצחק. כל מרכז שלנו יקבל את המאפיינים שלו - בשרונה יהיו חנויות בוטיק קטנות, החנויות בהרחבה של מרכז עזריאלי יהיו חנויות בעלות אופי דומה לחנויות הנוכחיות. נזכיר גם את הפרויקט העתידי במקום מתחם הכללית שרכשנו שיכלול חלק מסחרי, חלק מגורים וחלק משרדים."
- 4.מעללי עזריאלי 24/02/2014 12:35הגב לתגובה זועזריאלי , ראש עיריית ראשל"צ ויועצו המשפטי המושחת מקימים בקומבינה קניון ומגדל משרדים על חשבון חניה ציבורית למשתמשי הרכבת. נקווה שמשטרת ישראל החבולה תסכל את המזימה של הנוכלים.
- 3.קשקשן-עודף שטחי מסחר ומשרדים בכול הארץ לעוד 5 שנים (ל"ת)אהרון עם העפרון 24/02/2014 09:37הגב לתגובה זו
- 2.אנחנו מאמינים לו 24/02/2014 09:10הגב לתגובה זואם הוא ימשיך לפמפם לנו את הקניונים שלו. לפיד ויחימוביץ כבר ימררו לו את החיים במס מיוחד.
- 1.אליפז+גימלאי צה"ל 24/02/2014 08:59הגב לתגובה זודברי הבל של בעל עניין-שנמצא בצרות.מחירי ההפקרות מחייבים את כולנו להמשיך בחרם עד שאנשים מהזן הזה יפשטו רגל.תתאפקו ואל תהיו עבדי משכנתא,ואל תזינו את הבונוסים של הבנקאים העלובים.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
