הירשמו
  1. ראשי
  2. השקעות נדל"ן בחו"ל - פרויקט מיוחד

מהתלמוד למנהטן: מהפכת הנדל"ן הישראלית כובשת את העולם

מה משותף לקצין בקומנדו הימי, מנכ"ל בכיר בשוק ההון ומהפכן עסקי חובב תלמוד, ואיך התשובה קשורה לעולם הנדל"ן? הצצה ל'הגשמה', מיזם שחולל מהפכה בשוק הנדל"ן בישראל, הפך לחברת השקעות מובילה וצובר תאוצה גם באנגליה ובארה"ב

עידו הנדל |
נושאים בכתבה הגשמה

פברואר 2009. אבי כץ, יזם ואיש עסקים שעשה אקזיט גדול מספר שבועות קודם לכן, משקיע במיזם בחו"ל בהמלצת חבר. ההשקעה נכשלת, ואבי מתעל את התסכול שלו לרעיון חדש: חברת השקעות שתנגיש השקעות גם למשקיעים לא מנוסים, וכדי למזער את הסיכון תבדוק עבורם את ההשקעות ותפקח עליהן.

 

שבע שנים לאחר מכן, הגשמה של אבי כץ היא חברת השקעות מובילה הנחשבת לחלוצה של מהפכת השקעות הנדל"ן בישראל ומהווה בית לאלפי משקיעים. הגשמה למעשה טשטשה את הגבולות ואפשרה לכל משקיע, גם אם הידע שלו וההון העומד לרשותו מוגבלים, להשקיע בפרויקטים גדולים מאוד. כחלק מחזון זה החברה מאפשרת לכל אדם להשקיע החל מ-100 אלף ₪ בלבד, והיא מלווה באופן הדוק ומקצועי כל פרויקט מתחילתו ועד סופו ומוודאת כי למשקיעים יש הגנות ובטוחות חזקות.

 

בתחילת דרכה הצטרף להגשמה עו"ד חנן שמש, קצין בשייטת, אשר לאחר שנים ארוכות בזרועות הביטחון עבר למגזר הפרטי. חנן כיהן כמנכ"ל ויו"ר והוביל את התרחבות החברה גם מעבר לים: השלוחה בלונדון פועלת זה שנתיים וחצי, ובימים אלו ממש מוקם הסניף החדש בלב מנהטן. ההתפתחות הגלובלית הובילה לצמיחה נוספת וחייבה חיזוק השורות - וחנן נשאר בתפקיד היו"ר ופינה את כס המנכ"ל לחיים כהן, לשעבר מנכ"ל קבוצת דן אנד ברדסטריט וחברות נוספות.

 

אבי, החתום על מהפכות צרכניות נוספות (רשת קופיקס, סופר קופיקס, הכול בדולר), אוהב להסביר את המודל של הגשמה בדבריו של ר' יוסי במסכת אבות: "יהי ממון חברך חביב עליך כשלך". האחריות הכבדה הכרוכה בטיפול בכספם של אחרים הביאה את הגשמה לפתח מערך קפדני מאוד של הגנות ובטוחות: בעלות ישירה בנכס, קדימות בקבלת הרווחים, מנגנון ייחודי של קנס-פרס ועוד. הגישה הזו, של שמירה על כספם של המשקיעים במסירות ובתחושת אחריות, היא שתורמת להצלחת ההשקעות, הופכת את הלקוחות לשגרירים ומצדיקה את קיומה של החברה.

 

כיום מציעה הגשמה שלושה אפיקי השקעה עיקריים:

האפיק הראשון הוא מסלול של מימון הון עצמי. באפיק זה כספם של המשקיעים משלים את ההון העצמי לפרויקט יחד עם היזם, ולמעשה נוצרת שותפות של ממש בפרויקט וברווחים. התשואה היא נגזרת של רווחי הפרויקט ואינה ידועה מראש, ולמשקיעים יש קדימות בחלוקת הרווחים על פני היזם. 

 

אפיק נוסף, סולידי יותר, הוא אפיק המימון. באפיק זה המשקיעים מלווים כסף לפרויקט, ועם סיומו הם נהנים מתשואה קבועה מתוך רווחי הפרויקט. מסלול זה מקנה קדימות על פני שאר המשקיעים, והוא מציע בטוחות נדל"ניות.

 

האפיק השלישי נקרא CoFund - קרן אקסקלוסיבית המאפשרת להשקיע ביחידות השקעה של 250,000 דולר ומעלה. כל יחידת השקעה מפוזרת בלא פחות מארבע השקעות שונות, מתוכן אחת או יותר בלונדון – דבר היוצר פיזור סקטוריאלי, גיאוגרפי ומט”ח בכל יחידת השקעה.

 

בהגשמה נכנסים לשנה החדשה בהתרגשות רבה – בקרוב תיפתח כאמור השלוחה במנהטן, והחברה בוחנת התרחבות למדינות נוספות בעולם.

נדל"ן

יש לכם 200 אלף שקל? הנה 6 אפשרויות השקעה בנדל"ן עם תשואה של עד 9% בשנה

מה עושים עם הכסף כשמחירי הדירות גבוהים, בנק ישראל מגביל את המשכנתא, ואין ריבית מהכסף בבנק? צפו ב-6 אופציות בולטות
לירן סהר |
נושאים בכתבה CITYR השקעה בנדל"ן השקעה בנדל"ן בארה"ב מחירי הדירות
הריבית הנמוכה במשק, אשר הופחתה ביום ב' השבוע ב-0.25% לרמת שפל של 0.5%, הפכה את ההשקעה בפיקדונות ובאג"חים ממשלתיים ללא רלבנטיות. כמו כן, רכישת דירה באזור המרכז הפכה לבעייתית בשנה האחרונה בשל הקשחת תנאי המשכנתאות למשקיעים, שאינה מאפשרת ליטול משכנתא בהיקף הגבוה מ-50% משווי הנכס. בנוסף, התייקרות הדירות באזור המרכז הפחיתה את התשואה הממוצעת משכירות לרמה מקסימאלית של 3.5%-4%. אך למרות המצב המורכב, מתברר שישנן מספר אופציות השקעה שעשויות להניב תשואה נאה. Bizportal בחן 6 אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן בסכום של כ-200 אלף שקל ואת התשואות שניתן להשיג: 1. רכישת דירה עם זינוק של למעלה מ-70% במחירי הדירות ב-5-6 השנים האחרונות, עסקה במחיר הזה נשמעת דימיונית, אפילו כהון עצמי והשלמה עם משכנתא. עם 200,000 שקל ניתן לרכוש דירה בלוד במחיר של עד 800,000 שקל. שבי שניאורסון, זכיינית אנגלו סכסון לוד אומרת שדירת 4 חדרים ברחוב אריה רובין בשכונת משמר נוף, בקומה הראשונה , עם מעלית, מוצעת למכירה תמורת 760,000 שקל. המשמעות היא ש -200,000 השקלים מהווים כ-27% ממחירה כאשר את ייתרת הסכום, ייקח המשקיע מהבנק במשכנתא. דירה כזו ניתן להשכיר למשפחה במחיר של כ-3000-3200 שקל לחודש והיא תניב תשואה שנתית של כ-5%. שניאורסון מסבירה כי בסכום של 200,000 שקל, המשקיע מקבל בעצם הכנסה חודשים קבועה מעבר לזה, ערך הנכס עולה בגלל שהמחירים באזור זה עוד לא מיצו את עצמם. "בסביבת השכונה בניה חדשה, המחירים גבוהים יחסית. דירת 4 חדרים חדשה לצורך ההשאה נמכרת באזור זה במחיר של 1.1-1.2 מיליון שקל". 2. רכישת חנות אלון קיסלסי, זכיין אנגלו סכסון נצרת עילית, אומר שבסכום זה ניתן לרכוש חנות בשטח 27 מ"ר באזור השוק המחודש במגדל העמק. "לאחרונה עיריית מגדל העמק השקיעה, שיפצה והפכה את השוק ומחירי שטחי המסחר בסביבתו עולים בהתמדה. אם ניקח את אותה חנות בשטח של 27 מ"ר בתמורה ל- 200,000 שקל- אין צורך בלקיחת משכנתא במקרה זה- נוכל להשכיר אותה במחיר של 1,500 שקל לחודש, תשואה שנתית של 9%". 3. רכישת משרד "משקיע שיש בידו סכום של 200,000, יכול לרכוש משרד חדש, ברמת מעטפת, למשל בחולון בבניין משרדים שכל משרדיו מוצעים למכירה, שמוקם בימים אלו בסמוך למתחם עזריאלי", אומר אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן. "מדובר במשרד בשטח של 60 מ"ר, שעלותו 550,000 שקל. כמובן שאותו משקיע יאלץ לקחת משכנתא בגובה של 350,000 שקל. דמי השכירות הצפויים ינועו בין 3,500-4,000 שקל לחודש. משרדים מסוג זה בפרויקט מושכרים עבור בעלי מקצועות חופשיים כגון עורכי דין ורואי חשבון וכו'. מדובר בתשואה שנתית של כ- 8.5%". 4. רכישת חניה בבניין משרדים אסף עטיה מסביר כי מחיר ממוצע למקום חניה בתל אביב הוא כ- 100,000 שקל וניתן להשכיר אותו במחיר של בין 600-700 שקל לחודש מה שמהווה תשואה של כ- 8%. זה אומר שמשקיע יכול לקנות שני מקומות חניה. "למותר לציין כי מקום חניה בתל אביב הוא מוצר די נדיר, כי בדרך כלל החניות בבניינים מוצמדות למשרדי השוכרים". 5. השקעה בנדל"ן בארצות הברית במדינה קיים שוק גדול ופעיל של רכישה ומכירה של מתחמי דירות למגורים המיועדות לשוכרים, מתחמים המוגדרים כ-Multi-Family. בעסקה מסוג זה ניתן ליהנות ממספר אלמנטים שאינם נגישים למשקיע בודד קטן. גידור הסיכון מאפשר למנף את ההשקעה בעזרת קבלת משכנתא בריבית נמוכה וקבועה, דבר שמייצר הכנסה נוספת למשקיע. נכסים מסוג זה מנוהלים על ידי חברת ניהול מקצועית הפועלת למיצוי תשואה בעזרת אכלוס, גביה והורדת הוצאות, והם עסק לכל דבר ועניין. אורי פריש, מנכ"ל משותף בחברת CITYR, אומר: "השקעה כזו יכולה להניב תשואה תזרימית גבוהה תוך הקטנת החוב - כך שמאחר שההוצאות של הנכס כוללות גם תשלום קרן המשכנתא, המשקיע למעשה מגדיל בכל שנה את אחוזי האחזקה שלו בנכס. המשמעות היא שגם אם הנכס יימכר לאחר מספר שנים באותו מחיר בו הוא נרכש, הרווח למשקיע ישקף תשואה נוספת של עוד 3-6% בשנה. שיפור בביצועי הנכס עשוי להעלות את שוויו ולאפשר מכירה ברווח הוני משמעותי, גם ללא עליית מחירים כללית בשוק". כך לדוגמא רכשה חברת CITYR בניין מגורים בן 246 דירות באיסט אורנג' ניו ג'רזי ביחד עם משקיעים ישראלים. הנכס נרכש ב-9.7 מליון דולר, כאשר 75% מההון הגיע ממימון של בנק אמריקאי למשכנתאות, ו25% מ-CITYR ומשקיעים שהצטרפו אליה. הנכס שנרכש בשלהי שנת 2012 מניב למשקיעים כ 9% תשואה שנתית עד היום. כלומר, אדם שהשקיע 200,000 שקל קיבל כ- 18,000 שקל לשנה. בתוספת תחשיב תשלומי קרן המשכנתא התשואה עומדת על כ-15% בשנתיים. 6. השקעה ישירה בשוק ההון "שוק ההון מהווה פלטפורמה למשקיעים פוטנציאלים אשר מעוניינים להשקיע את כספם בענף הנדל"ן ובעיקר למשקיעים בסדר גודל בינוני עד קטן", אומר שי עזר, אנליסט הנדל"ן של IBI. אפשרות אחת להשקעה בשוק ההון לדבריו הינה במדד ת"א נדל"ן 15. מדד זה מורכב מחברות הנדל"ן הגדולות במשק ומאפשר למשקיע להיות חשוף לכל תחומי הנדל"ן בארץ ובחול. מדד הנדל"ן עלה פחות מאחוז מתחילת השנה ובכ-8 אחוז במהלך השנה האחרונה. אפשרות שנייה היא לפצל את ההשקעה ולהשקיע בחברות ספציפיות כל משקיע בהתאם לתחום שהוא מאמין בו. לדוגמא, מי שמאמין בתחום המסחר והקניונים יכול להשקיע ב-עזריאלי קבוצה, ביג ומליסרון שמניותיהן עלו ב-5% , 22%, ו-10% במהלך השנה האחרונה. היתרון בהשקעה בחברות נדל"ן מניב מובילות, אשר נהנות משכר דירה קבוע הוא היכולת שלהם לחלק דיבידנדים לבעלי המניות שלהם באופן שוטף ולאורך זמן. תשואות הדיבידנד של חברות הנדל"ן מניב תשואות נאות של בין 3% ל- 6% וזאת כמובן בנוסף לעליה פוטנציאלית בשער המניה. אפשרות שלישית וסולידית יותר היא השקעה באגרות החוב של החברות. ישנן חברות נדל"ן מובילות אשר מאופיינות בסיכון נמוך. על ידי קניית אגרות החוב של חברות אילו המשקיע ייהנה מתשואה שנתית קבועה בשיעור של 2%-4% צמוד למדד כלומר תשואה ריאלית של 4%-6% תלוי בחברה ובסוג אגרת החוב. מבחינת סיכוי/סיכון אנחנו מעדיפים להשקיע במניות חברות הנדל"ן מאשר להשקיע באגרות החוב שלהן כיוון שבטווח הארוך עליית ריבית יכולה לגרום להפסדי הון למשקיעי אגרות החוב בעוד שמהלך זה כנראה ילווה בנתוני מקרו חיוביים כמו עלייה בצריכה הפרטית ובאינפלציה שייתנו רוח גבית למניות חברות הנדל"ן. כתבות מעניינות נוספות: קונים דירה בפרויקט תמ"א 38? דברים שחייבים לדעת לפני שלוקחים משכנתא גוזלן: "מלחמת לבנון השנייה פגעה מאוד בתוצר" - איך מבצע צוק איתן ישפיע?