עסקאות בולטות: ביקשו 4.2 מיליון שקל לדו משפחתי בן שנתיים בכפר סבא, כמה קיבלו?

וכמה עולה דירת 3 חדרים בנצרת עלית? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף

ענת דניאלי |

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע"י סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה: 

כפר סבא

דו משפחתי 8 חדרים בן שנתיים משודרג במיוחד ברחוב ההגנה כפר סבא, 285 בנוי על 290 מגרש, מרתף 100 מ"ר עם אופציה ליחידה. נמכר ב-4.2 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 4.3 מיליון שקל. 

קוטג' 6 חדרים רחוב הלימון כפר סבא, 240 מ"ר, הנכס כולל מרתף וממ"ד, נמכר ב-3.6 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 3.97 מיליון שקל. 

רי/מקס One

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב סירקין, 87 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, עם חנייה ומעלית, נמכרה ב-2.29 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 2.35 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים, קומת קרקע בכצנלסון, 56 מ"ר, ללא חנייה ומעלית, נמכרה ב-1.33 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.39 מיליון שקל. דירת 3 חדרים ברחוב סירקין, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.85 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.89 מיליון שקל.

רי/מקס 100%

תל אביב

דירת 4 חדרים ברחוב פרי מגדים, 82 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-2.3 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב חיים לסקוב בלב העיר, 61 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-2.32 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב מורדי הגטאות יד אליהו, 30 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-900 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בר לב כפר שלם, 67 מ"ר, נמכרה ב-1.3 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

השכרה

דירת 4 חדרים ברחוב בבראלי בלמד, קומה 2 מתוך 8 עם מעלית וחנייה, הושכרה ב- 7,200 שקל. 

רי/מקס אושן

רעננה

דירת 5 חדרים ברחוב שי עגנון, 120 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, ממוקמת במרכז, ברחוב שקט ומבוקש, מעלית וחנייה מקורה, נמכרה ב-2.08 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 2.25 מיליון שקל.

רי/מקס One

ערד

דירת 3 חדרים ברחוב אלעזר בן יאיר, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב325– אלף שקל. 

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

נצרת עילית

דירת 3 חד׳ בדרך העמק, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה נמכרה ב-445 אלף שקל. 

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב אריה בן אליעזר רמת גן, 71 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, מחיר מבוקש 1.55 מיליון שקל. נמכרה ב-1.46 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים רחוב הרואה רמת גן, 51 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, מחיר מבוקש 1.34 מיליון שקל. נמכרה ב-1.37 מיליון שקל.

רי/מקס 100%

דירת 2 חדרים ברחוב פבריגט רמת גן, 70 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-1.25 מיליון שקל.

פנטהאוז 4 חדרים ברחוב ידע עם רמת גן, 200 מ"ר, קומה 7, נמכרה ב-2.35 מיליון שקל. 

דירת 5 חדרים ברחוב ביאליק רמת גן, 135 מ"ר, קומה 10, נמכרה ב-2.73 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב הרא"ה רמת גן, 61 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-1.26 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

באר-שבע

דירת 4 חדרים ברחוב ביאליק, 96 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-890 אלף שקל.

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

דופלקס 4 חדרים ברחוב שרה אהרונסון, נחל עשן, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חנייה, ללא מעלית, נמכר ב-960 אלף שקל. 

דירת 4 חדרים ברחוב פרץ סמולנסקי, נחל עשן, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חנייה, נמכרה ב-980 אלף שקל. 

דירת 3 חדרים ברחוב יוספטל בשכונה ד', 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-472 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב אביגדור המאירי, נווה זאב, 84 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חנייה ומעלית, נמכרה ב-750 אלף שקל.

בית קרקע 4 חדרים באשלים, 100 מ"ר, חנייה, ללא מעלית, נמכר ב-840 אלף שקל.

רי/מקס פלוס

אשדוד

דירת 3 חדרים ברחוב אסא המלך, 80 מ"ר מרפסת 3 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית, עם חניה משותפת, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הרב שאולי, 78 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.16 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב העצמאות, 122 מ"ר מרפסת 8 מ"ר, קומה 4 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.54 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב רחבעם המלך, 86 מ"ר מרפסת 18 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.33 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב נחל לכיש, 90 מ"ר מרפסת 10 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.46 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב יהושפט המלך, 115 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.48 מיליון שקל.

דירה 3 חדרים ברחוב חסן בן גרא, 58 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 960 אלף שקל.

דירת גן 4 חדרים ברחוב חזקיה המלך, 110 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2 קומות, עם חניה, נמכרה ב-1.84 מיליון שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב הנביאים, 52 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 630 אלף שקל.

דירה 3 חדרים ברחוב אסא המלך, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.18 מיליון שקל. 

דירת 5 חדרים ברחוב אקסודוס, 182 מ"ר מרפסת 20 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.46 מיליון שקל.

אנגלו-סכסון

נתניה

דירת 5 חדרים ברחוב השבעה, 126 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.3 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב יהושע טהון , 118 מ"ר , קומה 2 מתוך 6, עם מחסן, מעלית וחניה, נמכרה ב-1.92 מיליון שקל. 

דירת 4 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי, 125 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, עם מעלית וחניה ,משופצת, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל. 

דופלקס 5 חדרים ברחוב טשרניחובסקי, 125 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכר ב-2.01 מיליון שקל. 

דירת 2 חדרים ברחוב קורצ'אק בקרית-נורדאו, 67 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-855 אלף שקל. 

אנגלו סכסון

ירושלים

שכירות

דירת 4 חדרים ברחוב קובובי ברמת דניה, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, עם מעלית ללא חניה, הושכרה ב-4,000 שקל לחודש.

דירת 2 חדרים ברחוב פארן ברמת אשכול, 58 מ"ר, קומה 7 מתוך 7 עם מעלית, ללא חניה, הושכרה ב-4,000 שקל לחודש.

דירת גן 3 חדרים באפרת, 90 מ"ר 30 מ"ר גינה, קומה 2 מתוך 4, ללא חניה, ללא מעלית, הושכרה ב-3,400 שקל לחודש.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.