"דמרי מחזיקה הרבה קרקעות בערכים היסטוריים - וזה היתרון התחרותי שלנו"

חברת דמרי דמרי 0.35%  העוסקת בבנייה למגורים,ייזום פרוייקטים ונדל"ן מניב, מסכמת רבעון ראשון עם רווח נקי של כ־205 מיליון שקל, זינוק של 34% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מקור מרכזי לרווח: מכירת קרקע גדולה בחדרה, אשר הניבה לחברה הכנסות של 184 מיליון שקל, ותרמה כ־150 מיליון שקל לשורת הרווח הגולמי.

במהלך ה-12 חודשים האחרונים מניית דמרי השיגה תשואה חיובית של כ-12% את שיא-כל-הזמנים שלה היא יצרה באמצע פברואר השנה, במהלכו היא הגיעה לשער של 2,455 אג' ומאז היא בירידה תלולה כך שהתשואה מתחילת השנה היא שלילית ב-12%. דמרי נסחרת כיום לפי שווי שוק של 6.5 מיליארד שקל - מעל אאורה (כ-4.9 מיליארד) והרבה מעל אזורים (1.9 מיליארד). 

בראיון עם סמנכ"לית הכספים של החברה, נורית טואיטו, היא מדגישה כי העסקה משקפת רק את קצה הקרחון: "יש לנו עתודות משמעותיות של קרקע באזורים מגוונים שנרכשו במחירים היסטוריים נמוכים מאוד, ולכן גם בהמשך אפשר לצפות לרווחי הון משמעותיים, אם נחליט למכור קרקעות נוספות או לקדם פרויקטים בעצמנו".

ברבעון הראשון הסתכמו הכנסות החברה בכ־592 מיליון שקל, עלייה של 4.2% לעומת התקופה המקבילה. דמרי מכרה 160 דירות בישראל, במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל. בין העסקאות הבולטות: 31 דירות באופקים, 22 בקריית ביאליק, 18 בנתיבות ו־14 בבאר שבע. מאז אפריל נמכרו עוד 87 דירות, ונחתמו 33 בקשות רכישה בהיקף של 140 מיליון שקל נוספים.

• דמרי: רווח של 205 מיליון שקל ברבעון הראשון, הכנסות גבוהות ממימוש קרקע
• דמרי החלה בהריסת הבניינים בפרויקט פינוי בינוי באור יהודה

עם זאת, סמנכ"לית הכספים מציינת כי הרווח אינו תלוי בקצב המכירות בלבד: "אנחנו מכירים הכנסות לפי קצב הביצוע, ולכן גם אם שוק המכירות מעט מתמתן, המשך העבודה בשטח מייצר תוצאות יציבות". היא מתכוונת כמובן לתקן IFRS 15, שקובע כי ההכנסות בפרויקטים שכאלו תוכר על בסיס הבנייה בפועל לפי אבני דרך שנקבעו מראש.

מזדואר ועד בבלי

בהסתכלות קדימה, דמרי צפויה להאיץ שיווק ובנייה של דירות. "יש לנו פרויקט גדול מאוד בזדואר, 458 דירות, שצפוי לקבל היתר בנייה בקרוב", מספרת טואיטו. "בנוסף, יש לנו פרויקט בבבלי בתל אביב עם 80 דירות, ופרויקט פינוי בינוי גדול באור יהודה עם 880 דירות - שכבר יצא לדרך והחלה בו הריסה".

נכון להיום, החברה מעורבת בביצוע ושיווק של כ־3,700 דירות, וצופה פתיחה של עוד כ־2.5 אלף דירות במהלך השנה הקרובה. בתחום ההתחדשות העירונית, החברה מחזיקה בצבר של כ־21 אלף דירות, מתוכן מאות כבר בביצוע. על רקע התנודתיות בשוק, בדמרי מדגישים את החשיבות של ניהול פיננסי זהיר: "אנחנו שומרים על שיעור הון עצמי גבוה, מעל 37% מהמאזן - ומבנה מימון שמרני", אומרת טואיטו. "זה מה שמאפשר לנו להמשיך לפעול ביציבות גם כשיש האטה זמנית בביקושים".

• סיכום שבועי בת"א - המניות והכותרות שעשו את השבוע, ואיזה הסקטור היה החזק ביותר
• שלושת הבנקים הגדולים קיבלו שיפור בדירוג; אבל, הדירוג של דיסקונט והבינלאומי עם אופק שלילי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בהתייחס למדד תשומות הבנייה, היא מודה כי ההגנה חלקית בלבד: "במרבית העסקאות ניתן לגלם עד 40% בלבד מהמדד במחיר הדירה - ולכן יש מקרים שבהם מוותרים על ההצמדה, אבל מעלים מעט את המחיר הראשוני".

רווחיות גבוהה ומלאי קרקעות נרחב

על רקע המגמה הכללית בענף, שבה חברות בתחום מדווחות על ירידה בקצב המכירות ושחיקה בשיעורי הרווחיות, דמרי מצליחה לבלוט בזכות שמירה על רווח גולמי גבוה של למעלה מ־50%. השילוב בין שליטה הדוקה בעלויות הביצוע לבין מימושים נקודתיים של קרקעות שנרכשו בעבר, מאפשר לחברה להציג תוצאות מרשימות גם בתקופה של שוק מצונן יחסית.

אחת הדוגמאות לכך היא פרויקט הדגל החדש של החברה בזדואר, הכולל 458 דירות. לדברי טואיטו, הפרויקט צפוי לקבל היתר בנייה ולהיכנס לשיווק כבר בחודשים הקרובים. מדובר באחת מעסקאות הקרקע הבולטות של השנה האחרונה, שנרכשה במחיר אטרקטיבי במיוחד - וצפויה להניב רווחיות גבוהה עם פתיחת המכירה.

במקביל, פרויקטים נוספים בתל אביב (בבלי) ואור יהודה ממשיכים לקדם את הפריסה הארצית של החברה, עם דגש על שילוב בין מרכז ופריפריה. לדברי סמנכ"לית הכספים, היתרון האסטרטגי של דמרי נעוץ גם בהתנהלות פיננסית שמרנית, עם הון עצמי גבוה ומינוף מדוד, וגם במלאי קרקעות רחב שנרכש לפני שנים במחירים היסטוריים: "מכירת הקרקע בחדרה היא רק טעימה ממה שנוכל לייצר בשנים הקרובות", היא אומרת. "העתודות שלנו פזורות באזורים שונים בארץ - וכשנבחר לממש אותן או לצאת לביצוע, הפוטנציאל לרווחי הון נוספים הוא גבוה מאוד".