רווח גדול יותר מההכנסות בדוחות הכספיים? יש דבר כזה

אם שאלתם את עצמכם כמשקיעים, כיצד ייתכן שרווחי חברות נדל"ן מציגות רווחים העולים על ההכנסות, התשובה לכך היא פשוטה.

קחו כדוגמא את חברת הנדל"ן הפינית סיטיקון, המוחזקת בידי גזית גלוב הישראלית. סיטיקון פירסמה בסוף השבוע את הדוחות הכספיים שלה לרבעון השני של 2006.

הנה כך, בשורה התחתונה, הציגה החברה זינוק של למעלה מ-500%. זאת, לאחר שסיימה את הרבעון השני עם רווח נקי של 53.7 מיליון אירו לעומת 7.5 מיליון אירו ברבעון המקביל אשתקד. הכנסות הרבעון שלה מעלות את השאלה כנ"ל - ועומדות על 27.8 מיליון אירו, לאחר צמיחה של 31% ברבעון המקביל.

גם בסיכום חצי שנתי (ינואר - יוני), עולה אותה השאלה - כיצד זה הסתכם הרווח הנקי ב-72.7 מ' אירו, לעומת 13.3 מיליון אירו - כאשר בשורה העליונה של הדו"ח, הציגה סיטיקון גידול בהכנסות של 29.5%, ל-55 מיליון אירו בלבד (מול 42.3 מיליון אירו בחצי שנה אשתקד).

ההסבר בפשטות הוא - כי מדובר בעיקר מהתאמת הנכסים למה שמוכנה "שווים ההוגן". הכוונה היא למעשה לכך שבשורת ההכנסות בדוח הרווח וההפסד, מציגה החברה את התשלום בפועל שקיבלה בתקופה המדוברת עבור השכרת הנכסים שלה. בשורת "הרווח הנקי", כוללת החברה מעבר לרווח שמהכנסות שכר דירה את שורת ה"שווי ההוגן" של הנכסים שלה, ובעצם מבצעת היוון או שיערוך של הנכסים לערכם הנוכחי.

עכשיו לעניין המיקום. לא די בכך שנגלה, כי חברה שהציגה דוחות 'משונים' שכאלה היא חברת נדל"ן. כדאי שנבדוק אם היא נסחרת באירופה. במקביל לשיפור התיפעולי בחברות הנדל"ן ב"יבשת הישנה", על פי התקן האירופי IS-40, על חברות נדל"ן שם להיצג את הנכסים לאחר התאמות ל"שווי ההוגן".

אם נחזור לרגע לסיטיקון - מתחילת השנה החברה השקיעה 350 מיליון אירו ברכישת נכסים, שהביאה את שווי השוק של הנכסים של סיטיקון לגידול במחצית הראשונה של 2006 ב-51%, ל-1.1 מיליארד אירו. המשמעות היא - כי כשבוחרים להשקיע בחברת נדל"ן הפועלת באירופה, מומלץ לבחון היטב מה מצב הענף שם בכל רגע נתון. לאור כניסת התקן האירפאי החדש, רווחי חברות הנדל"ן באירופה יכולות להיות מושפעות לשני הכיוונים (לטובה או לרעה), כתלות בשוק הנדל"ן באירופה, בעוד שההכנסות,הן הכנסות בפועל משכר דירה בלבד.