סקר נת"מ: ירידה של כ-35% במחירי השכירויות במשרדים ב"טבעת הראשונה"
מסקר המשרדים החצי שנתי (מסוף יוני עד סוף דצמבר 2008) של חברת שירותי הנדל"ן העסקי, נת"מ מקבוצת קוליירס הבינלאומית, עולה כי בשוק הנדל"ן המסחרי, הנפגע העיקרי ממשבר הנדל"ן הוא אזור המשרדים הנמצא ברדיוס של עד 15 ק"מ ממרכז ת"א, ומכונה גם "הטבעת הראשונה".
בעוד שבמרכז ת"א ובמתחם הבורסה ברמת גן מסתכמות עד כה ירידות המחירים בכ-15%, הרי שאזור הטבעת הראשונה ספג כבר ירידות של 20-35% והמחיר לסגירת עסקאות חדשות נע ברמות של 53-56 שקלים למ"ר. מדובר במשרדים ברמת CLASS A ברעננה, פתח תקווה, רמת החייל ובמשרדים הטובים ביותר באזור אור יהודה.
עוד עולה מהסקר, כי האזור סובל מירידה של כ-1.15% ברמת האכלוס הממוצעת העומדת על כ-91.62%, זאת בהמשך למגמה שהחלה כבר לפני שנה.
מחירי הביקוש באזור עברו תיקון כלפי מטה וחלה בו הירידה הגדולה ביותר בביקוש מבין האזורים הנסקרים.
באזורי המשרדים הנמצאים במרחק של מעל 15 ק"מ ממרכז ת"א, ומכונים "הטבעת השנייה", חלה ירידת מחירים מתונה יותר, המסתכמת לכל היותר ב-10-15%. מדובר ברעננה, נתניה, פולג , רחובות, נס ציונה, כפר סבא וראש העין, שרמות המחירים בהן נחשבו יחסית נמוכות עוד לפני המשבר. באזורים אלו רמת המחירים הממוצעת לסגירת עסקאות חדשות, עומדת כיום על כ-45-48 שקלים למ"ר, וברמת האכלוס חלה ירידה של כ-0.9%, והיא עומדת על כ-95.13%.
"בנוסף להיצע ההולך וגדל, כ-5-10% מהשטחים הפנויים מוצעים להשכרת משנה על ידי דיירים. כמו כן, עסקאות רבות שנחתמו במהלך שנת 2008, בוטלו ברבעון הרביעי של 2008", מציינת עדינה קופר, מנכ"ל משותף בנת"מ.
"להערכתי, המחירים ימשיכו לרדת עקב התחרות מול שטחי השכרת המשנה ואילו רמת האכלוס הרשמית, המדווחת על ידי בעלי הנכסים עלולה לרדת באופן מתון, עקב השכרת נכסים חדשים לדיירי קצה, כאשר בפועל חלק מהשטחים יוותרו ריקים", מוסיפה קופר.
לדברי קופר, בולטת כיום התופעה ששוכרי משרדים יורדים לפחות מדרגה אחת, כלומר עוברים מממרכז ת"א ותמתחם הבורסה בר"ג לאזור הטבעת הראשונה, ומאזור הטבעת הראשונה לאזור הטבעת השנייה. בשקלול ארנונה, דמי חנייה והוצאות נוספות, החיסכון יכול להתבטא אף בכ-40 שקלים למ"ר.
יחד עם זאת, מדגישה קופר כי מדובר בשוק שאינו מגיב מהר. כך למשל במשבר הדוט קום לקח לשוק המשרדים כשנה וחצי להפנים את המצב ולהגיע לשיא הירידות במחירים. מצד שני, לדבריה, השוק יצא מקיפאון, שכן בעלי נכסים רבים, ובעיקר אלו המחזיקים אג"ח לטווח קצר, הפנימו את הצורך לממש נכסים ולהנזיל את הקופה, והם מוכרים כיום נכסים בתשואה של 8.5-9%. גם חברות רב לאומיות מעדיפות לממש נכסים בישראל, בלי לשלם קנס גבוה מדי, על פני מכירת חיסול של נכסיהן בחו"ל.
"למזלנו מערכת התכנון והבנייה בארץ כל כך מסורבלת ולכן לא קיים היצע משרדים גדול כל כך. כך למשל, לפני שנה יזמים שונים תכננו לבנות למעלה מ-290 אלף מ"ר באזור פתח תקווה, אולם בשל ההליכים המסורבלים, בפועל החלו לבנות רק כ-30 עד 40 אלף מ"ר שטחי משרדים", מציינת קופר.
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
