תיקון שומת מס שבח עקב גילוי של הסכם נוסף בין הצדדים בעסקת מקרקעין

תקציר וע 1341/08 שמשון זליג ושות' - חברה קבלנית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי המנהל תיקן בדין את שומת מס השבח לאחר שהתגלה הסכם חדש מאוחר מההסכם המקורי, המשנה באופן מהותי את ההתקשרות הראשונית בין הצדדים על יד העלאת שווי התמורה. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים ביום 7.5.2000 התקשרה העוררת בעסקת מקרקעין עם חברת הכשרת היישוב לישראל בע"מ. על פי החוזה שנכרת בין הצדדים, רכשה העוררת זכויות בנייה של כ-148 יחידות דיור בראשון לציון. העסקה נשאה אופי של "עסקת תמורות'', ולפיה חברת הכשרת היישוב זכאית לקבל אחוזים מהתמורה שתתקבל ממכירת כל דירה במיזם שעתידה העוררת לבנות במקרקעין. העוררת הגישה למשיב הצהרה ושילמה את מלוא סכום המס - מס שבח ומס הכנסה - על פי השווי המוצהר על ידה. בעת שמיעת העדים במסגרת סוגיה אחרת שבה דנה ועדת הערר בפני בית המשפט העליון, התגלה כי ביום 17.12.2003 ערכה העוררת תיקון להסכם המקורי מיום 7.5.2000. התיקון נסב בין היתר על שינוי במחיר המינימלי ליחידת דיור ובשיעורי התמורות שהמוכרת זכאית לקבל. העוררת לא דיווחה לרשויות המס על כריתת מסמך זה, שהוא בבחינת תוספת להסכם המקורי. בעקבות השינוי משנת 2003 שנתגלה כאמור, הוציא המשיב שומת מס רכישה חדשה לפי סעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). העוררת טוענת כי לא היה מקום לשינוי החיוב במס כלל וכלל. לשיטתה, חלפו יותר מארבע שנים מיום שנערכה השומה שהתייחסה לעסקה המקורית מיום 7.5.2000, ולמשיב לא הייתה אפוא סמכות לשנות בשלב זה את השומה. זאת ועוד, לא התקיימה במקרה דנן אחת מהעילות המפורטות בסעיף 85 לחוק. התוספת לחוזה מיום 17.12.2003 - אין בה לדעת העוררת משום "רכישה חדשה'' של זכויות במקרקעין או עסקה חדשה (להוציא תוספת יחידה שכבר מוסתה). מכאן, לא ניתנה למשיב הסמכות להפעיל את הוראת סעיף 82 לחוק. מנגד, לטענת המשיב ההסכם שנתגלה באקראי (הנספח לחוזה מיום 17.12.2003) שינה באופן מהותי את ההתקשרות בין הצדדים, והעלה את שווי התמורה המינימלית ליחידה מ-38,000 דולר (קרקע לדירה) ל-62,500 דולר (קרקע לדירה). עוד מדגיש המשיב כי העוררת נהגה שלא כדין כאשר לא דיווחה אודות תיקון ההסכם שנכרת ב-2003 כפי שנדרש בנסיבות העניין. דיון אפשר היה לקבל את עמדת העוררת כי מדובר בעסקה אחת שהושלמה בשנת 2000 והמס עליה שולם עם הדיווח, אלמלא נחשף "החוזה הנוסף" שנכרת בין חברת הכשרת היישוב לבין העוררת ביום 17.12.2003. החוזה שכונה "נספח לחוזה מיום 7.5.00" משנה את התמורות המוסכמות על הצדדים. השינוי מיום 17.12.2003 אכן נועד להגדלת התמורה המוסכמת לעניין העסקה כולה, כך שבמקום חישוב התמורה לפי מחיר מינימום בסך 38,000 דולר בגין שווי קרקע ליחידת דיור, קבעו הצדדים שווי של 62,500 דולר. ההסכם הנוסף או ה"נספח לחוזה" כפי שכונה על ידי העוררת לא דווח לרשות המסים. מדובר בשינוי מהותי של עסקת המקרקעין המחייב דיווח על פי דין. מכיוון שהתמורות בפועל עלו על סכומי המינימום (הקבועים בהסכם המקורי והמתוקן), היה מקום לעשות שימוש בסעיף 82 לחוק ולתקן את השומה כפי שנהג המשיב. תוצאה הערר נדחה. בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב לפני כב' השופטת ר' שטרנברג אליעז ניתן ב-6.9.2011