ענבל אור מכוונת גבוה: במו"מ להקמת 280 יח"ד בתמ"א 38 במרכז
ענבל אור יוצאת לדרך ביוזמות תמ"א 38 ראשונות – חברת אינוונטק סנטראל מלונות, אשר רכישתה הושלמה על ידי אור בסוף פברואר, הודיעה היום (ד') על קיום משא ומתן ליוזמות תמ"א 38 ברמת גן.
מדובר בהסכמים המתגבשים עם 5 בניינים לביצוע תמ"א 38(2) (הריסה ובנייה מחדש), במסגרתם יהרסו כ-81 יחידות דיור וייבנו במקומן כ-279 יחידות דיור חדשות. המו"מ מצוי בשלבים מתקדמים, אולם התקשרות החברה בהסכם התמ"א עם הדיירים של פרויקטים אלו, כפוף לאישור דירקטוריון החברה.
עם השלמת רכישת החברה אמרה אור: "תכנית תמ"א 38 מגלמת בתוכה פוטנציאל עסקי עצום שטרם מומש. אני מאמינה כי תכניות תמ"א 38, יחד עם תכניות פינוי בינוי, יובילו את מרכז העיסוק בתחום הנדל"ן בישראל בשנים הקרובות".
- 11.מודאג 04/03/2015 18:49הגב לתגובה זוענבל בואי אלינו לחדרה את מוזמנת לבקר בשיכון סלע. אוולי תצליחי לעשות שם פריקט יפה של פינוי בינוי. פוטנציאל יש ללא ספק.
- 10.אא 04/03/2015 14:09הגב לתגובה זואז איך היא כל פעם מצליחה להפיל פראיירים חדשים? התמונה שלה פה של כוכבת סרטי מבגרים כנראה מסבירה את זה.
- 9.פיני 04/03/2015 12:27הגב לתגובה זוגם בהנחה של 25% לא כדאי כיוון שאיני סומך על המבצעים.
- 8.יפייפיה אמיתית ממש נסיכה (ל"ת)ממש כול הכבוד 04/03/2015 12:24הגב לתגובה זו
- 7.YL 04/03/2015 12:21הגב לתגובה זוזה בכל ענף בניה יהלומים והשקעות/ ביטוח לעולם שאני רואה ילדים עם חולצה לבנה ועניבה שדומה ל ליצן כמה מתאים לפורים אני לא סוגר עסקה בודק חופר ובסוף תמיד ניצל
- 6.אפילו לא שקל אחד . (ל"ת)בא 04/03/2015 12:12הגב לתגובה זו
- 5.לקוח מיואשש 04/03/2015 12:00הגב לתגובה זומחכה כבר 5 שנים לפרוייקט שלא הסתיים שרכשתי אצלה !! לאחר שתוכנן ל 3 שנים מקסימום. מופסד כסף רב ואובד עצות מה לעשות !! החליפה רו"ח לפני שנה וכשפניתי אליו נפנף אותי מהמדרגות !! פשוט חוצפנית במלוא מובן המילה !!!
- משה 04/03/2015 19:09הגב לתגובה זוידוע שהיא מוכרת זכויות לפני התר בניה בגלל זה המחירים הזולים
- תהיה חזק ,זה רק כסף . (ל"ת)בא 04/03/2015 12:13הגב לתגובה זו
- יוסי 04/03/2015 13:29פשוט להיזהר ממנה , נוכלת עם תעודות.
- 4.מוריס 04/03/2015 11:55הגב לתגובה זולעשן?
- 3.פחחחחח (ל"ת)סאקו 04/03/2015 11:44הגב לתגובה זו
- 2.איזה מלכה יפיפיה אמיתת!! (ל"ת)מוטי 04/03/2015 11:38הגב לתגובה זו
- מוטי ,אתה מדאיג אותי ,הכול בסדר . (ל"ת)בא 04/03/2015 12:14הגב לתגובה זו
- 1.ישראלי 04/03/2015 11:33הגב לתגובה זוגם בבבלי כיוונה גבוה ומה קרה? הפסידה מיליונים וברחה. לא הייתי סומך על הודעה שיש בה כוונות בלבד.
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
