הגישה השגויה של ד"ר מיכאל שראל לשוק השכירות

בישראל יש בעיה רצינית בשוק הדיור בכלל ובשוק הדירות להשכרה בפרט, ולכוחות השוק ולשוק החופשי ממעורבות ממשלתית יש חלק ניכר ביצירת בעיה זו. אין מספיק דירות להשכרה בשכר דירה התואם להכנסה של ששת העשירונים מהשלישי עד השמיני, העונות לקריטריון של שכר דירה עד 30% מההכנסה החודשית, ולא קיימת כמעט שכירות ארוכת טווח (מינימום 3 שנים). כתוצאה מכך אין יציבות במגורים בשכירות.

בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות הרקיעו שחקים ומחירי השכירות עלו חדות, בעוד שהמשכורות של רוב בני המעמד הבינוני לא עלו כלל. האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה ללא עזרה מסיבית מהוריהם הפכה לבלתי אפשרית, ויכולתם לשכור דירה לטווח ארוך ובשכר דירה שפוי שלא יקצץ ביותר משליש משכרם הולכת ונעלמת.
 
לפתרון חלקי של בעיות אלו, חברת הכנסת סתיו שפיר ואחרים מנסים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת'. הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת הגבלה של העלאת שכר דירה בשיעור של עד 3% מדי שנה.
 
ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה ולשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתנגד להצעת החוק. מבחינת שראל אין בעיות מהותית בשוק השכירות, לדעתו יש שוק תחרותי שעובד, והבעיות שישנן הן 'כשלי שוק' שיפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור. את בעיית הדיור יצרה הממשלה שיצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה לשלוט בשוק הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי, שאינו מסוגל, מטבעו, לתת מענה למצוקת הדיור. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות הצעירים ולאוכלוסיות מוחלשות להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - השוק החופשי הוא הבעיה. 
 
לדברי שראל, "המדינה רוצה להתערב בשוק פרטי שעובד ויש בו תחרות, ולעשות רגולציה שתפגע באחד הצדדים ותעזור לצד השני מתוך אשליה שזה לא ישפיע על המחיר". ובהמשך "יש 200 אלף משכירים ו-800 אלף שוכרים, יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול".
 
שראל מכיר שיש בעיות מסויימות בשוק השכירות, לדבריו: "דרישה לערבות גבוהה או העובדה שלפעמים משכירים לא רוצים להשכיר ליותר משנה בחוזה מראש. התופעות האלה מתרחשות בגלל כשלי שוק וצריך לפתור אותן נקודתית ולא צריך לבוא עם רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה לפתור אותן. [...] כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה וכתוצאה מכך המשכירים לא רוצים לקחת סיכון ולהתחייב ליותר משנה. הפתרון הוא לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים שפוגעים במשכיר ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת".

בדבריו אלו, שראל נותן דוגמה מצויינת לכלכלנים שחיים בעולם כלכלי וירטואלי שהקשר שלו למציאות רופף או מקרי. דירה בשבילו היא מוצר שמחירו נקבע בשוק. אם "יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול" אז אין בעיה. לא עולה בדעתו שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית.
 
הקריטריון של שראל למערכת שכירות מתפקדת היא 'שוק פרטי תחרותי שעובד ואין בו מונופול'. לא ברור באיזה עולם חי שראל. שוק השכירות בארץ עובד בתיאוריה הכלכלית של שראל, אבל לא בעבור המעמד הבינוני בישראל. הבעיה היא שהשוק 'לא עובד' בעבור חלק ניכר מהמעמד הבינוני והזוגות הצעירים שצריכים לשלם שכר דירה לא שפוי, מעל לשליש מהכנסותיהם, את זה שראל אינו מזכיר. כנראה שלדעתו זה לא לעניין.

למעלה ממאתיים אלף ישראלים עזבו את ישראל בעשרים השנים האחרונות בעיקר בגלל מחירי הדיור. ישראלים שסיימו צבא ואוניברסיטה לא ראו אפשרות להתקיים בכבוד ולהקים משפחה ובית קרוב למקום העבודה שלהם, אין אופק ותקווה שמשהו ישתנה במחירי הדיור. זה לא נכנס למשוואות של שראל. ישנה תופעה של בודדים וזוגות צעירים שגרים בבית הוריהם מכיון שאין באפשרותם לשלם את מחירי השכירות הגבוהים או כדי לחסוך לרכישת דירה, אך התופעה אינה מוכרת כנראה לשראל. 
 
תופעות בשוק שאינן תואמות את התפיסה הכלכלית של שראל נקראות בלשון נקיה 'כשלי שוק'. שימוש במכבסת מילים מעניינת. לא התיאוריה הכלכלית שגוייה אלא המציאות כשלה. שראל מכיר במספר 'כשלי שוק' כאלו ומכיר בצורך לפתור אותם, אלא שהוא עושה תרגיל מעניין: לדעתו הפתרון לבעיות אלו צריך להיות נקודתי, אך לא פירש מה פירוש פתרון נקודתי אם לא רגולציה. וכאן שראל ממציא את המפלצת כאילו שהצעת החוק מדברת על 'רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה'. 
 
שראל מזהה בעייה רצינית בשוק השכירות: "כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה". צריך להרחיב זאת גם לשוכרים שמפירים את החוזה הפרה מהותית, לשוכרים שאינם מפנים את הדירה בתום תקופת השכירות וכו'. הפתרון הנכון ששראל מציע הוא "לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת". איך אפשר לאפשר פינוי מהיר של שוכרים אם לא בדרך של חקיקה, רגולציה ובירוקרטיה נוספת ששראל מתנגד לה?
 
הפתרון לבעיות בשוק הדיור להשכרה הוא יזמות ממשלתית/עירונית לבניה מסיבית של  דירות להשכרה לטווח ארוך ובדמי שכירות סבירים לכל נפש. במקביל יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל, בקווים כללים לפי הצעת החוק של סתיו שפיר.