הנושא הנדון, אשר היה צריך להיות חלק מחוק התוכנית הכלכלית 2012-2011 וכתוצאה מלחצים שונים הוצא ממנו, פורסם בס"ח 2281 מיום 15.3.2011 באופן נפרד בתור תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין.

התיקון הוא בבחינת מהפכה של ממש בכל הקשור להגשת דיווחים על עסקאות במקרקעין, הוצאת שומות ותהליכים נלווים.

להלן חלק מעיקרי התיקון בתמצית מרבית, בהשוואה למצב החוקתי השורר כיום:

הליכי שומה

● אפשרויות הגשת הצהרה (על פרטי העסקה - תוך 30 יום) או שומה עצמית (על פרטי העסקה ותחשיב המס הצפוי - תוך 50 יום) יאוחדו לחלופה אחת בלבד: הצהרה תוך 40 יום, לרבות כל פרטי העסקה ותחשיב המס (שומה עצמית).

● השימוש במדד "בגין" יבוטל ויעשה שימוש במדד "ידוע", בדומה לרווח הון בפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961.

● בניגוד למצב כיום שבו המנהל יכול להוציא שומה סופית תוך חצי שנה (אם הוגשה שומה עצמית) או תוך שנה (אם הוגשה הצהרה), נקבע בתיקון כי המנהל יעביר למוכר הודעה בדבר המס שהוא חייב בו, על פי ההצהרה, תוך 20 יום מיום שנמסרה ההצהרה.

● תוך שמונה חודשים מיום מסירת ההצהרה המנהל יכול לאשר את השומה העצמית, או להוציא שומה על פי מיטב השפיטה. שומה על פי מיטב השפיטה תהא מנומקת, לרבות הדרך שעל פיה נקבעה.

● לא תוצא שומה על פי מיטב השפיטה אלא אם ניתנה למוכר הזדמנות סבירה להשמיע טענותיו (כיום מוצאת שומה על פי מיטב שפיטה ללא כל שיח ושיג עם המוכר, והשלב ההכרחי הבא הוא הגשת השגה).

● הוצאה שומה על פי מיטב השפיטה - ניתן להגיש השגה מנומקת תוך 30 יום. למנהל יש את הסמכות להאריך את מועד הגשת ההשגה [סמכות ספציפית, בשונה מסמכות הארכת מועדים כללית המוגדרת בסעיף 107לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק")].

● המנהל חייב לתת החלטה מנומקת בהשגה תוך שמונה חודשים מיום ההשגה. המנהל (הסמכות ניתנה למנהל רשות המסים ולא לממונה האזורי) "רשאי מטעמים מיוחדים" להאריך את תקופת ההחלטה בהשגה בארבעה חודשים נוספים).

● הדיון בהשגה חייב להיות תוך מתן הזדמנות סבירה למשיג להשמיע את טענותיו, קרי לזמנו לדיון. כיום הזמנת המשיג לדיון היא רק אם ביקש זאת המשיג במפורש בגוף ההשגה.

● ועדת הערר - כיום הוועדה רשאית לבטל, להשאיר על כנה או להפחית את שומת מיטב השפיטה שעליה הוגש ערר. על פי התיקון, הוועדה תהא רשאית אף להגדיל את השומה.

תשלומים

● המס ישולם תוך 60 יום מיום המכירה [אלא אם התקיימו תנאי סעיף 51 לחוק (דחיית תשלומי מס)].

● חבות מס חלקית תועבר מהמוכר ישירות אל הקונה, ובמקור! (בעסקאות שהן במזומן בלבד, ואינן עסקאות מכר של דירת מגורים מזכה, שלעניינן נתבקש פטור).

○ תשלומים של עד 40% מתמורת העסקה - יועברו ראשית למוכר.

○ כל התשלומים מעבר לכך יועברו ישירות למיסוי מקרקעין: 15% מתמורת העסקה במכר זכות במקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001, או 7.5% מתמורת העסקה אם נרכשו לאחר מועד זה.

○ לאחר העברת הסכומים כאמור למיסוי מקרקעין, יתרת התשלומים ימשיכו להשתלם למוכר.

● תשלום של הקונה למיסוי מקרקעין חלף העברתו למוכר ייחשב, על אף האמור בכל דין ועל אף האמור בחוזה בין הקונה למוכר, כאילו הועבר למוכר.

● יראו בתשלומי הקונה למיסוי מקרקעין "כאילו שולם המס שחייב בו המוכר", כך שהמנהל ינפיק מיידית אישורי מסים להעברה בטאבו בגין העסקה לקונה (כך על פי דברי ההסבר בהצעת החוק).

● עודף תשלומי קונה למיסוי מקרקעין על המס שחושב בשומה סופית או על פי מיטב שפיטה, יוחזר למוכר בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום התשלום.

● המוכר או הקונה רשאים, עם הגשת ההצהרה, לבקש מהמנהל (בצירוף נימוקים ומסמכים מספקים) להקטין את הסכום שיועבר על ידי הקונה למיסוי מקרקעין כאמור. המנהל ייתן מענה לבקשה זו בתוך 20 הימים דלעיל (בהם יוציא הודעה על חבות המס המתבקשת מהמוכר).

שונות

דחיית מס על פי סעיף 51 לחוק - אחד התנאים המצטברים לדחיית תשלומי מסים בעסקת מקרקעין, על פי סעיף 51 לחוק, הוא שטרם שולמו 50% מתמורת החוזה.

בתיקון נקבעה הפרדה: דחיית מס רכישה תתאפשר אם טרם שולמו 50% מהתמורה, בעוד דחיית מס שבח תתאפשר רק אם טרם שולמו 40% מהתמורה.

● פתיחת שומה על פי סעיף 85 לחוק - נוספה אפשרות לפתיחת שומה הרבה מעבר לאותן ארבע שנים ידועות, וזאת אם המוכר הורשע בפלילים או הוטל עליו כופר. הארכת המועד היא עד תום שנה מיום ההרשעה, או הטלת הכופר, או ארבע השנים, לפי המאוחר.

● אחד הדברים המאיימים ביותר בתחום שומות המקרקעין הוא "קנס אי דיווח". הקנס הקבוע כיום הוא בשיעור 1.5% מסכום המס המתבקש בעסקה, לכל שבועיים של פיגור בדיווח. על פי הצעת החוק ולדעת מכין ההצעה, אין בקנס זה כדי להרתיע עושי עסקאות שבהן המס נמוך. אי לכך הוחלט להטיל קנס בסכום קבוע של 250 ש"ח לכל שבועיים!

על זה נאמר "בא לקלל ויצא מברך", השאלה מאיזה צד מתבוננים...

תחולת התיקון לחוק הינה על עסקאות שיבוצעו מיום 31.3.2011 ואילך.

הכותב - ממשרד ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ www.artzi-hiba.co.il