עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
הכנסה שנתית צפויה של 100 מיליון שקל
רבוע כחול נדל"ן, שבשליטת מוטי בן משה, חתמה על הסכם שכירות רחב היקף עם חברת הטכנולוגיה JFrog, להשכרת שטחים במתחם EAST& שברחוב תוצרת הארץ בתל אביב. מדובר בשטח כולל של עד כ-20 אלף מ"ר, בתמורה כוללת שעשויה להגיע לכ-650 מיליון שקל, כאשר ההכנסה השנתית הממוצעת תעמוד על כ-100 מיליון שקל.
על פי ההסכם, JFrog תשכור כ-15 אלף מ"ר לתקופה ראשונית של 6.5 שנים, עם שתי אופציות להארכה - האחת ל-3.5 שנים והשנייה ל-3 שנים נוספות. בנוסף, לחברה עומדת אפשרות להרחיב את שטח השכירות בעוד 5,000 מ"ר בתוך שנתיים. אם תבחר לממש את האופציה, שווי העסקה יגדל ב-150 מיליון שקל מעבר להכנסות הבסיסיות של כ-500 מיליון שקל. ההסכם כולל גם תנאי שכירות גמישים, המותאמים לצרכי צמיחה של חברות טכנולוגיה, כולל אפשרויות להתאמה עיצובית של השטחים.
JFrog הופכת לשוכר עוגן: דחיפה לאכלוס מהיר של הפרויקט
פרויקט EAST& ממוקם בצומת תוצרת הארץ, בסמוך לפרויקט TOHA ובמרחק קצר מצומת עזריאלי. מדובר באזור שמושך אליו יותר ויותר שוכרי משרדים מהסקטור הטכנולוגי והעסקי, לאור הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים כמו כביש 4 וכביש 5, ולמתחמים מתפתחים שמשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה.
הפרויקט כולל שני מגדלים בעירוב שימושים, עם שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף כולל של 32 אלף מ"ר, מתוכם הסכם השכירות הנוכחי מכסה כבר 62%. JFrog הופכת בכך לשוכר העוגן המרכזי בפרויקט, מהלך שצפוי לתרום לאכלוס שאר השטחים במהירות רבה יותר, כפי שקרה בעסקאות קודמות במתחם שחתמה עליהן החברה בשנה האחרונה. בנוסף, רבוע כחול נדל"ן מחזיקה ב-50% מפרויקט מגורים סמוך, הכולל 390 יחידות דיור שכבר קיבלו טופס 4 ביולי האחרון, מה שמחזק את הפוטנציאל הכלכלי של האזור כולו.
- מוטי בן משה: "רבוע כחול ממשיכה לחזק את תחום הייזום"
- רבוע כחול נדל"ן: ה-NOI במחצית ירד ב-2% ל-195 מ' שקל לעומת אשתקד; ה-FFO ברבעון - 96 מ' שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מרכז תל אביב ממשיך לקסום לענקיות הטכנולוגיה
למרות ירידה בביקושים למשרדים בחלק מהאזורים בישראל, סביבת עזריאלי וציר בגין בתל אביב ממשיכים למשוך חברות גדולות, לרבות חברות טכנולוגיה כמו JFrog, שמתמחה בכלי פיתוח תוכנה ומנהלת פעילות גלובלית. עסקה זו היא סימן לכך שחברות מהתחום עדיין בוחרות להתרכז בלב העיר, למרות מחירים גבוהים יותר לעומת אזורים אחרים כמו רמת החייל או הרצליה פיתוח.
במובן זה, העסקה עשויה להעיד על חיזוק נוסף במעמדו של מרכז תל אביב כאזור תעסוקה מועדף, בזמן שמתחמים אחרים מתקשים לאכלס שטחים פנויים. עם זאת, לא ניתן להתעלם מהפערים בין הביקושים במרכז לבין יתר חלקי גוש דן, כאשר תפוסת המשרדים באזורי פריפריה יורדת מתחת ל-70% בחלק מהמקרים.
רבוע כחול: פורטפוליו של 7.2 מיליארד שקל
רבוע כחול נדל"ן, שנסחרת לפי שווי של כ-4.1 מיליארד שקל, מחזיקה נדל"ן מניב בשווי כולל של כ-7.2 מיליארד שקל. עיקר הנכסים הם שטחים מסחריים, לרבות קניון TLV ו-88 סופרמרקטים, מהם 59 מושכרים לרשת קארפור-מגה, שתרמה רבות לצמיחת ההכנסות ברבעונים האחרונים.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
תחום המשרדים נחשב לקטן יחסית בפורטפוליו של החברה, עם שווי כולל של מתחת למיליארד שקל ותפוסה של קרוב ל-60%. ומכאן, שעסקה משמעותית כמו זו עם JFrog עשויה לשפר את הנתון הזה בצורה ניכרת ולהעלות את התפוסה הכוללת בתחום לרמה גבוהה.
בסוף הרבעון השני, לחברה היה מאזן כולל של כ-11.85 מיליארד שקל, מתוכו הון עצמי בהיקף של כ-4 מיליארד שקל. ההכנסות הסתכמו ב-291 מיליון שקל, לעומת 468 מיליון שקל ברבעון המקביל, אך הרווח הנקי דווקא עלה ל-304 מיליון שקל, לעומת 113 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, בעיקר בזכות העלאות שכר דירה והתאמות חוזים.
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
