מגה-פרויקט בנשר: 1,860 דירות חדשות יחליפו 305 דירות קיימות
נשר יוצאת לדרך עם התחדשות עירונית בהיקף מהגדולים שידעה העיר: 305 דירות ישנות ב-21 מבני שיכון יפנו את מקומן ל-1,860 דירות חדשות ב-13 מגדלים מפוארים. התכנית תכלול גם שטחי מסחר ופארקים. אך לא כולם בעיר מרוצים – העירייה מזהירה מהשלכות הפרויקט ומאיימת לעכב
את ביצועו. האם מדובר בשדרוג שנשר חיכתה לו, או בקרב חדש על עתיד העיר?
עיריית נשר ניצבת בפני מהפכה אורבנית. האישור החדש של פרויקט ההתחדשות העירונית צפוי להיות רחב, הוא עומד לקום ולהיבנות במתחם "מעלה הגיבורים".
במסגרת התוכנית, 305 דירות ישנות ב-21 מבני שיכון יפונו לטובת בנייה של 1,860 יחידות דיור חדשות שיתפרסו על פני 13 מגדלים בני 32 קומות. הפרויקט, המתפרס על שטח של 98 דונם, צפוי לשנות את פני העיר, עם שילוב של שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, גני ילדים ומעונות יום, וגם פארק גדול בשטח של כ-13 דונם.
מחלוקת בין העירייה למנהל התכנון
על אף התוכנית השאפתנית, שנראה כי היא מיטיבה עם עיריית נשר, שכן היא תוכל לגבות ארנונה על שטחי המסחר וגם מהמגורים (שאמנם נמוך משמעותית מהארנונה על עסקים) , העירייה בכל זאת הביעה התנגדות נחרצת למתווה אשר קיבל 'אור ירוק' על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
לטענת העירייה, התוכנית אינה מתואמת עם צורכי התושבים ועלולה להעמיס על התשתיות הקיימות בעיר. ראש העיר אף הודיע כי העירייה לא תוציא היתרי בנייה במתכונת הנוכחית, והדבר עלול לעכב את התקדמות הפרויקט.
דבר זה מזכיר את מה שמתרחש בחוף האון כעת - כאשר המועצה האזורית עמק הירדן מעמיסה קשיים על הבנייה בעתיד באזור.
- אושרה תוכנית התחדשות עירונית בנשר: יוקמו 1,860 יח"ד
- לראשונה: הוותמ"ל אישרה התחדשות עירונית בנשר - 915 דירות ייבנו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נשר בדרך לעבור מתיחת פנים
מהצד של מינהל התכנון רואים בפרויקט הזדמנות להפוך את נשר לעיר מודרנית ואטרקטיבית יותר. לפיכך, התוכנית כוללת שילוב שימושים חכם שיכלול: מגורים, מסחר, תעסוקה ופארקים שנועדו לרווחת התושבים, וכל זה ככל הנראה יגרום לקידום העיר ואף אפשר לומר בשפה שלנו 'להצפת ערך'.
על פי הנתונים שהוצגו, המגדלים החדשים יכילו גם 372 דירות קטנות שיתאימו לזוגות צעירים, לצד שדרוג משמעותי של תשתיות תחבורה, שטחים ציבוריים ופארקים.
במינהל מדגישים שהתוכנית עברה תיאום עם גורמים רבים
ונועדה לתת מענה לצורכי האוכלוסייה המתפתחת, תוך שמירה על איזון בין פיתוח העיר להתחדשות עירונית.
- למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
- קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
- תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
- העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?
מה קורה בנשר? רמות המחירים, מגמה ועסקאות אחרונות
אם מסתכלים על המחיר הממוצע למטר בעיר, רואים שהמחיר עומד על כ-18 אלף שקל, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות עומדת על כ-31% וכאשר בוחנים את התשואה על השכירות לשנה - מגלים כי היא עומדת על כ-3%, שזה די גבוה ביחס לערים במרכז.
אבל, מה שיותר מעניין זה שבשנה האחרונה העיר הושפעה רבות על ידי התחדשות עירונית
לרבות תכנית 'פינוי בינוי'. בנוסף, עוד דבר שמעניין מה בנשר הוא העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנה האחרונה - עלייה של כ-5.3%.
לגבי העסקאות האחרונות, ניתן להבחין במגמה ברורה - המחירים בעיר משקפים ציפייה לעליית ערך עתידית ולפוטנציאל רב שאם יגיע ככל הנראה ירים את המחיר עוד גבוה יותר.
עסקאות אחרונות
ברחוב ששת הימים 14, נמכרה דירה בסכום של 1.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-93 מ"ר אשר נמצאת בקומה 9/9, אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר אי שם בשנת 1998 בתמורה ל- 546 אלף שקל, כ-122% תשואה ב-26 שנים.
ברחוב הנובל 18, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה 6/16 בסכום של 1.8 מיליון שקל. הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2012 בסכום של 848 אלף שקל, ומשקפת תשואה של 113% ב-12 שנים.
ברחוב אברהם פרץ, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-49 מ"ר בקומה 3/5 בסכום של 850 אלף שקל, אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2015 תמורת 560 אלף שקל, סכום המשקף לעסקה תשואה של כ-52% בתקופה של 9 וחצי שנים.
ברחוב הכלניות, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת הקרקע בבניין בעל 3 קומות, עם שטח של כ-58 מ"ר בסכום של 1.18 מיליון שקל. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בסכום של 699 אלף שקל בשנת 2019 ומבטאת תשואה לעסקה זו של כ-69% בכמעט 6 שנים.
.jpeg "באר יעקב")
למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
העיר הסמוכה לצריפין הפכה לנחשקת בעיני זכאי "דירה בהנחה", והיא מובילה את כמות הזכאים שנרשמו בה עם כ-28.5 אלף נרשמים - גבוה מהמקום השני בכ-34%. איך זה קרה, למה היא עקפה ערים גדולות כמו רעננה שבה מוצעות יותר דירות - והכי חשוב: כמה באמת מרוויחים הזוכים בהגרלה?
באר יעקב, שפעם נחשבה לעיר פרברית ושקטה לצד בסיס צריפין, הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים החמים ביותר, בעיקר לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כעת, במסגרת תכנית דירה בהנחה - המגמה מתחזקת, הצעירים מצביעים ברגליים ונוהרים לעבר העיר בעיקר במסגרת ההנחות שמציעה תכנית 'דירה בהנחה'. הסיבה היא גם ההנחה הגדולה - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.אבל גם המחיר האבסולטי שהוא יחסית נמוך ומאפשר לזכאים לרכוש דירה כמעט בלי הון עצמי. עד כה נרשמו רוב הזכאים לעיר באופן מובהק. עם מספר של 28,582 מוגרלים שינסו לזכות ב-844 דירות.
כרגע הסיכוי שלהם לזכות עומד על כ-2.85%. אבל זה לא מדויק - כי ההרשמה פתוחה עד לתאריך ה-14/9/25 ולפי הערכתנו: עד אז ינסו מעל 60 אלף זכאים להתמודד על באר יעקב - מה שיעמיד את סיכויי ההצלחה בעיר כולה על כ-1.4%. יחד עם זאת - צריך לזכור שלמילואימניקים יש כאן יתרון גדול. הם מקבלים מחצית מהדירות עבורם. ואם נמשיך בדוגמת באר יעקב: 422 דירות מיועדות אך ורק למילואימניקים שעומדים בתנאי הזכאות. הסיכויים שלהם גבוהים בהרבה מאשר של שאר המתמודדים בהגרלה.
מתוך המילואימניקים - 25% יוקצו אך ורק ללוחמים. מה שמגדיל את סיכויי הזכייה של אלה בהרבה. בנוסף, המילואימניקים גם משתתפים בהגרלה של שאר הדירות (ה-422 דירות הנוספות). עשינו חישוב ומצאנו שלמילואימניקים יש, ככל הנראה, לפחות פי 3 סיכויים מאשר למתמודד "רגיל".
בערים ותיקות ויוקרתיות יותר כמו רעננה הוצעו הרבה יותר דירות. כ- 1,250 בסך הכול, וכמות משקי הבית שנרשמו להגרלה שם עומדת על כ-21 אלף זכאים בלבד. כתבנו על דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. אזור נוסף הוא קרית עקרון, שם מוגרלות קרוב ל-1,000 דירות. נכון להיום, נרשמו בהגרלה הזו כ-10 אלף
זכאים. על אף ההטבה הגדולה.
בכדי להבין טוב יותר את הביקושים הגדולים לבאר יעקב נכנסו לעסקאות בבאר יעקב גם בצמוד לפרויקטים של דירה בהנחה. להבין
אם ההנחה אמיתית ומה מלהיב את המתמודדים, כי נזכיר שבמקרים רבים אנחנו רואים "הנחה בכאילו", כי אולי זאת הנחה של 800 אלף שקל, אבל אם הקבלן בשוק החופשי נותן לכם מבצע 80/20 ומעלה אתכם כמה קומות למעלה, ומוסיף מחסן ועושה עוד הנחה של 100-150 אלף שקל במחיר, כבר קיבלתם
הנחה אפקטיבית של חצי מיליון פלוס. ובכן - ההנחות אמיתיות
- "ירידת מחירי הדירות תימשך" ומה החזר המשכנתא על דירה ממוצעת?
- שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבדיקת ביזפורטל עולה כי ההנחה היא אמיתית, והיא נמדדת ביחס למחירים שבהם נסגרות עסקאות היום - ההנחה מגיעה לסכומים של אפילו קרוב ל-1 מיליון שקל! (ברעננה גם יותר מזה עד כדי 1.5 מיליון שקל), זה בלתי נתפס. ככל הנראה מדובר בהגרלה שכוללת את ההטבה הגדולה ביותר שניתנה במסגרות המחירים המסובסדים שהמדינה החלה לחלק בשנת 2015.
למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
העיר הסמוכה לצריפין הפכה לנחשקת בעיני זכאי "דירה בהנחה", והיא מובילה את כמות הזכאים שנרשמו בה עם כ-28.5 אלף נרשמים - גבוה מהמקום השני בכ-34%. איך זה קרה, למה היא עקפה ערים גדולות כמו רעננה שבה מוצעות יותר דירות - והכי חשוב: כמה באמת מרוויחים הזוכים בהגרלה?
באר יעקב, שפעם נחשבה לעיר פרברית ושקטה לצד בסיס צריפין, הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים החמים ביותר, בעיקר לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כעת, במסגרת תכנית דירה בהנחה - המגמה מתחזקת, הצעירים מצביעים ברגליים ונוהרים לעבר העיר בעיקר במסגרת ההנחות שמציעה תכנית 'דירה בהנחה'. הסיבה היא גם ההנחה הגדולה - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.אבל גם המחיר האבסולטי שהוא יחסית נמוך ומאפשר לזכאים לרכוש דירה כמעט בלי הון עצמי. עד כה נרשמו רוב הזכאים לעיר באופן מובהק. עם מספר של 28,582 מוגרלים שינסו לזכות ב-844 דירות.
כרגע הסיכוי שלהם לזכות עומד על כ-2.85%. אבל זה לא מדויק - כי ההרשמה פתוחה עד לתאריך ה-14/9/25 ולפי הערכתנו: עד אז ינסו מעל 60 אלף זכאים להתמודד על באר יעקב - מה שיעמיד את סיכויי ההצלחה בעיר כולה על כ-1.4%. יחד עם זאת - צריך לזכור שלמילואימניקים יש כאן יתרון גדול. הם מקבלים מחצית מהדירות עבורם. ואם נמשיך בדוגמת באר יעקב: 422 דירות מיועדות אך ורק למילואימניקים שעומדים בתנאי הזכאות. הסיכויים שלהם גבוהים בהרבה מאשר של שאר המתמודדים בהגרלה.
מתוך המילואימניקים - 25% יוקצו אך ורק ללוחמים. מה שמגדיל את סיכויי הזכייה של אלה בהרבה. בנוסף, המילואימניקים גם משתתפים בהגרלה של שאר הדירות (ה-422 דירות הנוספות). עשינו חישוב ומצאנו שלמילואימניקים יש, ככל הנראה, לפחות פי 3 סיכויים מאשר למתמודד "רגיל".
בערים ותיקות ויוקרתיות יותר כמו רעננה הוצעו הרבה יותר דירות. כ- 1,250 בסך הכול, וכמות משקי הבית שנרשמו להגרלה שם עומדת על כ-21 אלף זכאים בלבד. כתבנו על דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. אזור נוסף הוא קרית עקרון, שם מוגרלות קרוב ל-1,000 דירות. נכון להיום, נרשמו בהגרלה הזו כ-10 אלף
זכאים. על אף ההטבה הגדולה.
בכדי להבין טוב יותר את הביקושים הגדולים לבאר יעקב נכנסו לעסקאות בבאר יעקב גם בצמוד לפרויקטים של דירה בהנחה. להבין
אם ההנחה אמיתית ומה מלהיב את המתמודדים, כי נזכיר שבמקרים רבים אנחנו רואים "הנחה בכאילו", כי אולי זאת הנחה של 800 אלף שקל, אבל אם הקבלן בשוק החופשי נותן לכם מבצע 80/20 ומעלה אתכם כמה קומות למעלה, ומוסיף מחסן ועושה עוד הנחה של 100-150 אלף שקל במחיר, כבר קיבלתם
הנחה אפקטיבית של חצי מיליון פלוס. ובכן - ההנחות אמיתיות
- "ירידת מחירי הדירות תימשך" ומה החזר המשכנתא על דירה ממוצעת?
- שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבדיקת ביזפורטל עולה כי ההנחה היא אמיתית, והיא נמדדת ביחס למחירים שבהם נסגרות עסקאות היום - ההנחה מגיעה לסכומים של אפילו קרוב ל-1 מיליון שקל! (ברעננה גם יותר מזה עד כדי 1.5 מיליון שקל), זה בלתי נתפס. ככל הנראה מדובר בהגרלה שכוללת את ההטבה הגדולה ביותר שניתנה במסגרות המחירים המסובסדים שהמדינה החלה לחלק בשנת 2015.
