"תמ"א38 בפריפרייה? תשכחו מזה, שם המדינה תצטרך להכניס את היד לכיס"
תחום ההתחדשות העירונית מתחיל להראות תזוזה מסוימת בשנה האחרונה לאחר שנים רבות של הרבה דיבורים ומעט מעשים בערים כמו קריית אונו, יהוד-מונוסון, גבעתיים ותל אביב הושלמו ונמצאים בבנייה הבניינים הראשונים במסגרת פינוי בינוי ובערים בת-ים ורמת השרון אושרו לאחרונה פרויקטים בהיקף של אלפי דירות. גם בגזרת התמ"א 38 מתחילים לראות ניצנים של שינוי עם 56 בניינים שהושלמו ולמעלה מ-1,000 שנמצאים בתהליכי אישור.
רמת גן מוגדרת כ"מלכת" התמ"א 38 עם 11 בניינים שהושלמו, 20% מסך הבניינים שהושלמו. היקף הבניינים שהושלמו עדיין זעום בהתחשב בכך שהתמ"א 38 יצאה לפועל בשנת 2005. לתוכנית אין כיום כדאיות כלכלית מחוץ לתל אביב, וגם בערים בהן הקבלנים בהחלט יכולים לרשום רווח יפה, לא פעם קברניטי העירייה שמים מקלות בגלגלים.
בשיחה עם Bizportal ממפה מרים ארז, יו"ר איגוד מהנדסי ערים ומהנדסת עיריית אור יהודה, מספר סוגיות בעייתיות בהתחדשות עירונית. מרים ארז תופיע בכנס השנתי של איגוד מהנדסי הערים שמתחיל היום.
"הלוואי וניתן היה להרוס הכול ולבנות מחדש, אך לצערי זה לא ישים", אומרת ארז בראשית דבריה. "השאלה הקשה ביותר היא מה קודם למה? ציפוף בניינים בהתחדשות עירונית ואז מציאת פתרון לבעיות התחבורה או הכנת תוכנית מסודרת לתחבורה ותשתיות ואז לבנות. לא ניתן להקים יחידות דיור נוספות במצב הנוכחי כי אנשים לא יוכלו לזוז כאן."
"הממשלה הטילה על הרשויות המקומיות לחזק בנייני מגורים והן שוברות את הראש כיצד לבצע זאת, יש סוגיות שאיתן הרשויות אינן יכולות להתמודד. מגמת משרד הפנים להעביר סמכויות גדולות יותר לוועדות המקומיות היא חיובית, אני מעריכה שבאמצעות השיח שיווצר ניתן יהיה להתמודד עם הבעיות באופן כולל. עד עכשיו המדיניות באור יהודה הייתה לא לקדם תמ"א 38 כי לא ניתן לבצע זאת נקודתית, חייבים לפתור קודם את כל הבעיות ברמה הכוללת. אפילו בתל אביב, עיר עם צוותים מעולים, לא מזדרזים לקדם תוכניות, אך אנחנו בדרך הנכונה ויימצאו הפתרונות היצירתיים."
במרבית הערים זכויות הבנייה במיזמי התחדשות עירונית ניתנות באופן כולל ואין התייחסות פרטנית לכל פרויקט, כאשר פעמים רבות ראשי הערים מתייחסים לקבלנים כאל חמדנים. ארז טוענת כי "הגישה בה רואים את הקבלנים כחמדנים דיי עברה מהעולם, יש יזמים המתנהגים כמו בשוק ושואלים כמה אתם נותנים? באותו רגע אני מפסיקה את השיח ואומרת שאנחנו לא נותנים אלא מכינים תוכניות טובות., נושא הצפיפות הוא אמצעי להשגת עירוניות טובה ולא מטרה. אנחנו כל הזמן מתרגלים למספרים חדשים, אם בעבר 14 יח"ד לדונם נחשב להרבה, כיום התרגלנו ל-20-25 יח"ד לדונם והמספרים רק יגדלו, אך אסור שזה יבוא על חשבון המרחב הציבורי."
ומה לגבי מיזמי התחדשות עירונית מחוץ ל"מדינת תל אביב"? לדברי ארז, "הפריפריה יכולה לשכוח מכך כי הכלכלה בישראל מתבססת רק על המגזר הפרטי, אולם יש נושאים שאי אפשר לבסס רק על המגזר הפרטי כפי שתחבורה ציבורית לא ניתן להשעין רק על הון פרטי. אני לא רואה יזמים מפתחים פרויקטים בצפת ובבית שאן, המדינה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.גם אם תבנו חניוני ענק,המכוניות הללו יצאו לכביש ומה אז? (ל"ת)ומים?ביוב?חשמל? 22/05/2013 23:24הגב לתגובה זו
- 6.אם בפריפריה המדינה תוריד מיסים לקבלן יהיה שווה לו (ל"ת)תום 21/05/2013 20:16הגב לתגובה זו
- 5.משה 21/05/2013 13:59הגב לתגובה זואילו המדינה היתה באמת רוצה לסייע לאזרחים למגן את בתיהם מפני רעידות אדמה ומפני מלחמה , היא היתה מוותרת על המע"מ בביצוע עבודות החיזוק והוספת הממ"דים. סכומי המע"מ הנדרשים מהווים חסם לביצוע החיזוק ע"י בעלי הדירות.
- 4.מבין 21/05/2013 12:50הגב לתגובה זומה לא ברור, רמת גן נסחרת זול יחסית למיקום שלה ולמיצוב שלה, לכן כל היזמים רצים אליה לפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי, הרווח הוא אדיר הן לבעלי הדירות והן לקבלנים ועד שהמחירים ברמת גן לא יגיעו למחירים של גבעתיים ות"א אז כולם ירוצו אליה מכיוון שניתן להרוויח המון כסף בנדל"ן בעיר הזו. כל משקיע חכם קונה בה דירה ישנה וממתין לפינוי בינוי או תמא וכך עושה 60% רווח על הדירה בנוסף לרווח של עליית מחירי דירות ברמת גן ועליית שכר הדירה. תתעוררו חברים יש פה הזדמנות !!!!
- "למבין"- אתה מנסה להעלות את מחיר הדירה שלך? (ל"ת)רוני 21/05/2013 14:00הגב לתגובה זו
- 3.מאיר ברקו 21/05/2013 11:50הגב לתגובה זומה יהיה אם מחר או מחרתיים תהיה רעידת אדמה ועשרות אלפי אנשים יקפחו את חייהם? מה תגידו? לא היו מספיק מקומות חניה!
- i.m 22/05/2013 23:29הגב לתגובה זוחשוב להם?אבל מה שחשוב להם זה העלאת ערך דירתם ואף אחד לא באמת לא חושב על רעידות אדמה.
- i.m 22/05/2013 23:28הגב לתגובה זוומרימים בניין של 7 קומות.
- 2.יולי 21/05/2013 11:47הגב לתגובה זואדם אחד עושה כסף ובניין שלם נקבר ושכונה שלמה משלמת את המחיר. כמה אפשר לרמוס את מעמד הביניים, קונים אנשים בשיפוץ וכמה שקלים, ולוקחים להם לתמיד את האוויר והבריאות. תמא 38 אסון לאומי
- 1.אנונימי 21/05/2013 10:54הגב לתגובה זושימו לב כמה רשויות נענות לכך ומדוע אין בכל עיר איזה משרד מידע שמסביר עם מי לעשות ואיך לבצע (מדוע המדינה אינה מספקת לאזרחים מידע מישפטי מפורט על מה רצוי לקבל מהקבלן או היזם ולא שוק חופשי בעניין ופרוע לפי דמיונו של כל דייר) חבל שהשנים עוברות ומדינת ישראל תפקוד אסון בגלל צרות עין של אינטרסנטים.
דלית רביב צילום: רמי זרנגרICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות ברמת גן ובגבעתיים
החברה דיווחה כי השלימה את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות בשני מתחמים מרכזיים - ברחוב הרא"ה ברמת גן וברחובות משמר הירדן-ההסתדרות בגבעתיים. שני המתחמים, שמיועדים לפינוי-בינוי, צפויים לייצר יחד מאות יחידות דיור חדשות בהיקפים הנאמדים במיליארדי שקלים. במקביל,
החברה ממשיכה לקדם שורה של תוכניות נוספות בגוש דן, כחלק מתנופת התחדשות עירונית רחבה ברמת גן וגבעתיים
בשתי ערים סמוכות בלב גוש דן, רמת גן וגבעתיים, מדווחת ICR על התקדמות משמעותית בקידום פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. לטענת החברה, היא השלימה בימים האחרונים את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות לצורך קידומם של שני מתחמים מרכזיים: האחד בשכונת נגבה ברמת גן, והשני בשכונת תל גנים בגבעתיים. מדובר בשני פרויקטים שצפויים לייצר מאות דירות חדשות בשטח בנוי צפוף ומבוקש.
ברמת גן מדובר במתחם ברחוב הרא"ה שבשכונת נגבה, המתפרש על פני כ-4.5 דונמים. התוכנית כוללת הריסה של ארבעה מבני מגורים ישנים ובהם כ-100 דירות ועוד 12 חנויות. במקומם מתוכננים להיבנות שלושה מבני מגורים חדשים: מגדל בן 35 קומות שיוקם על צומת הרחובות הרא"ה-נגבה, ושני בניינים מרקמיים בני תשע קומות כל אחד. בסך הכל צפויות להיבנות במתחם כ-260 דירות, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-190 מ"ר ושטח נוסף שיוקצה לשימושים ציבוריים עבור בית הספר עתיד הסמוך. בנוסף, התכנון כולל יצירת זיקות מעבר רגליות שיחברו בין הרחוב הראשי לבין רחובות השכונה הפנימיים - מהלך שמכוון להגביר את הנגישות במרחב.
שכונת נגבה עצמה עוברת בשנים האחרונות גל התחדשות משמעותי, עם שילוב של בנייה חדשה לצד אוכלוסייה ותיקה והשקעה במרחב הציבורי. מיקומה המרכזי, בסמוך לפארק הירקון ולצירי תנועה ראשיים, הפך אותה לאחת השכונות המתחדשות הבולטות במרכז הארץ.
במקביל, בגבעתיים דייוחה כאומר החברה גם על השגת רוב במתחם רחב היקף ברחובות משמר הירדן וההסתדרות שבשכונת תל גנים. המתחם משתרע על פני כ-10 דונמים וכולל כיום שבעה בנייני מגורים בני ארבע קומות ובהם 112 דירות. במסגרת התוכנית ייהרסו המבנים הישנים ובמקומם ייבנה מתחם עירוני חדש ובו כ-300 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות בפרויקט זה יגיע לכ-690 מיליון שקל. תל גנים נחשבת אחת השכונות המבוקשות בגבעתיים, בין היתר בזכות קרבתה לפארק רבקה ולמוקדי ציבור מרכזיים בעיר. מיקומו של הפרויקט, בלב שכונה מבוססת אך מיושנת בחלקה, הופך אותו לבעל פוטנציאל משמעותי לשינוי פני האזור.
- "7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
- ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתמקמות של ICR בשתי הערים אינה חדשה, ובשנים האחרונות היא מקדמת בהן כמה פרויקטים נוספים. ברמת גן החברה מקדמת פרויקט גדול בין רחובות רש"י ואבא הלל, שכולל כ-200 דירות וכ-800 מ"ר שטחי מסחר, ומצוי בשלבי קבלת היתרי בנייה. בנוסף, ברחוב פרוג מקודמת תוכנית לפינוי כ-150 דירות ישנות ובניית מגדל בן 30 קומות ושורה של בניינים מרקמיים בני תשע קומות, בסך הכל כ-385 יחידות דיור. התוכנית משתרעת על פני כ-10 דונמים וצפויה לשלב מגורים, מסחר ושטחי ציבור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
