מהם הגורמים המניעים את רמת הביקושים דווקא בשכונה מסויימת? האם מדובר בגורמים קבועים, או כאלה הניתנים לשינוי? - "המיצוב התדמיתי הוא גורם ההשפעה המרכזי שממנו נגזרים כל גורמי המשנה", כך טוען צחי ברדוגו, מנכ"ל

בדק-בית מקבוצת קו מנחה, העוסקת בשרותי מידע ובדיקות לרוכשי דירות.

בכל ישוב יש שכונות מבוקשות יותר מאחרות, וגם כאן הסיסמה הידועה של לוקיישן-לוקיישן-לוקיישן היא עדיין מרכיב חשוב, אך כיום בעידן השיווק המתוחכם, מרכיב המיצוב התדמיתי של שכונת מגורים הוא הגורם המניע ביותר את רמת הביקושים וקובע אם שכונה מסויימת תהייה להיט נדל"ני.

מיצוב תדמיתי הוא "קווי האופי והאישיות" המשפיעים על ההתרשמות מפרוייקט או שכונה, ומתוייגים בתודעה כחלק מהאופן שבו הם נתפשים. "המיצוב התדמיתי מורכב מאשכול של תכונות המשולבות זו בזו ומעניקות לשכונה את הזיהוי המסויים שלה שבעזרתו הוא נצרב בתודעה", מציין ברדוגו.

כידוע ישנן שכונות הנחשבות מבוקשות על ידי קהלי יעד שונים. לא כל מה שנתפש כאטרקטיבי בעיני זוג צעיר, עשוי להיות אטרקטיבי באותה מידה על ידי זוג מבוגר שילדיו כבר עזבו את הבית. לכן כיום, בפרוייקטים חדשים, היזמים מקדישים תשומת לב בהתאמה קפדנית לקהלי היעד שאליהם ממקדים את מאמצי השיווק של הפרוייקט.

התכונות שמאפיינות שכונות מגורים מבוקשות נשענות בחלקן על גורמים מדידים, נתונים ועובדות, וחלקן על התרשמות והערכה תחושתית. חוקרי נדל"ן בארה"ב שבדקו את הנושא, סבורים כי אפקט הרושם החזותי הראשוני (curb appeal) הוא זה שקובע, ממש כמו ב"בליינד דייט". האם המפגש הראשוני הזה מצליח "להדליק" אותנו, או להבריח אותנו. האם אנחנו מרגישים רצון להתחבר למקום הזה, או שאנחנו נרתעים ממנו. מדובר איפוא, בתכונה חמקמקה וסובייקטיבית שלפעמים קשה להגדירה שכן היא מבוססת על מגוון תחושות משתנות בין אדם לאדם. באזורים בעלי צביון כפרי, למשל, ישנם כאלה שריחות הפריחה משכרים אותם ולטענתם זה מקדם המכירות הטוב ביותר. לעומתם ישנם כאלה שריח עז של רפתות ממשק השוכן באזור דווקא הבריח אותם. לפיכך, אפקט הרושם הראשוני לא מושפע רק מהגורם החזותי, אלא גם מתחושות נוספות שמתלוות אליו.

"תכונה נוספת בעלת השפעה מכרעת על רמת הביקושים בשכונה מסויימת היא סוג והרכב האוכלוסיה המתגוררת בה", מדגיש ברדוגו, "זאת כחלק מתפישת דימוי הסטטוס של המקום". תכונה זו מתייחסת למעמד הכלכלי-חברתי של תושבי המקום, השכלה, רמות הכנסה, תעסוקה בתפקידים בכירים, שיעור אבטלה מזערי, מספר מכוניות לבית אב, רמת חיים גבוהה, ידוענים הגרים בסביבה , וכד'. מרכיבים אלה משפיעים על מעמדה של השכונה ומעניקים לה דימוי נחשק ומבוקש.

לצד תכונות אלה, ישנם גורמים אובייקטיביים המשפיעים על רמת הביקוש של שכונה:

ביטחון - שיעורי הפשיעה במקום, עבריינות, פריצות לבתים, תופעות של אלימות, וואנדליזם, וכיוב'. שכונה המאופיינת ברמת ביטחון גבוהה נחשבת למבוקשת יותר.

שיעור בעלות - שכונה עם שיעור גבוה של דירות ובתים בבעלות, לעומת שכירות, נחשבת למבוקשת יותר בקרב אלה המבקשים מגורי קבע, ולא מגורים עראיים.

חינוך - שכונות שבקרבתן מוסדות חינוך הידועים כאיכותיים, נחשבות אטרקטיביות במיוחד בקרב משפחות עם ילדים, ולא אחת גורם זה הוא השיקול המכריע עבורן.

תשתיות - ישנן שכונות חדשות שניבנו ואוכלסו טרם שהתשתיות היו מוכנות, דבר שגרם עוגמת נפש ותיסכול רב בקרב הדיירים. כבישים סלולים, מדרכות, ביוב וניקוז שפכים, תאורת רחוב, גינות, שבילים, ספסלים, פינות משחק לילדים, הם חלק ממערך התשתיות החיוניות המשפיעות על איכות החיים בשכונה.

קרבה לעוגן מסחרי - הניסיון מלמד כי בלא מעט ישובים בארץ שכונות שניבנו בסמוך לקניון, הפכו מבוקשות ביותר הודות לקרבה זו.

ריאות ירוקות - שכונה שאחוזים משטחה מוקדשים לריאות ירוקות, נחשבת כיום לאיכותית ומבוקשת יותר משכונה על טהרת הבטון והשיש.

שקט - שכונה הנחשבת לסואנת, בין אם בגלל כביש ראשי סמוך, או אזור תעשיה ובילוי בקרבתה, עלולה לגרוע מרמת האטרקטיביות שלה. שכונות שבהן יש הקפדה על שקט מלמדות על תרבות הדיור של תושביהן.

קהילה - שכונה עם שרותים קהילתיים כדוגמת מרכז תרבות, קאנטרי, ספרייה, חוגים ופעילויות,

ועם וועד שכונתי אקטיבי הנוקט יוזמות לשיפור איכות החיים, מגביר את מעורבות התושבים ותורם לרמת האטרקטיביות שלה.

מפגעים - מכת יתושים, אנטנות סלולריות, קווי מתח גבוה, מי תנום מזוהמים, צחנת שפכים, זיהום אוויר, מדרכות רעועות, ערימות גרוטאות, וכד', הם חלק משורת המפגעים שגורעים מרמת הביקוש.

תעבורה - דרכי גישה נוחות לצירי תנועה בשעות העומס, כבישים ללא עיקולים חדים ומסוכנים, רמזורים בצמתים רכישים, פסי האטה וכיכרות, וכמובן תכנון יעיל של אפשרויות חניה.

מראה מתוחזק - שכונה בעלת מראה מטופח ונקי מצביעה על תושביה. מדרכות ללא גללים של כלבים, פחי אשפה תקינים, פינות נוי, בתים בעלי מראה מתוחזק, כל אלה מהווים מעין שילוט חוצות המקרין על תדמיתה של השכונה ומעלה את ערכה.

תוכניות עתידיות - תנופת בנייה בחלקי השכונה השונים עשוייה להצביע על רמות ביקוש ערות, אך גם על עומס ופקקי תנועה צפויים, כמו גם על פוטנציאל צפיפות.

יחד עם זאת, חשוב לציין כי הגורמים ההופכים שכונה למבוקשת אינם מוחלטים ואינם קבועים. ישנן שכונות בעלות עבר מפואר שבחלוף השנים הלכו ודעכו. הדור הצעיר עזב ונותרו רק הזקנים.

כיום הן מקרינות תחושת עזובה, תחזוקה רופפת של המבנים שהתיישנו והזנחה סביבתית. ולעומתן יש דינמיקה של התעוררות והתחדשות בשכונות שבעבר נתפשו כדלות ורעועות וכיום מגיעה לשם אוכלוסיה חדשה וצעירה, שיוזמת ומקדמת את שיקום האזור ובכך מעודדת את רמות הביקוש.