מחירי הבתים בארה"ב בסימן עלייה: האם זה מעיד על ההמשך?

מחירי נכסי הנדל"ן מהווים אחד הפרמטרים המובילים לזיהוי מגמות בכלכלה של משק. ברמת המאקרו - שוק הנדל"ן הוא בעל השפעה מהותית על התוצר המקומי, הן במרכיב ההשקעה והן כצריכה. ברמת המיקרו - הוצאה לרכישת נדל"ן נחשבת "ההוצאה" העיקרית והמשמעותית בחיי האדם הפרטי - כך שנטיה לרכוש דירה מעידה לרוב על ביטחון כלכלי.

האינדיקטור המוכר והידוע ביותר למחירי הנדל"ן בארה"ב הוא הקייס-שילר (בשיתוף עם S&P). מדד זה, המציג את ממוצע מחירי הבתים ב-20 ערי המטרופול הגדולים בארה"ב, עלה בחודש ספטמבר בשיעור של 0.3% חודשי (עלייה שישית חודשית רצופה), ו-3% בהשואה שנתית (מול ספטמבר 2011). עפ"י נתונים מעודדים אלה, ניתן להבין מדוע רבים נסמכים על שוק הנדל"ן המתעורר כעל קטר אשר עשוי לסייע בשיפור המשק האמריקני.

יחד עם זאת, מוקדם להסיק ממדד זה על המגמה להמשך. ראשית, עיקר עליית המחירים נרשמה במהלך האביב-קיץ, אשר נחשבת העונה החזקה למכירת נדל"ן - לכן יש לבדוק כי המגמה נמשכת גם בהמשך השנה. בנוסף, מדד הקייס-שילר, המוכר והמצוטט, בודק כאמור את המחירים בערי המטרופולין הגדולות. מבט מעמיק יותר מעלה כי הנתון אינו מתאר את התמונה הכללית.

ערי המטרופולין מושכות אוכלוסיה חזקה, אשר ברוב המקרים לא נסמכת על הלוואות משכנתא לצורך מימון העסקה. בכל מקרה, נגישותה למימון גבוהה יחסית, גם כיום כאשר ידם של הבנקים עדיין קפוצה במתן הלוואות לרכישת בתים. על-פי הלשכה האמריקנית למחקר כלכלי (ה-NBER), חלקם של בעלי ההכנסה הגבוהה בערי המטרופול ה"מוצלחות" הוא 43% מעל חלקם בשאר הערים, וחלקם של העניים נמוך ב-11% באותם ערים.

כמו כן, בערי המטרופול צפיפות הבניה כבר גבוהה, כך שקיים מחסור כרוני בקרקע לבניה. לכן, התחרות על הקרקע גורמת לעליות מחירים - המדירות את רגליהם של בעלי ההכנסות הנמוכות לטובת בעלי ההכנסות הגבוהות.

גורם נוסף המאיים על התעוררות הנדל"ן הוא הרגולציה הבנקאית - היכולת לקחת משכנתא או למחזרה, תלוי במידת החופש למתן ההלוואות על-ידי הבנקים. מצד אחד, הפד רוכש במסגרת 3QE אג"ח מגובות משכנתא (MBS) בשווי 40 מיליארד ד' בשבוע, וקבע ריבית אפסית עד ל-2015, על-מנת לעודד צריכה ומתן הלוואות. מצד שני, המשבר ב-2008 יצר דרישה לאכיפה מוגברת על מתן משכנתאות בדמותן של תכנית באזל 3 וחוקי דוד-פרנק. חוקים אלה, במידה וייושמו, עלולים לייקר את המשכנתאות - ומכאן להקטין את הביקוש לרכישת בתים, במיוחד עבור חסרי הון עצמי מספק - כלומר מרבית האוכלוסיה.

אחד המחקרים האחרונים הראה כי יישום הרגולציה הזו, עלול להוריד בכ-20% את מספר הבקשות למשכנתא, ובכ-600 אלף את מספר העסקאות השנתי. כתוצאה, התחלות הבניה תיפגענה במעל מיליון יחידות, תיווצרנה כ-3.9 מליון פחות משרות, והתוצר הגולמי של המשק יקטן בכ-1.1% על-פני שלוש שנים.

הבנקים מווסתים ככל יכולתם את כניסת הנכסים המעוקלים אשר בידם לשוק. רוב הקונים של דירות הם משקיעי נדל"ן אשר "מחפשי מציאות". אך ברקע יש לזכור כי עדיין קיימים כ-15 מיליון בעלי נכסים, המהווים כ-30% מבתים עם משכנתא, בעלי שווי שלילי (על-פי אתר zillow). אלה הם נכסים אשר שווי המשכנתא גבוה מהשווי הנוכחי של הנכס בשוק. לכן, החשש כי צרכי ההון של הבנקים יאלצו אותם להאיץ את שחרור הנכסים ב-2013 - ובכך ליצור לחץ נוסף על מחירי הדירות בשוק.

ניתן להבין כי חלק ניכר מעליות המחירים עד כה בא מביקוש לנכסים משני סקטורים המייצגים את הקצוות: ביקוש לנכסים במיקומים המבוקשים על-ידי בעלי היכולת (ללא משכנתא), ואותם "מחפשי מציאות" בקצה של הנכסים המאד זולים.

לדעתי רוב העליות בסקטורים המדוברים מוצו. לכן עתידו של מרבית שוק הנדל"ן בארה"ב, זה שבין הקצוות הללו, עדיין לוט בערפל. לא ניתן להסיק ממדד המחירים של קייס-שילר על המשך עליית המחירים, ובוודאי לא בקצב שנחזה עד כה. ללא המשך של תמיכה רגולטורית, גם בדמותן של הטבות המס למשכנתאות, ניתן לצפות לתרומה נמוכה יותר של שוק הנדל"ן על הצמיחה בתוצר המשק האמריקני.

על מנת לקבל תמונה מאוזנת יותר של שוק הנדל"ן, מומלץ לעקוב גם אחר מדד מכירות הבתים הקיימים של איגוד המתווכים. בנוסף, כדאי לשקלל את מדד המחירי הבתים של הסוכנות הפדרלית לדיור (FHFA) המפרסמת את ה-HPI, שהוא פחות נתון להשפעה סקטוריאלית יותר.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.