דרשו 1.33 מיליון שקל על דירת 70 מ"ר ברמת גן, כמה קיבלו בסוף?
Bizportal ריכז את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע שחלף:
רמת השרון
דירת 3 חדרים ברחוב ויצמן, 94 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית, חניה ומחסן, משופצת, נמכרה ב- 1.81 מיליון שקל
דירת 4 חדרים רחוב השפלה בשכונת אלון, 110 מ"ר+ מרפסת שמש 15 מ"ר, קומה 3 מתוך 9 , עם מעליות, מחסן ו-2 חניות, נמכרה ב- 2.59 מיליון שקל
דירת דופלקס גג, 6 חדרים ברחוב שבטי ישראל בשכונת נווה מגן, 170 מ"ר+ 40 מ"ר מרפסת גג, קומה 2 מתוך 2 , ללא מעלית עם חניה, נמכרה ב- 2.925 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון
גבעתיים
דירת 2 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב שינקין, 70 מ"ר, נמכרה במחיר המבוקש - 1,295,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
רמת גן
דירת 2.5 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב דר' כהן, 70 מ"ר, נמכרה ב-1,260,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,330,000 שקל.
דירת 2 חדרים בקומה השנייה ברחוב האגדה, 54 מ"ר, נמכרה ב-1,220,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,233,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס 100%
כפר סבא
דירת גן 4 חדרים ברחוב העיט, 127 מ"ר, כוללת מחסן, חדר ממ"ד, יחידת הורים וחנייה, מושקעת ומאובזרת, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-1,660,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,740,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב סמטת הדרור, 151 מ"ר, כוללת מרפסת שמש ויחידת הורים, נמכרה בתוך חודשיים ב-1,700,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,890,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס One
הרצליה
דירת 4 חדרים ברחוב אמה- טאובר בהרצליה הירוקה, 100 מ"ר+ 14 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית ו- 2 חניות, נמכרה ב- 2 מיליון שקל
קוטג' 6 חדרים ברחוב הערבה בגן-רש"ל, 216 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 206 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 2.65 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הרצליה
ירושלים
דירת 3.5 חדרים בקומה השנייה ברחוב הדבש, 81 מ"ר, כוללת מרפסת, נמכרה ב-960,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה ברחוב הרואה, 58 מ"ר עם אפשרות להרחבה של 40 מ"ר נוספים, נמכרה ב-1,000,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אקספרס
לוד
דירת 4 חדרים ברחוב סן מרטין בשכונת בן גוריון, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 8 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 900,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב זלמן ארן בשכונת שרת, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 , ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 595,000 שקל
דירת 5 חדרים ברחוב סן מרטין בשכונת בן גוריון, 135 מ"ר, קומה 3 מתוך 8 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.17 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב דוד המלך , 96 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 750,000 שקל
דירת 5 חדרים ברחוב ערבה בשכונת בן גוריון, 112 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 920,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון לוד
חדרה
דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב רוטשילד, 98 מ"ר, נמכרה ב-710,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה החמישית בבניין עם מעלית בפרוייקט וילה וי, 130 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,790,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה הרביעית בבניין עם מעלית בפרוייקט שרונים, 115 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,060,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השביעית בבניין עם מעלית ברחוב הרברט סמואל, 100 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-815,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב אחד העם, 104 מ"ר, נמכרה ב-855,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב רוטשילד, 98 מ"ר, נמכרה ב-710,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים
חיפה
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב בית לחם, שכונת כרמל צרפתי, 75 מ"ר, נמכרה ב-1,070,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס סיטי
באר שבע
קוטג' 6 חדרים ברחוב קויפמן, שכונה ה', 164 מ"ר, נמכר ב-1,320,000 שקל.
פנטהאוז 4 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב ניב דוד, שכונת נווה זאב, 130 מ"ר, נמכר ב-1,400,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב חיים נחמן ביאליק, שכונה א', 70 מ"ר, נמכר ב-595,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב חיים לנדאו, שכונה י"א, נמכרה ב-615,000 שקל.
קוטג' 5 חדרים ברחוב שאול המלך, שכונה י"א, 150 מ"ר, נמכר ב-1,160,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה החמישית בבניין ברחוב שדרות ירושלים, שכונה ט', 76 מ"ר, נמכרה ב-600,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
שכירות
רמת השרון
דירת 3 חדרים ברחוב הפרדס בשכונת הדר, 78 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית, וחניה, הושכרה ב- 4,350 שקל לחודש
דירת 4 חדרים ברחוב יפתח בשכונת הדר, 110 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית, חניה ומחסן, הושכרה ב- 6,000 שקל לחודש
דירת 5 חדרים ברחוב הפרדס בשכונת הדר, 128 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת שמש, קומה 2 מתוך4, עם מעלית, חניה ומחסן, הושכרה ב- 7,250 שקל לחודש
קוטג' 6 חדרים ברחוב הלבונה, 250 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 500 מ"ר, עם מרתף וחניה, הושכר ב- 13,500 שקל לחודש
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון
כתבות מעניינות נוספות:
- 3.JR 06/07/2014 07:10הגב לתגובה זודירה שתי חדרים ברמת גן במחיר קוטג" בבאר שבע הזוי.
- ב"ש זה חור (ל"ת)מה לעשות 06/07/2014 11:28הגב לתגובה זו
- לך תגור בב"ש ר"ג=ת"א ועוד יעלה (ל"ת)אופטימו 06/07/2014 09:49הגב לתגובה זו
- 2.בשטח אין כלום 05/07/2014 23:36הגב לתגובה זוכאילו מישהו בדק ? זה נכון ?
- 1.על סמך מה בוחרים על אילו עסקאות לדווח? (ל"ת)דני 05/07/2014 18:18הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.12% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.12% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
