החברה זכתה במכרז על קרקע, כונס הנכסים קיבל הצעה טובה יותר - מה פסק ביה"מ?
האם בית המשפט יכול לאשר לחברה לרכוש קרקע למרות שהמכרז הוליד הצעות טובות יותר? לפי בית המשפט המחוזי, התשובה היא חיובית. לאחרונה הוא אישר רכישת קרקע על ידי קבוצת בית ירושלמי בשכונת רמות בירושלים - זאת למרות הצעות גבוהות יותר שהתקבלו לאחר ההתמחרות.
הסיפור החל בחודש דצמבר 2023, אז זכתה קבוצת בית ירושלמי בהליך התמחרות כספי במכרז שנערך במסגרת הליך כינוס נכסים ביחס לקרקע ברחוב כיסופים בשכונת רמות, בסמוך לקניון רמות ולציר גולדה מאיר, לאחר שהסכימה בהתמחרות להעלות את הצעתה למחיר של 66 מיליון שקל. התב"ע החלה על המגרש, בשטח של 2.5 דונם, מאפשרת בנייה של כ-80 יחידות דיור. מדובר במכרז של כונסי הנכסים שמונו לחברת "ארז מרוה החזקות" שנכנסה להליכי חדלות פירעון במאי 2021. לפי הערכת השמאי מחירה של הקרקע הוא 75 מיליון בתוספת מע"מ.
לאחר ההתמחרות, ניהלו כונסי הנכסים עם קבוצת בית ירושלמי שיח להשלמה טכנית של נוסח הסכם הרכישה. ברם, עם השלמת ניסוח ההסכם ובטרם חתימה עליו, הודיעו כונסי הנכסים כי קיבלו הצעה נוספת לרכישת הקרקע, העומדת על סכום של 67 מיליון שקל. הכונסים ביקשו מבית ירושלמי להשוות את ההצעה הגבוהה יותר, ומשזו סירבה, פנו כונסי הנכסים לבית המשפט בבקשה להורות על קיום התמחרות נוספת.
במסגרת הדיון שנערך בביהמ"ש, אף הצהיר אחד הכונסים כי ישנם מציעים נוספים המעוניינים להציע 70 ואף 75 מיליון שקל. בית המשפט המחוזי בנוף הגליל (הש' עאטף עילבוני) סירב לדון בעניינים תיאורטיים וביחס לבקשה - נוכח ההצעה שהונחה בפועל בעת הגשת הבקשה - קבע בית המשפט כי תוספת הסכום נמוכה וכי אין נסיבות חריגות המצדיקות את פתיחת ההתמחרות מחדש.
השופט אף ביקר את התנהלות המציעה הנוספת וביתר שאת לאור העובדה שבית ירושלמי הוכיחה בדיון כי מנהל המציעה הנוספת נכח בהתמחרות. במסגרת הדיון הובהר כי יש לכבד סופיות הליך מכרז והתמחרות, וכי יש צורך בנסיבות מיוחדות וחריגות על מנת לבטלו. במהלך הדיון ובהתאם להצעת בית המשפט נאותה בית ירושלמי כמחווה של רצון טוב, להוסיף חצי מיליון שקלים על הצעתה. בסיום הדיון מחק ביהמ"ש את הבקשה לקיום התמחרות חוזרת ולמעשה אישר את ההתמחרות.
מיד לאחר מכן נחתם חוזה המכר, ולפני מספר ימים אושרה העסקה באופן סופי על ידי בית המשפט.
עו"ד ישי נוימן - המייצג את קבוצת בית ירושלמי בעסקה, מסר בתגובה: "טוב עשה בית המשפט בכך שנתן להבין כי יש ערך להליכי התמחרות ולעיקרון הסופיות. אחרת, כל הבסיס העסקי למכרזים של כונסי נכסים היה נשמט, ואף אחד לא היה מתנהל בהליכים מסוג זה. פועל יוצא של החלטה הפוכה היה מצב בו המתמודד במכרז מחוייב לרכוש במחיר שהציע אולם כונס הנכסים אף פעם אינו מחוייב למכור לו ותמיד יכול לחפש או לקבל הצעות חדשות לאחר מכן. קביעת בית המשפט מחזקת ומעלה את ערכם של המקרקעין הנמכרים במסגרת כינוסי נכסים, משפרת את יעילות כינוסי נכסים ואף מסייעת בעקיפין לחייבים למיצוי זכויותיהם".
אגב, בימים האחרונים זכתה קבוצת בית ירושלמי במכרז רשות מקרקעי ישראל במגדל העמק. מדובר בפרויקט דיור מוגן של 240 יחידות דיור במגדל העמק בסכום של 12.8 מיליון שקל כולל פיתוח. המתחם ממוקם בצמידות לכניסה הצפון מערבית של העיר. בכך גברה בית ירושלמי על הצעה שניה בפער של 200 אלף שקל.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
