החברה זכתה במכרז על קרקע, כונס הנכסים קיבל הצעה טובה יותר - מה פסק ביה"מ?
האם בית המשפט יכול לאשר לחברה לרכוש קרקע למרות שהמכרז הוליד הצעות טובות יותר? לפי בית המשפט המחוזי, התשובה היא חיובית. לאחרונה הוא אישר רכישת קרקע על ידי קבוצת בית ירושלמי בשכונת רמות בירושלים - זאת למרות הצעות גבוהות יותר שהתקבלו לאחר ההתמחרות.
הסיפור החל בחודש דצמבר 2023, אז זכתה קבוצת בית ירושלמי בהליך התמחרות כספי במכרז שנערך במסגרת הליך כינוס נכסים ביחס לקרקע ברחוב כיסופים בשכונת רמות, בסמוך לקניון רמות ולציר גולדה מאיר, לאחר שהסכימה בהתמחרות להעלות את הצעתה למחיר של 66 מיליון שקל. התב"ע החלה על המגרש, בשטח של 2.5 דונם, מאפשרת בנייה של כ-80 יחידות דיור. מדובר במכרז של כונסי הנכסים שמונו לחברת "ארז מרוה החזקות" שנכנסה להליכי חדלות פירעון במאי 2021. לפי הערכת השמאי מחירה של הקרקע הוא 75 מיליון בתוספת מע"מ.
לאחר ההתמחרות, ניהלו כונסי הנכסים עם קבוצת בית ירושלמי שיח להשלמה טכנית של נוסח הסכם הרכישה. ברם, עם השלמת ניסוח ההסכם ובטרם חתימה עליו, הודיעו כונסי הנכסים כי קיבלו הצעה נוספת לרכישת הקרקע, העומדת על סכום של 67 מיליון שקל. הכונסים ביקשו מבית ירושלמי להשוות את ההצעה הגבוהה יותר, ומשזו סירבה, פנו כונסי הנכסים לבית המשפט בבקשה להורות על קיום התמחרות נוספת.
במסגרת הדיון שנערך בביהמ"ש, אף הצהיר אחד הכונסים כי ישנם מציעים נוספים המעוניינים להציע 70 ואף 75 מיליון שקל. בית המשפט המחוזי בנוף הגליל (הש' עאטף עילבוני) סירב לדון בעניינים תיאורטיים וביחס לבקשה - נוכח ההצעה שהונחה בפועל בעת הגשת הבקשה - קבע בית המשפט כי תוספת הסכום נמוכה וכי אין נסיבות חריגות המצדיקות את פתיחת ההתמחרות מחדש.
השופט אף ביקר את התנהלות המציעה הנוספת וביתר שאת לאור העובדה שבית ירושלמי הוכיחה בדיון כי מנהל המציעה הנוספת נכח בהתמחרות. במסגרת הדיון הובהר כי יש לכבד סופיות הליך מכרז והתמחרות, וכי יש צורך בנסיבות מיוחדות וחריגות על מנת לבטלו. במהלך הדיון ובהתאם להצעת בית המשפט נאותה בית ירושלמי כמחווה של רצון טוב, להוסיף חצי מיליון שקלים על הצעתה. בסיום הדיון מחק ביהמ"ש את הבקשה לקיום התמחרות חוזרת ולמעשה אישר את ההתמחרות.
מיד לאחר מכן נחתם חוזה המכר, ולפני מספר ימים אושרה העסקה באופן סופי על ידי בית המשפט.
עו"ד ישי נוימן - המייצג את קבוצת בית ירושלמי בעסקה, מסר בתגובה: "טוב עשה בית המשפט בכך שנתן להבין כי יש ערך להליכי התמחרות ולעיקרון הסופיות. אחרת, כל הבסיס העסקי למכרזים של כונסי נכסים היה נשמט, ואף אחד לא היה מתנהל בהליכים מסוג זה. פועל יוצא של החלטה הפוכה היה מצב בו המתמודד במכרז מחוייב לרכוש במחיר שהציע אולם כונס הנכסים אף פעם אינו מחוייב למכור לו ותמיד יכול לחפש או לקבל הצעות חדשות לאחר מכן. קביעת בית המשפט מחזקת ומעלה את ערכם של המקרקעין הנמכרים במסגרת כינוסי נכסים, משפרת את יעילות כינוסי נכסים ואף מסייעת בעקיפין לחייבים למיצוי זכויותיהם".
אגב, בימים האחרונים זכתה קבוצת בית ירושלמי במכרז רשות מקרקעי ישראל במגדל העמק. מדובר בפרויקט דיור מוגן של 240 יחידות דיור במגדל העמק בסכום של 12.8 מיליון שקל כולל פיתוח. המתחם ממוקם בצמידות לכניסה הצפון מערבית של העיר. בכך גברה בית ירושלמי על הצעה שניה בפער של 200 אלף שקל.
מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
דירה חדשה מבטיחה ריח של חדש ושקט לכאורה, יד שנייה מביאה ודאות; בסוף 2025, כשהמימון יקר, מדד תשומות בנייה ומבצעי קבלן משנים את התמונה, ההכרעה פחות רגשית ויותר כלכלית
השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.
נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.
דירה חדשה על הנייר היא רכישה בתנאי אי-ודאות - לא רק לגבי הדירה עצמה, אלא לגבי הסביבה, הבניין, איכות הביצוע, השירות והזמן עד המפתח. דירה יד שנייה מאפשרת בדיקה מהירה של רוב הדברים שמכאיבים באמת: רעש, אור, רוחות, חניה, שכנים, ועד בית, ליקויים, נזילות ותחושת המרחב. בד בבד, היא יכולה לדרוש שיפוץ יקר, טיפול בתשתיות ישנות ולעיתים פשרות בתכנון.
ודאות מול הבטחה: מה באמת קונים כשחותמים על דירה חדשה
קניית דירה חדשה בנויה משני חלקים: המפרט ומה שלא כתוב. המפרט הוא מה שמופיע בחוזה, בתוכניות ובנספחים. מה שלא כתוב הוא איכות החיים שתתגלה רק אחרי אכלוס. חניון ש"על הנייר" עובד, אבל במציאות מתעכב; מעליות חדשות שמייצרות תקלות בשלב ההרצה; חדרי אשפה שמעלים ריחות; חברת ניהול שמחליפה נהלים כל חודש; ולפעמים סביבה שמשתנה בזמן שהפרויקט נבנה, כמו תשתיות חדשות, כבישים, מבני ציבור או שינויי תכנון. וגם - תשלום גדול לוועד בית, עיכובים שונים, פגמים ותקלות בדירה שהקבלן אמור לתקן. ועוד.
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם הקבלן פועל לפי כללים, בניין חדש הוא מערכת שצריכה זמן כדי להתייצב. שנים ראשונות כוללות תקופת בדק ואחריות, תיקונים, ביקורי בעלי מקצוע ודיונים אינסופיים בווטסאפ של הדיירים. זה מחיר שצריך לקחת בחשבון. יש יתרון לכך שהקבלן אחראי על ליקויים בתקופות מוגדרות - שנה לבדק ושלוש שנים לאחריות על רוב הרכיבים - אבל האחריות לא תמיד מתורגמת לפתרון מהיר, ולעיתים הדיירים נאלצים להתעקש, לתעד ולהכניס אנשי מקצוע מטעמם. זה כאב רוב גדול, כשברוב הבניינים החדשים וברוב הדירות זה טיפול שוטף מול הקבלן.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
