על הג'ונגל של תחום תיווך הנדל"ן בישראל
עו"ד יוסי ויור מומחה לנדל"ן ממשרד ויור ליברובסקי, על מתווכים במקרקעין ודמי התיווך
בימים אלה פורסם כי הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן תפסה 101 מתווכים שפעלו ללא רישיון תיווך וזאת בניגוד לחוק המתווכים במקרקעין, שנחקק עוד בשנת 1996. יש לציין כי העובדה שאחרי פרק זמן כה ארוך של 20 שנה מכניסת החוק לתוקף, עדיין נתפס מספר כה גבוה של מתווכים הפועלים ללא רישיון, יש בה להעיד על בעייתיות בענף. עוד מלמד הדבר על חוסר באכיפה במשך זמן רב ועל תחום עיסוק שלמרבה הצער עדיין קורץ לאנשים לא מוסמכים לעסוק בו.
זו הזדמנות להזכיר שוב את דרישות החוק, כדי שכל צרכן המסתייע בשירותי תיווך ידע את זכויותיו, שכן החוק מעמיד דרישות ברורות לעיסוק במקצוע התיווך ולעצם זכות המתווך לקבלת דמי תיווך; הדרישה הראשונה בחוק היא, שאסור לאדם לעסוק בתיווך במקרקעין אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף לכך. הדרישה השניה היא שהסכם תיווך בין הלקוח המוכר או הקונה לבין המתווך, יהיה בכתב; והשלישית היא שאותו הסכם או הזמנה לביצוע פעולת תיווך, ייעשו בהתאם לתקנות שנקבעו ושקובעות את צורת ההסכם, מה חייב להיות כתוב ומפורט בו וכו'. בין היתר, על ההסכם לכלול פרטי הצדדים להזמנה, סוג העיסקה (האם שכירות או מכירה), פרטי ותיאור הנכס, מחיר העסקה בקירוב ודמי התיווך שסוכמו.
על מנת שהמתווך יהיה זכאי לדמי התיווך חייבים להתקיים כל התנאים הנ"ל, ודי באי קיום תנאי אחד כדי שלא יהיה צורך לשלם למתווך:
1. שיהיה לו רישיון בר תוקף בזמן שעסק בתיווך.
2. שקיימת הזמנה חתומה בכתב והכוללת את הפרטים הקבועים בחוק שתואר כאן.
3. שהמתווך היה גורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם המחייב.
אחת המחלוקות שמגיעה לפתחו של בית המשפט פעמים רבות, נסובה סביב השאלה האם המתווך היה הגורם היעיל. כך למשל, היה מקרה שמוכרים הראו את הנכס לפני שחתמו על הזמנת התיווך והנכס נמכר מאוחר יותר לאותם קונים. אלא שהמתווך טען שהוא היה הגורם שהביא את הצדדים לחתום על ההסכם ומכאן שהוא זכאי לדמי התיווך. המתווך גם טען שהוא ביצע את פעולות התיווך בתקופה שהיה לו הסכם בלעדיות - עובדה המחייבת התייחסת מיוחדת.
על פי החוק מותר לתת למתווך תקופת בלעדיות, המוגבלת בזמן, בה המתווך לבדו זכאי להציע את הנכס למכירה. בתקופת הבלעדיות מחויב המתווך לבצע פעולות שיווק כנדרש חוק, שכוללות בין היתר - הצבת שלטים על הנכס או בקרבתו, פרסום בעיתונים ו/או באינטרנט, הזמנת רוכשים ועוד. אם הוא לא ביצע את פעולות השיווק כיאות, תקופת הבלעדיות תתקצר ובמקרה של דירה - אם לא נקבעה תקופת בלעדיות, היא תסתיים בתוך 30 ימים.
- שופרסל מטעה צרכנים ונקנסת בכ-2 מיליון שקל
- יוחננוף הטעה צרכנים ויקנס כמעט במיליון שקל - זה בכלל מרתיע?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באותו מקרה שהגיע לבית המשפט טען המתווך כאמור, כי ניתנה לו בלעדיות על ידי המוכרים וזו נקודה חשובה, שכן אם יש בלעדיות אזי ישנה חזקה שהמתווך היה הגורם היעיל וכל מה שהמתווך צריך לעשות במקרה כזה הוא להראות את הסכם הבלעדיות ובאותו רגע הלקוח הוא זה שחייב להוכיח שהמתווך לא היה הגורם היעיל.
בסופו של דבר, בית המשפט קיבל את הטענות של המוכרים שטענו, כי רוכשי הדירה ראו את הדירה בטרם חתמו על הסכם הבלעדיות ובית המשפט קבע שלמתווך לא היה שום קשר לעסקה הספציפית, ולכן, למרות הסכם הבלעדיות, המתווך לא קיבל תמורה לעבודתו.
אם נחזור לעניין בו פתחנו, הרי שאותם לקוחות ששילמו דמי תיווך למתווכים נטולי רישיון, רשאים לתבוע את החזר דמי התיווך, או לא לשלם במידה וטרם שילמו. מומלץ גם לברר באתר רשם המתווכים ובפנקס בעלי רישיונות לתיווך במקרקעין, טרם ביצוע עסקה, האם המתווך אליו פניתם הוא בעל רישיון בתוקף לתיווך.
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
***הכותב יוסי ויור הוא עו"ד מומחה לנדל"ן ממשרד ויור ליברובסקי
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
