מה הופך שכונת מגורים למבוקשת
מהם הגורמים המניעים את רמת הביקושים דווקא בשכונה מסויימת? האם מדובר בגורמים קבועים, או כאלה הניתנים לשינוי? - "המיצוב התדמיתי הוא גורם ההשפעה המרכזי שממנו נגזרים כל גורמי המשנה", כך טוען צחי ברדוגו, מנכ"ל
בדק-בית מקבוצת קו מנחה, העוסקת בשרותי מידע ובדיקות לרוכשי דירות.
בכל ישוב יש שכונות מבוקשות יותר מאחרות, וגם כאן הסיסמה הידועה של לוקיישן-לוקיישן-לוקיישן היא עדיין מרכיב חשוב, אך כיום בעידן השיווק המתוחכם, מרכיב המיצוב התדמיתי של שכונת מגורים הוא הגורם המניע ביותר את רמת הביקושים וקובע אם שכונה מסויימת תהייה להיט נדל"ני.
מיצוב תדמיתי הוא "קווי האופי והאישיות" המשפיעים על ההתרשמות מפרוייקט או שכונה, ומתוייגים בתודעה כחלק מהאופן שבו הם נתפשים. "המיצוב התדמיתי מורכב מאשכול של תכונות המשולבות זו בזו ומעניקות לשכונה את הזיהוי המסויים שלה שבעזרתו הוא נצרב בתודעה", מציין ברדוגו.
כידוע ישנן שכונות הנחשבות מבוקשות על ידי קהלי יעד שונים. לא כל מה שנתפש כאטרקטיבי בעיני זוג צעיר, עשוי להיות אטרקטיבי באותה מידה על ידי זוג מבוגר שילדיו כבר עזבו את הבית. לכן כיום, בפרוייקטים חדשים, היזמים מקדישים תשומת לב בהתאמה קפדנית לקהלי היעד שאליהם ממקדים את מאמצי השיווק של הפרוייקט.
התכונות שמאפיינות שכונות מגורים מבוקשות נשענות בחלקן על גורמים מדידים, נתונים ועובדות, וחלקן על התרשמות והערכה תחושתית. חוקרי נדל"ן בארה"ב שבדקו את הנושא, סבורים כי אפקט הרושם החזותי הראשוני (curb appeal) הוא זה שקובע, ממש כמו ב"בליינד דייט". האם המפגש הראשוני הזה מצליח "להדליק" אותנו, או להבריח אותנו. האם אנחנו מרגישים רצון להתחבר למקום הזה, או שאנחנו נרתעים ממנו. מדובר איפוא, בתכונה חמקמקה וסובייקטיבית שלפעמים קשה להגדירה שכן היא מבוססת על מגוון תחושות משתנות בין אדם לאדם. באזורים בעלי צביון כפרי, למשל, ישנם כאלה שריחות הפריחה משכרים אותם ולטענתם זה מקדם המכירות הטוב ביותר. לעומתם ישנם כאלה שריח עז של רפתות ממשק השוכן באזור דווקא הבריח אותם. לפיכך, אפקט הרושם הראשוני לא מושפע רק מהגורם החזותי, אלא גם מתחושות נוספות שמתלוות אליו.
"תכונה נוספת בעלת השפעה מכרעת על רמת הביקושים בשכונה מסויימת היא סוג והרכב האוכלוסיה המתגוררת בה", מדגיש ברדוגו, "זאת כחלק מתפישת דימוי הסטטוס של המקום". תכונה זו מתייחסת למעמד הכלכלי-חברתי של תושבי המקום, השכלה, רמות הכנסה, תעסוקה בתפקידים בכירים, שיעור אבטלה מזערי, מספר מכוניות לבית אב, רמת חיים גבוהה, ידוענים הגרים בסביבה , וכד'. מרכיבים אלה משפיעים על מעמדה של השכונה ומעניקים לה דימוי נחשק ומבוקש.
לצד תכונות אלה, ישנם גורמים אובייקטיביים המשפיעים על רמת הביקוש של שכונה:
ביטחון - שיעורי הפשיעה במקום, עבריינות, פריצות לבתים, תופעות של אלימות, וואנדליזם, וכיוב'. שכונה המאופיינת ברמת ביטחון גבוהה נחשבת למבוקשת יותר.
שיעור בעלות - שכונה עם שיעור גבוה של דירות ובתים בבעלות, לעומת שכירות, נחשבת למבוקשת יותר בקרב אלה המבקשים מגורי קבע, ולא מגורים עראיים.
חינוך - שכונות שבקרבתן מוסדות חינוך הידועים כאיכותיים, נחשבות אטרקטיביות במיוחד בקרב משפחות עם ילדים, ולא אחת גורם זה הוא השיקול המכריע עבורן.
תשתיות - ישנן שכונות חדשות שניבנו ואוכלסו טרם שהתשתיות היו מוכנות, דבר שגרם עוגמת נפש ותיסכול רב בקרב הדיירים. כבישים סלולים, מדרכות, ביוב וניקוז שפכים, תאורת רחוב, גינות, שבילים, ספסלים, פינות משחק לילדים, הם חלק ממערך התשתיות החיוניות המשפיעות על איכות החיים בשכונה.
קרבה לעוגן מסחרי - הניסיון מלמד כי בלא מעט ישובים בארץ שכונות שניבנו בסמוך לקניון, הפכו מבוקשות ביותר הודות לקרבה זו.
ריאות ירוקות - שכונה שאחוזים משטחה מוקדשים לריאות ירוקות, נחשבת כיום לאיכותית ומבוקשת יותר משכונה על טהרת הבטון והשיש.
שקט - שכונה הנחשבת לסואנת, בין אם בגלל כביש ראשי סמוך, או אזור תעשיה ובילוי בקרבתה, עלולה לגרוע מרמת האטרקטיביות שלה. שכונות שבהן יש הקפדה על שקט מלמדות על תרבות הדיור של תושביהן.
קהילה - שכונה עם שרותים קהילתיים כדוגמת מרכז תרבות, קאנטרי, ספרייה, חוגים ופעילויות,
ועם וועד שכונתי אקטיבי הנוקט יוזמות לשיפור איכות החיים, מגביר את מעורבות התושבים ותורם לרמת האטרקטיביות שלה.
מפגעים - מכת יתושים, אנטנות סלולריות, קווי מתח גבוה, מי תנום מזוהמים, צחנת שפכים, זיהום אוויר, מדרכות רעועות, ערימות גרוטאות, וכד', הם חלק משורת המפגעים שגורעים מרמת הביקוש.
תעבורה - דרכי גישה נוחות לצירי תנועה בשעות העומס, כבישים ללא עיקולים חדים ומסוכנים, רמזורים בצמתים רכישים, פסי האטה וכיכרות, וכמובן תכנון יעיל של אפשרויות חניה.
מראה מתוחזק - שכונה בעלת מראה מטופח ונקי מצביעה על תושביה. מדרכות ללא גללים של כלבים, פחי אשפה תקינים, פינות נוי, בתים בעלי מראה מתוחזק, כל אלה מהווים מעין שילוט חוצות המקרין על תדמיתה של השכונה ומעלה את ערכה.
תוכניות עתידיות - תנופת בנייה בחלקי השכונה השונים עשוייה להצביע על רמות ביקוש ערות, אך גם על עומס ופקקי תנועה צפויים, כמו גם על פוטנציאל צפיפות.
יחד עם זאת, חשוב לציין כי הגורמים ההופכים שכונה למבוקשת אינם מוחלטים ואינם קבועים. ישנן שכונות בעלות עבר מפואר שבחלוף השנים הלכו ודעכו. הדור הצעיר עזב ונותרו רק הזקנים.
כיום הן מקרינות תחושת עזובה, תחזוקה רופפת של המבנים שהתיישנו והזנחה סביבתית. ולעומתן יש דינמיקה של התעוררות והתחדשות בשכונות שבעבר נתפשו כדלות ורעועות וכיום מגיעה לשם אוכלוסיה חדשה וצעירה, שיוזמת ומקדמת את שיקום האזור ובכך מעודדת את רמות הביקוש.
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים בנובמבר ירד ב-0.5%; מחירי הדירות ירדו גם ב-0.5%
הירידה במדד בהתאם להערכות הכלכלנים, מה קרה למחירי הדירות באזורים שונים והאם תהיה למדד השלילי השפעה על הריבית? וגם - למה אנחנו מרגישים שיוקר המחייה מזנק הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן?
מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.5% בחודש נובמבר, בהשוואה לחודש אוקטובר - בדומה להערכות הכלכלנים. בשנים עשר החודשים האחרונים (נובמבר 2025 לעומת נובמבר 2024), עלה מדד המחירים לצרכן ב-2.4%. ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי: ירקות ופירות טריים שירדו ב-4.1%, תרבות ובידור שירד ב-2.5%, תחבורה ותקשורת שירד ב-1.6% וריהוט וציוד לבית שירד ב-1.1%. הירידה החדה במדד נבעה בעיקר מסעיף הטיסות שירד משמעותית. עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיף המזון, שעלה ב-0.4%. מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%.
הנה פרוט הסעיפים שהשפיעו על מדד המחירים - הוצאות על נסיעות לחו"ל גרם לירידה של 0.266%, ירקות ופירות תרמו לירידה של 0.09%:
מחירי הדירות בירידה כבר חודש שמיני ברציפות. הפעם הם ירדו ב-0.5%. בתל אביב נרשמה ירידה של 1.1%, בירושלים עלייה של 1.4%. תל אביב רק נזכיר עמוסה במלאי של 10,700 דירות כשקצב המכירות השנתי עומד על 2,200 דירות בשנה. כלומר יש מלאי שיספיק ל-5 שנים בקצב הזה, וגם אם הקצב יעלה, מדובר במלאי של שנים.
- מדד המחירים בנובמבר - צפי לירידה של 0.5%
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכר הדירה עבור השוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה של 2.8% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 4.7%.
OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה
דוח חדש של ה-OECD אומר כי בישראל יש המרה נמוכה בין רמת המיומנויות וההשכלה הגבוהה ובין איכות התעסוקה, שמתווספים לפערים גדולים במיומנויות ובכישורים המושפעים מהסטטוס הסוציו-אקונומי
דוח חדש של ה-OECD שפורסם השבוע מצביע על משהו שישראלים רבים מרגישים: לא משנה כמה נשקיע בהשכלה גבוהה וברכישת כישורים ומיומנויות רלוונטיים, ההשקעה לא בהכרח מיתרגמת לעבודה איכותית או לשכר גבוה. הדוח מצביע גם על פערים סוציו אקונומיים משמעותיים ועמוקים ברמת המיומנויות וכן על פערי תעסוקה מגדרים שאינם מצטמצמים. מהשוואה מול מדינות אחרות, בהן לימודים והכשרה על תיכונית יביאו לעלייה במיומנויות שתביא לעלייה ברמת השכר, בישראל הלימודים וההכשרה העל תיכונית לא תביא לעלייה של ממש ברמת המיומנויות. אצלנו גובה רמת ההשכלה משפיע באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות, ואינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
דוח OECD Skills Outlook 2025 בא לבחון את רמת המיומנויות התעסוקתיות במדינות החברות בארגון ואת המיומנויות הנדרשות בשוק העבודה במאה ה-21 ומהם הגורמים המשפיעים על רמת המיומנויות. עבור הדוח, מופו כ-3,500 מקצועות שונים שמאחוריהם כ-14,000 מיומנויות עבודה שונות. כאשר המיומנויות ההופכות לחיוניות ביותר בשוק העבודה המשתנה, זה שבצל האוטומציה והבינה המלאכותית, הן אוריינות, נומרציה, דיגיטל, יצירתיות ומעל הכל למידה מתמדת לאורך החיים. הדוח מלמד בבירור שהמיומנויות שלנו טובות יותר וברמה גבוהה יותר ככל שההשכלה שלנו גבוהה יותר, ולרוב כפועל יוצא מכך, יעלה הסיכוי שלנו להשתלב באופן אפקטיבי יותר בשוק העבודה ולהשתכר טוב יותר. אך בישראל גובה רמת ההשכלה משפיע אך באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות והיא אינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
בישראל השכלה אינה שווה מיומנויות
הדוח מעלה תמונה לא טובה עבור ישראל. דוח ה-OECD משווה בכל מדינה בין רמת המיומנויות של ציבור שלא מסיים לימודי תיכון ובין הציבור שלו יש השכלה על תיכונית.המיומנויות שנבחנות על ידי ה-OECD היא אוריינות ויכולת הבנת טקסט, יכולת פתרון בעיות כמותניות ופתרון בעיות מורכבות. במדינות כמו ניו זילנד או פינלנד רואים פער משמעותי בין שתי הקבוצות, עם סטיית תקן העומד על כ-0.72 וכ-1.16 סטיות תקן בהתאמה. המשמעות של כך היא כי רמת המיומנויות של הציבור שמסיים תיכון וממשיך ללימודים על תיכוניים היא משמעותית גבוהה יותר מרמת המיומנויות של אלו שלא.
לעומת פינלנד וניו זילנד, בישראל הפער נמוך בהרבה, עם כ-0.27 סטיות תקן במסלול מקצועי וכ-0.32 במסלול עיוני. המשמעות של הפער הוא כי בעוד שבמדינות אחרות ב-OECD נראה קשר חזק ועקבי בין עלייה ברמת ההשכלה לבין קפיצה גדולה במיומנויות חשיבה כמותית, בישראל ההשפעה של לימודים על תיכוניים היא מוגבלת הרבה יותר, ואין ללימודים על יסודיים או פוסט תיכוניים השפעה של ממש על המיומנויות של הציבור.
- פורטינט משיקה מוצר אבטחה חדש לדאטה סנטרס
- מהמחיר של חוק הגיוס ועד המחיר של ה-AI: תמונת מצב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובכל זאת, מהדוח עולה כי המסלול שמראה את הפער הגדול ביותר מאנשים ללא השכלה, הוא המסלול של לימודים אקדמאיים, בעלי תואר ראשון ומעלה, כאשר שאר המסלולים העל תיכוניים אינם מציגים סטיית תקן גבוהה כלל, מה שאומר שאלו לימודים והכשרות שאינם משפרים את המיומנויות באופן ניכר. למעשה, השכלה גבוהה מעלה את איכות התעסוקה ב-18 נקודות אחוז בממוצע.
