כמה דירות באמת יש בישראל - והאם המחסור בדיור הוא בכלל מיתוס?

שוק הדיור בישראל נשען כבר שנים על הנחת יסוד אחת שחוזרת כמעט בכל דיון ציבורי - יש מחסור גדול בדירות ולכן המחירים עולים. אלא שכאשר בוחנים לעומק את הנתונים, מתברר שהמציאות מורכבת בהרבה. המספר הרשמי של הדירות בישראל הוא רק חלק מהסיפור, משום שבשטח קיימות גם יחידות דיור שלא נספרות בסטטיסטיקה הרשמית - דירות מפוצלות, תוספות בנייה לא חוקיות ויחידות מגורים שלא קיבלו היתר. הפער הזה בין הנתונים הרשמיים לבין המציאות בשטח משנה את הדרך שבה צריך להסתכל על שוק הדיור ועל השאלה הגדולה: האם באמת חסרות דירות בישראל - או שהבעיה היא אחרת לגמרי.

המספר הרשמי מול המציאות - מאות אלפי דירות שלא נספרות בסטטיסטיקה

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל יש כיום כ-2.95 מיליון יחידות דיור רשומות. מדובר בדירות בבניינים, בתים פרטיים ודירות חדשות שנבנו בשנים האחרונות ונרשמו באופן רשמי. במקביל, מספר משקי הבית בישראל עומד על סדר גודל של כ-2.9 עד 3 מיליון משקי בית. כלומר, אם מסתכלים רק על הנתונים הרשמיים, נדמה שהשוק כמעט מאוזן: מספר הדירות דומה מאוד למספר המשפחות.

אלא שהמספר הרשמי אינו כולל חלק משמעותי מהיחידות הקיימות בפועל. אחת התופעות המרכזיות שמשנות את התמונה היא פיצול דירות. מדובר בדירות גדולות שחולקו לשתי יחידות או יותר, בדרך כלל ללא היתר רשמי. פיצולים כאלה נפוצים בעיקר בערים שבהן הביקוש לשכירות גבוה - תל אביב, רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה, נתניה וגם בערים כמו באר שבע. בענף הנדל״ן מעריכים כי קיימות כיום כ-120 עד 180 אלף יחידות דיור מפוצלות. חלק מהפיצולים נעשו בצורה מקצועית יחסית וחלקם מאולתרים לחלוטין, אבל בפועל מדובר ביחידות מגורים שמאוכלסות ומשפיעות על שוק השכירות.

קבוצה נוספת של יחידות דיור שאינן נספרות בסטטיסטיקה הרשמית היא בנייה לא חוקית או לא מוסדרת. מדובר בתוספות בנייה, יחידות מגורים בחצרות, קומות שנבנו ללא היתר ולעיתים גם בתים שלמים שלא נרשמו. חלק גדול מהתופעה הזו נמצא ביישובים ערביים, אך היא קיימת גם ביישובים אחרים. ההערכות המקובלות בענף מדברות על כ-150 עד 250 אלף יחידות דיור לא מוסדרות. גם כאן מדובר ביחידות שמאוכלסות בפועל ומשמשות למגורים.

• מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה? בדיקה
• פרויקט "מוזה" בצפון תל אביב: דירות מ-5.08 מיליון שקל - איך המחירים ביחס לשוק?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כאשר מחברים את כל הנתונים האלה מתקבלת תמונה שונה לחלוטין. לצד כ-2.95 מיליון הדירות הרשומות, קיימות עוד כ-150 אלף דירות מפוצלות וכ-200 אלף יחידות דיור שנוצרו כתוצאה מבנייה לא מוסדרת. המשמעות היא שבפועל קיימות בישראל כ-3.25 עד 3.35 מיליון יחידות דיור. כלומר, מבחינה מספרית טהורה יש אפילו יותר יחידות דיור מאשר משקי בית.

הפרדוקס של שוק הדיור - יש יותר יחידות דיור ממשקי בית ועדיין מדברים על מחסור

אבל כאן נכנסת המורכבות האמיתית של שוק הדיור. העובדה שיש מספיק יחידות דיור במספר הכולל אינה אומרת שהשוק מאוזן. להפך - ייתכן שהבעיה המרכזית אינה הכמות הכוללת של הדירות אלא ההתפלגות שלהן.

ראשית, חלק מהדירות אינן מאוכלסות לאורך השנה. מדובר בדירות נופש, דירות שמוחזקות להשקעה או דירות ריקות שממתינות למכירה. בנוסף, חלק מהיחידות הלא רשמיות הן קטנות מאוד או מאולתרות, ולכן אינן מתאימות למשפחות.

• תא/5500 לקראת אישור: מה השתנה?
• התאוששות בביקושים? מרץ היה החודש החזק ביותר למשכנתאות מאז 2022
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה? בדיקה

גורם חשוב נוסף הוא המיקום הגיאוגרפי. הביקוש הגדול ביותר לדיור נמצא במרכז הארץ ובאזורי תעסוקה גדולים, בעוד שחלק גדול מהדירות החדשות נבנות בפריפריה או באזורים רחוקים יחסית ממוקדי העבודה. לכן ייתכן מצב שבו יש עודף דירות באזור אחד ומחסור באזור אחר - מצב שיוצר לחץ מתמשך על המחירים דווקא במקומות המבוקשים.

גם מבנה הביקוש עצמו משתנה. בשנים האחרונות גדל מאוד מספר משקי הבית הקטנים - יחידים, זוגות ללא ילדים או מצמצמי דיור. לפי הערכות, יותר מ-30% ממשקי הבית החדשים בישראל אינם משפחות עם ילדים. עבורם דירות גדולות אינן בהכרח הפתרון המתאים, ולכן הביקוש לדירות קטנות יותר גדל. במקביל, משפחות מחפשות דירות גדולות יותר באזורים מבוקשים - מה שמעצים עוד יותר את הפערים בין אזורים שונים ובין סוגי נכסים.

לצד כל זאת, ישראל ממשיכה לצמוח דמוגרפית בקצב מהיר יחסית למדינות מערביות אחרות. הגידול באוכלוסייה יוצר צורך של כ-65 עד 75 אלף דירות חדשות בכל שנה. בפועל נבנות בישראל בממוצע כ-55 עד 60 אלף דירות בשנה, ולכן נוצר פער של כ-10 עד 15 אלף דירות מדי שנה. לאורך זמן הפער הזה מצטבר ומגדיל את הלחץ על השוק.

למרות זאת, הנתונים בשטח מצביעים גם על תופעה נוספת: כיום קיימות כ-86 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. חלק מהדירות הללו יקרות מדי עבור רוכשים פוטנציאליים, חלק נמצאות באזורים פחות מבוקשים וחלק פשוט אינן מתאימות לצרכים של משפחות. כלומר, גם כאשר יש היצע - הוא לא תמיד פותר את הבעיה האמיתית של השוק.

התוצאה היא פרדוקס שמאפיין את שוק הדיור הישראלי: מצד אחד, המספר הכולל של יחידות הדיור גדול יחסית, במיוחד כאשר כוללים פיצולים ובנייה לא מוסדרת. מצד שני, המחסור בדירות במקומות המבוקשים ממשיך להפעיל לחץ על המחירים. לכן הדיון על שוק הדיור אינו יכול להתמקד רק בשאלה כמה דירות יש בישראל, אלא גם בשאלות עמוקות יותר - איפה הן נמצאות, למי הן מתאימות ואיך הן מתחלקות בין מגורים, השקעה ושכירות.

הבעיה של שוק הדיור בישראל אינה רק כמות הדירות אלא המבנה של השוק כולו. כל עוד הפערים בין מרכז לפריפריה, בין דירות קטנות לגדולות ובין דירות להשקעה לדירות למגורים יישארו גדולים - המחסור האמיתי ימשיך להתקיים, גם אם המספר הכולל של יחידות הדיור נראה גבוה על הנייר.