"תמ"א38 בפריפרייה? תשכחו מזה, שם המדינה תצטרך להכניס את היד לכיס"
תחום ההתחדשות העירונית מתחיל להראות תזוזה מסוימת בשנה האחרונה לאחר שנים רבות של הרבה דיבורים ומעט מעשים בערים כמו קריית אונו, יהוד-מונוסון, גבעתיים ותל אביב הושלמו ונמצאים בבנייה הבניינים הראשונים במסגרת פינוי בינוי ובערים בת-ים ורמת השרון אושרו לאחרונה פרויקטים בהיקף של אלפי דירות. גם בגזרת התמ"א 38 מתחילים לראות ניצנים של שינוי עם 56 בניינים שהושלמו ולמעלה מ-1,000 שנמצאים בתהליכי אישור.
רמת גן מוגדרת כ"מלכת" התמ"א 38 עם 11 בניינים שהושלמו, 20% מסך הבניינים שהושלמו. היקף הבניינים שהושלמו עדיין זעום בהתחשב בכך שהתמ"א 38 יצאה לפועל בשנת 2005. לתוכנית אין כיום כדאיות כלכלית מחוץ לתל אביב, וגם בערים בהן הקבלנים בהחלט יכולים לרשום רווח יפה, לא פעם קברניטי העירייה שמים מקלות בגלגלים.
בשיחה עם Bizportal ממפה מרים ארז, יו"ר איגוד מהנדסי ערים ומהנדסת עיריית אור יהודה, מספר סוגיות בעייתיות בהתחדשות עירונית. מרים ארז תופיע בכנס השנתי של איגוד מהנדסי הערים שמתחיל היום.
"הלוואי וניתן היה להרוס הכול ולבנות מחדש, אך לצערי זה לא ישים", אומרת ארז בראשית דבריה. "השאלה הקשה ביותר היא מה קודם למה? ציפוף בניינים בהתחדשות עירונית ואז מציאת פתרון לבעיות התחבורה או הכנת תוכנית מסודרת לתחבורה ותשתיות ואז לבנות. לא ניתן להקים יחידות דיור נוספות במצב הנוכחי כי אנשים לא יוכלו לזוז כאן."
"הממשלה הטילה על הרשויות המקומיות לחזק בנייני מגורים והן שוברות את הראש כיצד לבצע זאת, יש סוגיות שאיתן הרשויות אינן יכולות להתמודד. מגמת משרד הפנים להעביר סמכויות גדולות יותר לוועדות המקומיות היא חיובית, אני מעריכה שבאמצעות השיח שיווצר ניתן יהיה להתמודד עם הבעיות באופן כולל. עד עכשיו המדיניות באור יהודה הייתה לא לקדם תמ"א 38 כי לא ניתן לבצע זאת נקודתית, חייבים לפתור קודם את כל הבעיות ברמה הכוללת. אפילו בתל אביב, עיר עם צוותים מעולים, לא מזדרזים לקדם תוכניות, אך אנחנו בדרך הנכונה ויימצאו הפתרונות היצירתיים."
במרבית הערים זכויות הבנייה במיזמי התחדשות עירונית ניתנות באופן כולל ואין התייחסות פרטנית לכל פרויקט, כאשר פעמים רבות ראשי הערים מתייחסים לקבלנים כאל חמדנים. ארז טוענת כי "הגישה בה רואים את הקבלנים כחמדנים דיי עברה מהעולם, יש יזמים המתנהגים כמו בשוק ושואלים כמה אתם נותנים? באותו רגע אני מפסיקה את השיח ואומרת שאנחנו לא נותנים אלא מכינים תוכניות טובות., נושא הצפיפות הוא אמצעי להשגת עירוניות טובה ולא מטרה. אנחנו כל הזמן מתרגלים למספרים חדשים, אם בעבר 14 יח"ד לדונם נחשב להרבה, כיום התרגלנו ל-20-25 יח"ד לדונם והמספרים רק יגדלו, אך אסור שזה יבוא על חשבון המרחב הציבורי."
ומה לגבי מיזמי התחדשות עירונית מחוץ ל"מדינת תל אביב"? לדברי ארז, "הפריפריה יכולה לשכוח מכך כי הכלכלה בישראל מתבססת רק על המגזר הפרטי, אולם יש נושאים שאי אפשר לבסס רק על המגזר הפרטי כפי שתחבורה ציבורית לא ניתן להשעין רק על הון פרטי. אני לא רואה יזמים מפתחים פרויקטים בצפת ובבית שאן, המדינה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.גם אם תבנו חניוני ענק,המכוניות הללו יצאו לכביש ומה אז? (ל"ת)ומים?ביוב?חשמל? 22/05/2013 23:24הגב לתגובה זו
- 6.אם בפריפריה המדינה תוריד מיסים לקבלן יהיה שווה לו (ל"ת)תום 21/05/2013 20:16הגב לתגובה זו
- 5.משה 21/05/2013 13:59הגב לתגובה זואילו המדינה היתה באמת רוצה לסייע לאזרחים למגן את בתיהם מפני רעידות אדמה ומפני מלחמה , היא היתה מוותרת על המע"מ בביצוע עבודות החיזוק והוספת הממ"דים. סכומי המע"מ הנדרשים מהווים חסם לביצוע החיזוק ע"י בעלי הדירות.
- 4.מבין 21/05/2013 12:50הגב לתגובה זומה לא ברור, רמת גן נסחרת זול יחסית למיקום שלה ולמיצוב שלה, לכן כל היזמים רצים אליה לפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי, הרווח הוא אדיר הן לבעלי הדירות והן לקבלנים ועד שהמחירים ברמת גן לא יגיעו למחירים של גבעתיים ות"א אז כולם ירוצו אליה מכיוון שניתן להרוויח המון כסף בנדל"ן בעיר הזו. כל משקיע חכם קונה בה דירה ישנה וממתין לפינוי בינוי או תמא וכך עושה 60% רווח על הדירה בנוסף לרווח של עליית מחירי דירות ברמת גן ועליית שכר הדירה. תתעוררו חברים יש פה הזדמנות !!!!
- "למבין"- אתה מנסה להעלות את מחיר הדירה שלך? (ל"ת)רוני 21/05/2013 14:00הגב לתגובה זו
- 3.מאיר ברקו 21/05/2013 11:50הגב לתגובה זומה יהיה אם מחר או מחרתיים תהיה רעידת אדמה ועשרות אלפי אנשים יקפחו את חייהם? מה תגידו? לא היו מספיק מקומות חניה!
- i.m 22/05/2013 23:29הגב לתגובה זוחשוב להם?אבל מה שחשוב להם זה העלאת ערך דירתם ואף אחד לא באמת לא חושב על רעידות אדמה.
- i.m 22/05/2013 23:28הגב לתגובה זוומרימים בניין של 7 קומות.
- 2.יולי 21/05/2013 11:47הגב לתגובה זואדם אחד עושה כסף ובניין שלם נקבר ושכונה שלמה משלמת את המחיר. כמה אפשר לרמוס את מעמד הביניים, קונים אנשים בשיפוץ וכמה שקלים, ולוקחים להם לתמיד את האוויר והבריאות. תמא 38 אסון לאומי
- 1.אנונימי 21/05/2013 10:54הגב לתגובה זושימו לב כמה רשויות נענות לכך ומדוע אין בכל עיר איזה משרד מידע שמסביר עם מי לעשות ואיך לבצע (מדוע המדינה אינה מספקת לאזרחים מידע מישפטי מפורט על מה רצוי לקבל מהקבלן או היזם ולא שוק חופשי בעניין ופרוע לפי דמיונו של כל דייר) חבל שהשנים עוברות ומדינת ישראל תפקוד אסון בגלל צרות עין של אינטרסנטים.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
