חבות מס רכישה על רישום עסקת מקרקעין ורכישתם

שאלה: -------- יזם ערך הסכם עם עוד שלוש חברות נוספות לרכישת קרקע מצד ג' (תאגיד). את הקרקע רשמה / רכשה בפועל, בשיעורים שווים, כל אחת מן החברות הרוכשות. את התשלומים ביצעו שלוש מן החברות, בעוד החברה הרביעית (היזם) לא שילמה את מלוא חלקה (בפועל, היא שילמה חלק זניח ביותר) בשל היותה היזם, אשר "גילה" את העסקה. השאלות: 1. האם הדיווח לאגף מיסוי מקרקעין - למס רכישה בוצע בהתאם להסכם (האם תקין) ? 2. האם ואיך חשבוניות המס אמורות להתחלק בין ארבעת הרוכשים ? 3. האם על החברה המוגדרת כיזם להפיק חשבונית מס בגין ההכנסות כיום, או לדווח בעתיד ובהתאם על רווח הון ? תשובה לשאלה 1 -------------- סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע שרוכש חייב במס רכישה, בעת רכישת זכות במקרקעין. מס הרכישה יהיה בשיעור מסוים משווי הזכות. לעניין זה חשוב לציין, כי סך המס אינו נובע בהכרח מסכום הכספים, ששילם הרוכש בגין הזכות הנרכשת, אלא משווי זכות זאת. הדברים יפים, בעיקר, לעניין עסקאות מתנה שבהן אין תמורה כספית כלל. במקרה שלפנינו, את הזכות במקרקעין רשמו ורכשו ארבע חברות בחלקים שווים. מכאן נובע, כי כל אחת מן החברות חייבת במס רכישה, בשיעור 5% משווי הזכות, וכל אחת מהן תשלם רבע מסכום המס הכולל. לעניין "היזם", אין זה משנה, אם הוא שילם במזומן בעבור הזכות, או שהוא נתן שירותים לשאר החברות (להעביר לו כספים בגין השירותים, ואז היזם ישלם בכספים אלה את רכישת הזכות), והן שילמו מכיסן את רכישת הזכות גם ב"עבורו", בגין חבותן כלפיו על השירותים שנתן. לפיכך, היזם, לכאורה, יהיה חייב במס רכישה, בשיעור 5% משווי הזכות בהתאם לחלקו בזכות.

תשובות לשאלות 2 - 3 : מכירת המקרקעין לארבע החברות היא בבחינת "עסקה", כמשמעותה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975. על המוכר (צד ג' לעיל), בהנחה שהוא רשום כ"עוסק מורשה" לצורכי מע"מ, להנפיק חשבוניות מס לארבעת הרוכשים, בהתאם לחלקו של כל אחד מהם (על פי נתוני השאלות לעיל - 25% לכל רוכש). מנתוני השאלות ולנוכח אופן התשלום בידי הרוכשים נראה, כי על היזם להנפיק חשבוניות מס ליתר שלושת הרוכשים בגין שירותיו. מועד החיוב בגין השירותים הוא עם גמר מתן השירות, או עם קבלת התמורה, על פי המוקדם (במקרה דנן, תשלום חלקו של היזם ברכישת המקרקעין בידי שלושת הרוכשים האחרים). המשיבים - ממשרד קוסט, פורר, גבאי, קסירר ושות', רואי חשבון. התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.

באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ