500 מיליון שקל ל-11 שנים: מבנה בהסכם שכירות גדול בתל אביב
חברת מבנה נדל"ן חתמה על הסכם עם החברות ROOMS ו-Switchup מקבוצת פתאל לשכירות בבניין בן 13 קומות בפרויקט הסוללים בתל אביב והשכרת קומות נוספות בפרויקט סמוך. מדובר בעסקה גדולה: שכירות בשטח של כ-25 אלף מ"ר ברמת מעטפת ובתוספת 210 מקומות חניה על ציר יגאל אלון בתל אביב. על פי הסכם השכירות בין החברות תקופת השכירות תהינה למשך של 129 חודשים (כ-11 שנים), ולשוכרים תעמודנה 3 תקופות אופציה שתסתכמנה יחד בכ-170 חודשים. בתקופת השכירות הראשונה, התמורה השנתית הממוצעת בגין דמי שכירות וניהול תעמוד על סך של כ-45 מיליון שקל. העסקה נאמדת בכ-500 מיליון שקל לכ-11 שנים. בניית בנייני המשרדים נמצאת בעיצומה ונכון למועד פרסום דוח זה הושלמו כ-95% מעבודות השלד בהתאם ללוחות הזמנים המתוכננים. צפי החברה להשלמת הבניה וקבלת טופס אכלוס הינו חודש ינואר 2026. פרויקט "MIVNE הסוללים" על ציר יגאל אלון בתל אביב הוא פרויקט עירוב שימושים הכולל משרדים, מסחר ומגורים ובו מקימים שני מגדלי המשרדים בני 13 ו-37 קומות בשטח כולל של כ-70 אלף מ"ר. המגדלים בעלי מפרט טכני עשיר ומותאמים לצרכי הלקוח. לצד מגדלי המשרדים מקימה מבנה בפרויקט שני מגדלי מגורים בני 33 קומות כל אחד ובהם סך של 360 יחידות דיור, עם כ-3,200 מ"ר של שטחי מסחר. כזכור, לפני כחודשיים עדכנה מבנה על התקדמות משמעותית בפרויקט משמעותי נוסף שהחברה מקדמת על ציר יגאל אלון בתל אביב "מבנה יגאל אלון". וועדת הערר המחוזית במחוז ת"א, דחתה את העררים שהוגשו כנגד אישורה של הוועדה המקומית לפני כשנה להקמת שלב ב' בפרויקט. בהתאם לכך, החברה פועלת בימים אלה לפרסום התכנית ברשומות ובמקביל צפויה להתחיל בהכנת תכנית עיצוב אדריכלי וקידום היתר בניה. הפרויקט יכלול הקמת שלושה בניינים, בניין מגורים בן 47 קומות הכולל 400 יח"ד וכן שני בנייני תעסוקה בני 47 קומות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. שווי הנכס בספרי החברה נאמד בסך של כ-715 מיליון שקל. עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה: "הסכם השכירות עם קבוצת פתאל כשוכר עוגן אסטרטגי בפרויקט הסוללים תומך במיצובו של פרויקט הסוללים כמרכזי ומוביל בתל אביב. החתימה מדגישה את איכותו יוצאת הדופן של הפרויקט ועוצמתה של הקבוצה ויכולתה להוציא לפועל מהלכים עסקיים משמעותיים גם בתקופה מאתגרת".
- 1.אא 22/09/2024 21:08הגב לתגובה זוכמה משרדים צריך ? , הממשלה צריכה לעשות סדר, במקום לבנות מה שחסר לחסרי דיור, בונים על להעשיר את קופת העירייה. העיריות פועלות כמו מאפייה בהיטלי השבחה ובארנונה. אין כל סדר בבלגן הזה. לא באמת אכפת להם מכלל האזרחים במדינה, אלה מגביית ארנונה והיטלים שנוגשים בתושבי המדינה ודוחפים אותם לחו"ל.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
