דרשו 1.45 מיליון שקל על דירת 4.5 חד' בכ"ס, כמה קיבלו בסוף?

ובכמה נמכר פנטהאוז 162 מ"ר בירושלים? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (6)

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף:

כפר סבא

דירת 4.5 חדרים בקומה השמינית בבניין ברחוב הגליל, 115 מ"ר, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-1,350,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,450,000 שקל.

דירת 5 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב אנגל, 127 מ"ר + 24 מ"ר מרפסת שמש, כוללת מיזוג דירתי, חימום תת-רצפתי, שני מקומות חנייה ומחסן, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-2,180,000 שקל. מחיר מבוקש - 2,250,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE

הוד השרון

דירת 3.5 חדרים ברחוב החקלאי 85 מ"ר קומה 2 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.29 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב גולדה מאיר, 115 מ"ר+ מרפסת שמש 15 מ"ר, קומה 5, עם מעלית 2 חניות ומחסן, נמכרה ב- 1.91 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון

בת-ים

דירת 2.5 חדרים ברחוב ירושלים, 80 מ"ר, נמכרה ב-1,035,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

רחובות

דירה 5.5 חדרים ברחוב שדרות חן, 133 מ"ר+ מרפסת שמש 15 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם חניה מקורה ,מעלית ומחסן זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.66 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב לוין אפשטיין, 80 מ"ר קומה 5 מתוך 8, ללא חניה וללא מעלית, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.04 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב ציפורה טוב, 93 מ"ר, קומה 13 מתוך 18, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.45 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רחובות

שכירות

דירת 4 חדרים ברחוב אפרים קציר בשכונת המדע, 100 מ"ר+ מרפסת שמש 15 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, עם מעלית וחניה מקורה, הושכרה ב- 4,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון רחובות

ירושלים

פנטהאוז 5 חדרים ברחוב שמריהו לוין בשכונת קריית יובל, 162 מ"ר+ 70 מ"ר מרפסות, קומה 2 מתוך 2, עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 3.4 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב משכן שילה ברמת בית הכרם, 65 מ"ר + 25 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 6 , עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.8 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים

חיפה

דירת 5 חדרים בקומה הראשון בבניין ברחוב אידר, שכונת כרמליה, 150 מ"ר, נמכרה ב-1,770,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה העשירית בבניין ברחוב הלל, שכונת הדר, 110 מ"ר, נמכרה ב-940,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב העלייה השנייה, שכונת בת גלים, 75 מ"ר, נמכרה ב-693,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב דוד המלך, שכונה ד', 76 מ"ר, נמכרה ב-375,000 שקל.

דירת 4.5 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב בזל, שכונה א', 115 מ"ר, נמכרה ב-760,000 שקל.

דופלקס 5 חדרים בקומה התשיעית בבניין ברחוב הנרי קנדל, שכונת רמב"ם, 240 מ"ר, נמכרה ב-1,500,000 שקל.

דירת 2 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי, שכונת נווה זאב, 80 מ"ר, נמכרה ב-645,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב ילין מור, שכונת רמות, 103 מ"ר, נמכרה ב-910,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב שלום שבזי, שכונת תשלו"ז, 78 מ"ר, נמכרה ב-425,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    יש המון למכירה 30/08/2014 22:55
    הגב לתגובה זו
    חברים זה קשקוש לא יודע על היתר אבל ברחובות בוודאות יש המון למכירה חדש חדש מקבלנים לחוצים בטירוף פשוט תסתובבו בלי מתווך שיסובב אתכם תרתי משמע...
  • 2.
    המחירים גבוהים ב- 25% . אסור לקנות עכשיו. (ל"ת)
    ירון 30/08/2014 13:21
    הגב לתגובה זו
  • אנונימי 30/08/2014 16:45
    הגב לתגובה זו
    צר לי להודיעך, שבזמן שחיכית, מחירי הדיור עלו (לא ירדו) בעשרות אחוזים. צר לי לספר לך שרוב המדדים הכלכליים ומחסור בדירות בשוק ימשיכו לגרום לעלית מחירי הדיור. כדבר השיר של שלום חנוף "מחכים למשיח.....אבל משיח לא יבוא".
  • מזהה אנונימיים 30/08/2014 21:31
    אין מה לעשות נגד המחזוריות. שים לב מה קרה למחירים מ-1995 עד 2007.... http://www.haoona.com/photos/dirotisrael900622.png
  • 1.
    יעקב המתווך 30/08/2014 10:16
    הגב לתגובה זו
    עוד חודש הטבת המעמ נכנסת. מי שרוצה למכור יד שניה חייב להוריד גם הוא 18 אחוז
  • המגיב המאגניב 31/08/2014 00:39
    הגב לתגובה זו
    אני הייתי ממליץ לך לעשות הסבה למקדחה או מברגה חשמלית ...תעשה טובה אל תדבר פשוט(:
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.