מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה

בעשור האחרון נתקלתי באינספור לקוחות שהצליחו לחסוך סכומים מהותיים, בעבודה קשה, באופציות שהתממשו ומירושות שהתקבלו. חלקם מתלבטים במשך שנים בין השקעה בנדל"ן בארץ להשקעה בשוק ההון ובינתיים יושבים על הגדר. הכסף נערם במשך שנים בעו"ש, בפיקדונות בנקאיים ועם השיפור בנגישות למידע פיננסי גם בקרנות כספיות. בעבר היה אפשר להרוויח באפיקים הסולידים תשואה נאה ואז הגיע עידן רייבת האפס ובשנים האחרונות שוב אפשר לקבל  תשואות גבוהות יחסית של כ-4.4%-4.5% נומינלי (כ-1% פלוס ריאלי). האם זו השקעה נכונה ומהם אלטרנטיבות ההשקעה 

"יש שלושה סוגים של שקרים: שקרים, שקרים מתועבים וסטטיסטיקה" (מיוחס בטעות למארק טווין)

סטטיסטיקה, וודאי בתחום ההשקעות, נתפסת ככלי אובייקטיבי עם ניחוח מדעי, בטח כשהיא מצוטטת על ידי ממומחה או מופיעה במצגת של בית השקעות מוערך. אבל בבחירת נתונים ספציפיים, תוך התעלמות מסל נתונים ומשתנים מהותיים אפשר לקבל החלטת השקעה שגויה.

נתקלתי ממש לאחרונה בגרף שמשקף את הירידה בתשואת השכירות המתקבלת מהשכרת דירה בישראל  ב-20 שנים האחרונות:

• מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
• שמאי מקרקעין ניסה להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המשקיע ש"יושב על הגדר" שיודע לצטט את התשואה הממוצעת של מדדי הנאסדק ות"א 125 בעשור האחרון אבל מפחד להיכנס ו"לחטוף", רואה את נתוני תשואת השכירות בשפל, דבר המצביע לכאורה על רכישת דירה להשקעה כאלטרנטיבה לא אטרקטיבית. הוא עלול להמשיך להחזיק קרן כספית בסביבת ריבית יורדת וידחה שוב את קבלת ההחלטה של "מה לעשות עם הכסף?", כנראה עד לשלב שהתשואה של הקרן הכספית תחזור להיות אפסית במונחים ריאליים.

וכמו חמורו הצמא והרעב במידה שווה של בורידן, העומד במרחק שווה בין חבילת חציר לשוקת המים ובסוף מת מרעב ומצמא, המשקיע שלנו מתוסכל לראות מצד אחד את מחירי הדירות מתרחקים מהישג ידו ומהצד השני את מדדי המניות מגיעים לטריטוריות חדשות דבר שוודאי מגביר את הפחד והחשש מכניסה לשוק ההון.

• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן

כשסביבת הריבית גבוהה תקופה ארוכה, ומדדי המניות בארץ ובארה"ב נמצאים בשיא כל הזמנים, שנשברים שוב ושוב וכשהשקעה ממונפת בנדל"ן כבר מזמן לא מספקת תזרים חיובי, קל לשכוח את יתרונות ההשקעה בנדל"ן למגורים: השקעה ריאלית, מיסוי עדיף, מינוף, אה-קורולציה לשוק ההון, הצמדה למדד בפועל מחירי השכירות, ומה שלא מופיע בגרף - רווחי הון.

מינוף ורווחי הון

עם 250-300 אלף שקל אפשר להיחשף לשוק ההון בסכום זה "בלבד", בעוד בסכום זה אפשר (למשל) לרכוש דירת 3 חדרים בחיפה או בנהריה במתחם פינוי בינוי עתידי בזכות מינוף ומשכנתא. בהתבסס על מגמות העבר של עלייה ממוצעת של 4%-5% במחירי הדיור בשנה, התשואה בזכות המינוף תהיה פי כמה גדולה יותר. 

חשוב לזכור שמחירי הדירות יכולים וידעו בעבר גם לרדת, רוחבית בגלל משבר כלכלי, ריבית גבוהה או היצע גבוה או אפילו רק באזור מסוים כתוצאה מאירוע ביטחוני קיצוני, לדוגמא קרית שמונה שגם לאחר כמעט שנה מסיום המערכה בצפון, טרם אוכלסה.

אה-קורולציה לשוק ההון - אני לא מכיר מישהו שקנה דירה ויושב על אתר יד 2 ולוחץ על  כפתור ה "ריפרש" בכדי לראות מה מחיר הדירה שלו, אבל נדיר לראות מישהו שלא בודק את שווי ההשקעה שלו בבורסה ברמה לפחות שבועית (יש רבים שעושים זאת אחת לדקות). כשמדובר בהשקעה בשוק ההון, אנחנו בודקים כל הזמן את ההשקעות שלנו, פותחים את התיק, רואים את המרכיבים. לא כולם כמובן, אבל רבים, וגם אלו שלא מבינים בשוק ההון נכנסים אחת לתקופה לראות מה חדש בתיק.  

לא מזמן - בשנת 2022 שוק ההון חווה ירידה ארוכה ומתמשכת במשך שנה, זה היה דימום ארוך וכואב שבחן את סיבולת הסיכון של משקיעים רבים. משקיע שנכנס לשוק ההון לטווח ארוך, חייב "לשרוד את הטווח הקצר" דבר שלא כל משקיע מצליח ליישם.

מספיק שתיק ההשקעות "חוטף" כל יום ירידה של כמה עשיריות האחוז, כדי שמשקיעים "ישברו". היציאה ממצב זה מצריכה רק לחיצה עם העכבר על הכפתור האדום של ה"מכירה" הרבה משקיעים לא מצליחים לדבוק באסטרטגיית "טווח הארוך" שלהם. ומוכרים כשיש ירידות ובשפל. הנזילות יכולה להיות יתרון, אבל היכולת להנזיל היא במקרים רבים חיסרון למשקיע בשוק ההון לעומת שוק הדירות. 

השקעה בדירה להשכרה

הצמדה למדד בפועל של מחירי השכירות - בשנת 2010 קניתי דירת 3 חדרים בבניין רכבת בנהריה ב-435 אלף שקל, השכירות בתקופה זו עמדה על 1700 שקל, 15 שנים לאחר מכן,  הדירה שווה כמיליון שקל ומניבה שכירות חודשית של 3250 שקל.

אם נחשב את השכירות ברוטו ברמת הנכס, במעמד הקניה התשואה עמדה על 4.6% וכיום התשואה השוטפת עומדת על 3.9%, הירידה בתשואה התקבלה כתוצאה מכך ששווי הנכס עלה יותר מקצב עליית שכר הדירה. מזווית אחרת אפשר לראות שהשכירות השוטפת עלתה ב90% בזמן שהאינפלציה בישראל באותה התקופה הצטברה ל25%  "בלבד".

מיסוי - דמי השכירות בישראל  ממוסים בטווח של בין 0% ל 10%, שיעור נמוך משמעותית ממיסוי על רווחי הון העומדים על 25%, בדומה למס השבח המחויב בעת מכירת דירה, אך גם כאן קיים פטור במקרה של דירה יחידה.

השקעה ריאלית - בסופו של יום, בית לא נעלם והביקוש למגורים בישראל לא צפוי להעלם בשנים הקרובות והכנסה חודשית יציבה, אמיתית ובמזומן מאפשרת שיפור ברמת החיים בעוד רווחים מתיק השקעות, נשארים (לרוב) על הנייר.

ניהול ובחירת השקעות זה לא הנדסה, אין נקודת אופטימום שמתאימה לכולם. יש משקיעים שיתאים להם תיק השקעות מבוזר במדדים, לאחרים תיק מניות דיבידנד ויש כאלה שתתאים להם השקעה בנדל"ן או שילוב של שלושתם. מה שחשוב זה להיות אקטיביים, לקחת אחריות על הכספים שלנו, ליצור מנועי הכנסה נוספים ולקבל החלטות מושכלות שמתאימות לצרכים ולרמת הסיכון.

הכותב היה יועץ השקעות בבנק מוביל במשך שנים רבות וכעת הוא משקיע עצמאי