מועד השלמת הבנייה לצורך עמידה בתנאי 36 החודשים בהוראת השעה
חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), ביקש לעודד שחרור קרקעות לבנייה על ידי יישור הלינאריות של שיעורי המס והפחתת שיעור מס השבח ל-20%.
כידוע, חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה") ביקש לעודד שחרור קרקעות לבנייה על ידי יישור הלינאריות של שיעורי המס והפחתת שיעור מס השבח ל-20%, אך זאת בתנאי להשלמת הבנייה תוך 36 חודשים, מתוך מטרה שהיחידות שייבנו יגיעו מהר לשוק ויורידו את מחירי הדיור המאמירים. המחוקק הקפיד על תקופה זו, ואף הפנה בעניין זה לקבלת אישור הניתן לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, דהיינו לקבלת "טופס 4" בידי הבונה לשמונה יחידות או 80% מהבנייה - לפי הגבוה. בהתחשב בעובדה שגם כך תקופת ה-36 חודשים בעייתית בשל התלות במתן היתרי בנייה, שאינם בשליטת הקבלן או הבעלים אלא בשליטת הרשות המקומית, עולה השאלה אם קבלת "טופס 4" אשר גם הוא בשליטת הרשות המקומית - היא המבחן היחיד לסיום בנייה. לטעמנו, והדבר עולה ממילות החוק עצמן, אפשר להסתפק במבחני גמר הבנייה החלופיים המופיעים בחבק מס שבח זה עידן ועידנים, דוגמת קיום מתקני דירה וחוסר ב-5% ב"גמרים", ואם אכן מבחן זה תקף - אזי אפשר להזמין מפקח מיסוי מקרקעין לאשר זאת, ובכך לעמוד בתנאי הוראת השעה גם אם לא משיגים "טופס 4" תוך 36 חודשים (טופס זה לעתים מעוכב מסיבות בירוקרטיות שאינן בשליטת הבונה). בהנחה שמדובר בבנייה רוויה, אם לא נסתפק במבחנים אלו אזי קשה לראות כיצד אפשר להגיע ל"טופס 4" על 80% מהדירות כהוראת הסעיף, בבניין אחד המתרומם לגובה. לעומת זאת, לפי הגישה הפרשנית המוצגת על ידינו אכן אפשר להתרכז בהשלמת חלק מהדירות כדי לעמוד בזמנים שקצב המחוקק. טוב תעשה רשות המסים אם תאשר פרשנות מקלה זו, מפני שבשל מגבלת 36 החודשים שאינה בשליטת הצדדים לעסקה, בעלי קרקע וקבלנים מתלבטים אם בכלל להתקשר בעסקה אשר נראית מעוטת מס בתחילתה, אך עלולה להיות יקרה מבחינה מיסויית בסופה, בשל אי עמידה ביעד הזמנים. הכותב - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין
