החברה זכתה במכרז על קרקע, כונס הנכסים קיבל הצעה טובה יותר - מה פסק ביה"מ?
האם בית המשפט יכול לאשר לחברה לרכוש קרקע למרות שהמכרז הוליד הצעות טובות יותר? לפי בית המשפט המחוזי, התשובה היא חיובית. לאחרונה הוא אישר רכישת קרקע על ידי קבוצת בית ירושלמי בשכונת רמות בירושלים - זאת למרות הצעות גבוהות יותר שהתקבלו לאחר ההתמחרות.
הסיפור החל בחודש דצמבר 2023, אז זכתה קבוצת בית ירושלמי בהליך התמחרות כספי במכרז שנערך במסגרת הליך כינוס נכסים ביחס לקרקע ברחוב כיסופים בשכונת רמות, בסמוך לקניון רמות ולציר גולדה מאיר, לאחר שהסכימה בהתמחרות להעלות את הצעתה למחיר של 66 מיליון שקל. התב"ע החלה על המגרש, בשטח של 2.5 דונם, מאפשרת בנייה של כ-80 יחידות דיור. מדובר במכרז של כונסי הנכסים שמונו לחברת "ארז מרוה החזקות" שנכנסה להליכי חדלות פירעון במאי 2021. לפי הערכת השמאי מחירה של הקרקע הוא 75 מיליון בתוספת מע"מ.
לאחר ההתמחרות, ניהלו כונסי הנכסים עם קבוצת בית ירושלמי שיח להשלמה טכנית של נוסח הסכם הרכישה. ברם, עם השלמת ניסוח ההסכם ובטרם חתימה עליו, הודיעו כונסי הנכסים כי קיבלו הצעה נוספת לרכישת הקרקע, העומדת על סכום של 67 מיליון שקל. הכונסים ביקשו מבית ירושלמי להשוות את ההצעה הגבוהה יותר, ומשזו סירבה, פנו כונסי הנכסים לבית המשפט בבקשה להורות על קיום התמחרות נוספת.
במסגרת הדיון שנערך בביהמ"ש, אף הצהיר אחד הכונסים כי ישנם מציעים נוספים המעוניינים להציע 70 ואף 75 מיליון שקל. בית המשפט המחוזי בנוף הגליל (הש' עאטף עילבוני) סירב לדון בעניינים תיאורטיים וביחס לבקשה - נוכח ההצעה שהונחה בפועל בעת הגשת הבקשה - קבע בית המשפט כי תוספת הסכום נמוכה וכי אין נסיבות חריגות המצדיקות את פתיחת ההתמחרות מחדש.
השופט אף ביקר את התנהלות המציעה הנוספת וביתר שאת לאור העובדה שבית ירושלמי הוכיחה בדיון כי מנהל המציעה הנוספת נכח בהתמחרות. במסגרת הדיון הובהר כי יש לכבד סופיות הליך מכרז והתמחרות, וכי יש צורך בנסיבות מיוחדות וחריגות על מנת לבטלו. במהלך הדיון ובהתאם להצעת בית המשפט נאותה בית ירושלמי כמחווה של רצון טוב, להוסיף חצי מיליון שקלים על הצעתה. בסיום הדיון מחק ביהמ"ש את הבקשה לקיום התמחרות חוזרת ולמעשה אישר את ההתמחרות.
מיד לאחר מכן נחתם חוזה המכר, ולפני מספר ימים אושרה העסקה באופן סופי על ידי בית המשפט.
עו"ד ישי נוימן - המייצג את קבוצת בית ירושלמי בעסקה, מסר בתגובה: "טוב עשה בית המשפט בכך שנתן להבין כי יש ערך להליכי התמחרות ולעיקרון הסופיות. אחרת, כל הבסיס העסקי למכרזים של כונסי נכסים היה נשמט, ואף אחד לא היה מתנהל בהליכים מסוג זה. פועל יוצא של החלטה הפוכה היה מצב בו המתמודד במכרז מחוייב לרכוש במחיר שהציע אולם כונס הנכסים אף פעם אינו מחוייב למכור לו ותמיד יכול לחפש או לקבל הצעות חדשות לאחר מכן. קביעת בית המשפט מחזקת ומעלה את ערכם של המקרקעין הנמכרים במסגרת כינוסי נכסים, משפרת את יעילות כינוסי נכסים ואף מסייעת בעקיפין לחייבים למיצוי זכויותיהם".
אגב, בימים האחרונים זכתה קבוצת בית ירושלמי במכרז רשות מקרקעי ישראל במגדל העמק. מדובר בפרויקט דיור מוגן של 240 יחידות דיור במגדל העמק בסכום של 12.8 מיליון שקל כולל פיתוח. המתחם ממוקם בצמידות לכניסה הצפון מערבית של העיר. בכך גברה בית ירושלמי על הצעה שניה בפער של 200 אלף שקל.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
