האם תיאום השבח מבוצע מיום הרכישה או מיום ההפעלה

לישראל בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א 1 מאת: רו"ח שלמה הררי העובדות הנכס שבו מדובר מצוי ביהוד, שטחו 330 מ"ר קומת קרקע ו-120 מ"ר קומת מרתף. את הנכס רכש בנק לאומי לישראל בע"מ [להלן - "העורר"] בשנת 1975, בסכום השווה ל-162 ש"ח. העורר מכר את הנכס בסך 459 אלף דולר, בשנת 2004. העורר הגיש שומה עצמית למנהל מס שבח מקרקעין ת"א 1 [להלן - "המשיב"]. המשיב הוציא שומה כנגד, העורר השיג על השומה הזאת והשגתו נדחתה. השאלה הייתה: כיצד קובעים את שווי הרכישה? הוסכם, כאמור, שהעלות הנה 162 ש"ח. מתוך סכום זה, 33 ש"ח לא הופחתו. עמדת העורר הייתה, שיש לתאם את הפחת (שהופחת משנת 1978, ביום הפעלת הנכס, ושהסתכם בסך 129 ש"ח) משנת 1975 עד ליום המכירה בשנת 2004, וסכום זה יש להפחית מ-162 ש"ח, כאשר הם משוערכים משנת 1975 עד ליום המכירה. המשיב טען, שיש לתאם את השווי מיום ההפעלה (שנת 1978), וכן יש להפחית פחת נומינלי מן השווי ואז לתאם. הטענות העורר טען, שיש פגיעה בקביעת הרווח, שהרי העלות לטענת המשיב משוערכת ליום ההפעלה (שנת 1978) ולא לשנת הרכישה (שנת 1975). העורר הסתמך על פסק הדין, בעניין ה"ב 5/2007. העורר טען, שגישתו הוצגה אף בחב"ק, בעמודים 317 ו-318, כדרך השנייה שהוצגה שם. המשיב טען מנגד, שסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"], קובע ששבח הנו הסכום, שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, כמשמעותה בסעיף 47 לחוק. בסעיף 47 לחוק נקבע, ש"שווי הרכישה" הנו שווי הרכישה בניכוי הפחת, והתוצאה הנה "יתרת שווי הרכישה". את התוצאה יש לתאם לאור הגדרת "שווי רכישה מתואם". תיאום הפחת כעמדת העורר מנוגדת לביטול הגדרת "פחת מתואם", אשר בוטל (בעבר, ההגדרה הופיעה בסעיף 47 לחוק). המשיב טען, שבעבור נכסים שנרכשו משנת 1973, יש לבצע את שיטת החישוב החדשה. דיון עמדת המשיב הייתה, שיש להפחית משווי הרכישה (162 ש"ח) פחת (בסך 129 ש"ח). את התוצאה המתקבלת (33 ש"ח) יש לתאם מיום הרכישה ועד יום המכירה. העורר טען, שיש לתאם את העלות בסך 162 ש"ח, החל משנת 1975; וכן את הפחת בסך 129 ש"ח, שהופחת בשנת 1978, יש לתאם משנת 1975 מיום רכישת הנכס. לעמדת העורר, כל תיאום אחר יגרום שיהיו שני רכיבים בנכס: רכיב הקרקע שיתואם משנת 1975, ורכיב הפחת שיתואם משנת 1978, והרי מדובר בנכס אחד שנקנה בשנת 1975. העורר הסתמך על הילכת דבורה אביב (ע"א 7934/04). שם נקבע, שיש למסות את הרווח הכלכלי האמיתי, שהפיק הנישום מעליית ערכם של המקרקעין. כאמור לעיל, העורר הסתמך גם על פסקי הדין בעניין ה"ב 5/2007. מנגד, המשיב הסתמך על ביטול הגדרת "פחת מתואם", שחישוב כטענת העורר לא ייתכן. העורר מבקש להתעלם מלשונו הברורה של החוק, על אף שמן הבחינה הכלכלית נראה שהעורר צודק. אולם נקבע, שלשון החוק היא הקובעת, ורק כאשר לשון החוק אינה ברורה, אז נזקקים לכללי פירוש אחרים. עמדת המשיב היא שהחישוב, כפי שהוא הציג חל על נכסים שנרכשו החל משנת 1973. את הרציונאל לכך ניתן ללמוד מפסק דין בעניין ע"א 535/09, שופרסל נ' מנהל מס שבח מרכז. מנגד ניתן למצוא צדק בדברי שני הצדדים; הרי מדובר בנכס אחד ויש לתאם את העלות ואת הפחת מאותו המועד. מנגד, לא היה פחת בשנת 1975, ולכן מדוע יש לתאם את הפחת משנת 1975 ולא משנת 1978 ? המשיב שהוציא שומה, שחלקה על שומת המשיב, לא פיצל את התיאום לשנים 1975 ו- 1978, ורק כאשר המשיב דחה את ההשגה, הוא ביצע את הפיצול, שהעלות תואמה משנת 1975 (הפחת תואם משנת 1978). לסיכום הבעיה, רצון העורר אינו מופיע בחוק למרות "צדקתו" הכלכלית. מידוד הפחת משנת 1975 אינה מצויה בסמכות הוועדה, אלא בסמכות המחוקק. הפגיעה בערר היא סבירה. לכן מציעים לבצע את החישוב של 162 ש"ח עלות, בניכוי 129 ש"ח פחת. התוצאה של 33 ש"ח תתואם משנת 1975. לא תתקבל עמדת העורר לתאם לאחור (שלילית) את הפחת משנת 1978 לשנת 1975 (וכך תתקבל עלות גבוהה יותר) ורווח נמוך יותר. אולם, הפחת יוצג נומינלית בשנת 1975 ויופחת מן העלות, והשבח יתואם משנת 1975. חלק מן הערעור התקבל. בוועדת ערר מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לפני: כב' השופט (בדימוס) עמוס זמיר - יו"ר, עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות, רו"ח אליהו מונד ניתן ב-27.3.2008

המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. בע"מ