יזמיות הנדל"ן מדווחות על תוצאות הרבעון השני וההערכות המוקדמות שהיו לנו מקבלות ביטוי כמותי. מלאי הדירות החדשות שבידי הקבלנים זינק לרמה שמספיקה לכ-3 שנים שלמות גם בלי בניה חדשה, ברבעון האחרון יש צניחה של כ-20% במספר העסקאות. תל אביב מובילה את טבלת הערים בישראל כשבה לבד יש כ-10.2 והיא מושכת את המלאי הארצי כלפי מעלה. הריבית הגבוהה והשפעות המלחמה מקררות את השוק וההיצע מטפס מחודש לחודש, עדיין יש רמות של היצעים שעם קצת עידוד מהשוק יכולים לצטמצם משמעותית, כמו שראינו בעבר ששיפור גיאופוליטי, רפורמות וגם הקלה מוניטרית שוב שלחו את הקונים לירידי המכירות ולמשרדים. אבל נראה שכעת הגענו לרמה בלתי נתפסת - 81,360 דירות לא מכורות, זה היצע שמספיק לביקושים של 3 שנים שלמות. במילים אחרות גם בחלום הכי ורוד, הריבית שיורדת לאפס (משהו שכבר ברור שלא יהיה, והשוק הולך להתרגל לריביות בסיס של כ-3%), מזרח תיכון חדש - עדיין לקונים יקח המון זמן לייבש את ההיצע העצום.

בכל זאת, כמו שראינו בקמעונאיות - לא כולם מגיעים למשחק עם אותם הקלפים. לדמרי יש קרקעות בערכים היסטוריים, מה שמאפשר לה אורך נשימה קצת יותר מהאחרות - "דמרי מחזיקה הרבה קרקעות בערכים היסטוריים - וזה היתרון התחרותי שלנו" - ובכל זאת נראה שדמרי גם באחד הרבעונים המאתגרים של עולם הנדל"ן נשחקה "רק" ב-24% בהיקף החוזים שחתמה. את הרבעון דמרי סגרה עם מכירה של 176 דירות מול 247 ברבעון השני של 2024. כמובן שהמבחן הוא בטווח הארוך, אתמול הנגיד החליט - כצפוי - לא להוריד ריבית, הקצב של ההורדות גם לא צפוי להיות כזה אגרסיבי לכן שעת המבחן של דמרי - ושאר היזמיות רק החלה.

אבל בדמרי כבר מקדימים תרופה, הם בונים חזק, תרתי משמע, על התחדשות עירונית. כאן הפרופיל הכלכלי שונה לחלוטין. במקום לרכוש קרקעות חדשות במחירים גבוהים ובמימון כבד, החברה נכנסת לפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א, שבהם היא נדרשת אמנם להתמודד עם תהליכי תכנון מורכבים, הסכמות דיירים וחתימות, אך נהנית ממבנה הוני קל יותר. העלויות הראשוניות נמוכות משמעותית, היכולת לתכנן ולפרוס את הפרויקט ארוכת טווח גדולה יותר, וחלק לא מבוטל מההוצאה מגולגל בסופו של דבר אל הרוכשים.

לדמרי יש צבר משמעותי של התחדשות עירונית שעומד על כ-21 אלף יחידות דיור, מתוכן מאות כבר נמצאות בשלבי ביצוע וזה שם אותה במקום אחר מקבלנים של 100% ייזום (הם נדירים יש לומר, הקבלנים יותר ויותר מגוונים עם פעילויות התחדשות, נדל"ן מניב ועוד בתקופה האחרונה). זה יתרון תחרותי מובהק בשוק שבו מלאי הקרקעות מתייקר משנה לשנה. פרויקטים גדולים באור יהודה, בתל אביב ובערים נוספות כבר מקודמים בפועל, ובחברה רואים בהם מנוע צמיחה עיקרי לשנים הקרובות.

• דמרי רצה להישאר במדד ת״א 35 - וקיבל ירידה של 5%
• "השוק יקר מאי פעם - אבל תחושת הביטחון חזרה, וזה משנה הכול"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עיקרי התוצאות

המיקוד בהתחדשות העירונית מעניק לדמרי בסיס יציב להמשך אבל התוצאות הכספיות של הרבעון השני משקפות היטב את התנאים הקשים בשוק. הכנסות החברה ירדו בכ־7% והסתכמו ב־377 מיליון שקל, לעומת 405.1 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2024. הרווח הנקי הצטמצם בכ־21% ל־90 מיליון שקל, מול 114.3 מיליון שקל בשנה שעברה. הירידה מוסברת בעיקר בהפחתה בשווי נדל"ן להשקעה, בעוד שבשנה שעברה נרשמה עליית ערך שהגדילה את הרווח התפעולי.

בגזרת המכירות, החברה הצליחה לסגור את הרבעון עם 176 דירות שנמכרו, ירידה של 24% לעומת 247 דירות ברבעון השני של 2024. התמורה הכספית עמדה על כ־421.8 מיליון שקל, לעומת 646.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. עם זאת, מאז תחילת יולי ועד סמוך לפרסום הדוחות כבר נרשמה התאוששות חלקית עם מכירת 140 דירות נוספות וחתימה על 58 בקשות רכישה בהיקף של כ־284 מיליון שקל.

גם כשמסתכלים על המחצית הראשונה של השנה התמונה מורכבת: ההכנסות נשארו כמעט יציבות, 968.8 מיליון שקל מול 972.7 מיליון שקל במחצית המקבילה, אך הרווח הנקי דווקא צמח ב־10.4% ל־294.9 מיליון שקל. הגידול נבע בעיקר מקיטון בהוצאות מימון, שנבע מהיוון גבוה יותר של עלויות אשראי לנכסים.

• צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
• נאייקס: ההכנסות והרווח מתחת לציפיות - אבל התחזית מעודדת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה...

לצד ההכנסות מפרויקטים בביצוע, קיים פוטנציאל לרווחי הון נוספים במימוש קרקעות שנרכשו בעבר במחירים נמוכים. היקף הפרויקטים בביצוע של החברה כולל 3,712 יח"ד (חלק החברה 3,422 יח"ד) ב-20 פרויקטים ברחבי הארץ, מתוכן נמכרו 1,357 יח"ד (חלק החברה 1,256 יח"ד) בתמורה כספית כוללת של כ-2.8 מיליארד שקל (חלק החברה כ-2.7 מיליארד שקל).

ממאזנה המאוחד של החברה עולה, כי ההון העצמי של החברה המיוחס לבעלי מניותיה, מסתכם בכ-3.21 מיליארד שקל ומהווה כ-37.4% ממאזן החברה.

מה קורה במניה?

אפשר לראות זינוק במניה במקביל להסלמה הבטחונית. דמרי זינקה, כל יזמי ההתחדשות עירונית הוסיפו עשרות אחוזים בעיקר מצפיה של המשקיעים שהם יסלקו את המצב. הממשלה הודיעה כי באיזורי הרס יואצו תהליכי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. הבירוקרטיה תקוצר וגם הרוב הדרוש לאישור הפרויקט יצומצם - תמ"א עם 51%? שיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים. דמרי זינקה 31% בשבוע וחצי אבל ההתפקחות הגיעה. המשקיעים הבינו שאנחנו עדיין חיים ב"ישראל הבירוקרטית" וגם הריבית היקרה לא בדרך להתנרמל כמו שכולם רוצים.

מה-6 ביולי ועד אמצע החודש הנוכחי המניה התרסקה כ-16% כשהיא כעת נסחרת על 362 שקל, מתחילת השנה משיגה תשואה חיובית של 1.4%, ב-12 חודשים כמעט 20%, נסחרת לפי שווי שוק של 7.5 מיליארד שקל.

מניית י.ח דמרי במבט שנתי - רכבת הרים: 

דבר החברה

נורית טואיטו, משנה למנכ"ל י.ח דמרי מתייחסת לתוצאות הרבעון: "במהלך הרבעון השני המשכנו בקידום צבר הפרויקטים המשמעותי מאוד של החברה לאורכה ולרוחבה של הארץ. תוצאות הרבעון וכן היקפי המכירות בו הושפעו בין היתר מכך שבמהלך ימי מבצע 'עם כלביא' בחודש יוני נרשמה התמתנות בפעילות, כאשר מה-1 ביולי ועד סמוך למועד פרסום הדו"ח אנו מעדכנים כבר על מכירות בהיקף של כ-140 יח"ד ועוד 58 בקשות רכישה. הפריסה הארצית הרחבה שלנו, יחד עם היכולת שלנו לספק מוצר איכותי ביותר, תומכת ביכולתנו להתמודד עם מצבי שוק משתנים. מדינת ישראל נמצאת בתקופה מורכבת אך אנו בדמרי מאמינים גדולים בחוסן של אזרחי ישראל ובעוצמת המשק הישראלי ונמשיך לפתח ולהרחיב את פעילותינו בצורה אחראית כפי שתמיד נהגנו. אנו ממשיכים להתפלל למען חיילנו, ולשובם של החטופים במהרה, בתקווה לימים שקטים יותר ".