אספן גרופ רכשה את המרכז הלוגיסטי של Timberland ב-129 מיליון שקל
חברת הנדל"ן אספן גרופ מדווחת היום (ג') כי חתמה על עיסקה לרכישת המרכז הלוגיסטי של חברת האופנה טימברלנד (Timberland) בהולנד תמורת כ-129 מיליון שקל (כ-25.5 מיליון אירו, כולל הוצאות עיסקה).
הנכס הינו מרכז לוגיסטי בשטח כולל של כ-39 אלף מ"ר, שהקמתו הושלמה בחודש מארס האחרון, ובחודש יולי נכנסה אליו טימברלנד כשוכרת לטווח ארוך. הסכם השכירות מול טימברלנד הוא לתקופה של 10 שנים, עם שתי אופציות להארכת ההסכם בתקופות של 5 שנים כל אחת. הבניין עצמו ממוקם בפארק לוגיסטי, השוכן בעיר אלמלו (Almelo), בסמוך לגבול הולנד-גרמניה.
דמי השכירות השנתיים שמניב הנכס מסתכמים בכ-11.1 מיליון שקל (כ-2.2 מיליון אירו), ומשקפים תשואה של כ-8.6% על ההשקעה הכוללת בנכס. כמו כן, היות וכ-92% מסכום הרכישה ימומן באשראי, התשואה על ההון העצמי (RETURN ON EQUITY), לפני פירעון קרן ההלוואה הבנקאית בחו"ל, היא מעל ל-40% בשנה. ה-FFO השנתי שמניב הנכס מסתכם בכ-4.5 מיליון שקל (כ-890 אלף אירו).התשואה על ההון (CASH ON CASH), לאחר פירעון ההלוואה לבנק בחו"ל, תעמוד בממוצע על למעלה מ-20% לשנה.
מימון העיסקה מתבצע בעיקרו באמצעות הלוואה ממוסד בנקאי מוביל בהולנד, שיעמיד לרשות אספן סכום של כ-76 מיליון שקל (כ-15 מיליון יורו) לתקופה של 7 שנים, ובריבית קבועה, שתיקבע במועד השלמת העסקה הצפוי להיות בסוף החודש ועומדת כיום על 4.6%. כמו כן, קיבלה החברה מהמוכר הלוואת "בלון" בסך של כ-17.7 מיליון שקל (כ-3.5 מיליון יורו), הנושאת גם היא ריבית זהה לריבית של הבנק בהולנד, שעומדת כיום על 4.6% לשנה ואשר מרביתה תעמוד לפירעון בתשלום אחד בעוד כ-7 שנים. בנוסף, קיבלה אספן הלוואת "בלון" נוספת, בסך של כ-25 מיליון שקל מגוף מוסדי בישראל. הלוואה זו תעמוד גם כן לפרעון אחד, בעוד כ-7 שנים, והיא תישא ריבית שקלית לא צמודה בשיעור של כ-8.2% לשנה.
גיא פרג, יו"ר דירקטוריון החברה, מסר היום: "לצד המימושים ועיסקאות המימון מחדש שביצענו לאחרונה, איתרנו הזדמנות יוצאת דופן בהולנד לרכישת נכס איכותי, המושכר לחברה בת מקבוצת טימברלנד לתקופה ארוכה, אשר הצלחנו לממנו בתנאים יוצאי דופן הן בהיבט הריבית השנתית והן בהיבט פירעון הקרן. אנו רואים בשרשרת מהלכים זו השבחה ושדרוג של תיק הנכסים שלנו וכן שיפור התשואה על ההון העצמי של אספן, אותם הצלחנו לבצע בד בבד עם הגדלת נזילות החברה. במקביל, אנו ממשיכים לפעול כדי לממש נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם, ולבצע מימון מחדש לנכסים שהושבחו בשנים האחרונות, ושיכולים להפוך למקורות מימון משמעותיים עבור החברה".
- 2.אחד 02/10/2012 11:15הגב לתגובה זובנק נתן אשראי ומי שללשם זה אנחנו הלקוחות של הבנק שיעלו לנו העמלות לכסות הפסדים של השקעות בהרפתקאות כמו בחור הזה בעיר באלמו- שזה חור תאמינו לי !!!
- 1.מבין עניין 02/10/2012 09:21הגב לתגובה זומדהים שעדיין חברות ישראליות עושות עסקאות עם תשואה תיאורטית פנומנלית. לכל דבר יש סיבה ומין הסתם כל התזרים העודף הולך להחזר החוב. סביר להניח שעוד 7 שנים השכירות לא תוארך והבנק ייקח את הנכס ולא יישאר כלום. אבל אז כבר יהיה מנכ״ל אחר....
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
