משרד הבינוי והשיכון השיק תכנית אסטרטגית לאומית שמטרתה להטמיע חדשנות בענף הבנייה בישראל. זו הדרך הנכונה להתמודד עם מחירי הדירות ולהוריד אותן, אבל אל תחשבו שזה פתרון קסם. חדשנות לא תוזיל דרמטית את המחירים, אבל היא תייצר גמישות ובנייה מהירה שיגדילו את ההיצע והאפשרויות ויביאו למצב שלא יהיה מחסור קבוע בדירות, מחסור שהוביל לזינוק במחירים בעשורים האחרונים.   

בעולם בונים בניין בשליש מהזמן שלוקח בישראל (מעל 3 שנים) ויש מקומות שגם במספר חודשים ואף חודש - כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?

התכנית של משרד השיכון והבינוי גובשה לאחר עבודת מטה מקיפה, למידת מודלים בינלאומיים ושיח עם כלל השותפים בממשלה ובשוק הפרטי. התכנית נותנת מענה לאתגרים המרכזיים בענף כגון: פריון עבודה נמוך, תלות בכוח אדם, התארכות משכי ביצוע, סוגיות בטיחות באתרי הבנייה והשלכות סביבתיות – באמצעות פיתוח והטמעה של שיטות עבודה, חומרים וטכנולוגיות חדשניות.

על פי משרד השיכון והבינוי, התכנית מתמקדת בארבעה תחומים מרכזיים: פיתוח ההון האנושי והידע - קידום הכשרות ומיומנויות מותאמות לענף מתקדם טכנולוגית. קידום תשתיות תומכות לחדשנות - הקמת מפעלי ייצור מתועשים, מרכזי הדגמה, אתרי פיילוט ותשתיות דיגיטליות. מערך מימון ותמריצים - יצירת מנגנונים פיננסיים שיתמרצו השקעה במחקר, פיתוח והטמעת חדשנות; ורגולציה מאפשרת - עיצוב מסגרת רגולטורית שתסיר חסמים ותעודד בנייה מתקדמת.

• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 במקביל לגיבוש התכנית, משרד הבינוי והשיכון מתחיל כבר כעת בצעדים אופרטיביים ליישומה. בקרוב יפורסם קול קורא ייעודי לרשויות מקומיות המעוניינות לקדם חדשנות בשטחן, שיכלול ליווי וייעוץ מקצועי. כמו כן יחל קידום מהלך משותף עם ארגון הג’וינט, משרד הכלכלה, משרד העבודה וקהילת בנייה חכמה קונטק, שמטרתו מתן ליווי פרטני ותמיכה בקבלנים קטנים ובינוניים בהטמעת טכנולוגיות חדשניות. התכנית האסטרטגית נועדה להבטיח מענה איכותי וארוך טווח לצורכי הדיור של המדינה, בהמשך לתחזית לפיה עד שנת 2050 צפויה אוכלוסיית ישראל להגיע לכ־15 מיליון נפש. 

  שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: “החדשנות היא המפתח לענף בנייה חזק, יעיל ובטוח יותר. התוכנית האסטרטגית תאפשר בנייה חכמה והיערכות לעתיד, תוך שימוש בטכנולוגיות מתקדמות ורגולציה חדשנית, שיובילו לשירות איכותי לציבור הישראלי״. מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן אמר “מדובר בצעד משמעותי לקראת שינוי יסודי בענף. אנו מביאים לישראל את הסטנדרטים המובילים בעולם - מהכשרות ועד תשתיות חדשניות, כדי לייצר ענף בנייה יעיל, טכנולוגי ומתקדם שישרת את הציבור לשנים רבות קדימה״. זה נשמע נהדר, אבל הדרך ליישום ארוכה.

בכמה זה יכול להוריד את מחירי הדירות?

העולם כבר עבר לשיטת בנייה אחרת. בנייה מודולרית, פריפאבריקציה, עבודה במפעל ויצירה במוסך לפני ההרכבה בשטח, אינם רעיונות תיאורטיים אלא מודלים שעובדים בשטח. שיטות מודולריות מדווחות כחוסכות בין 20% ל-60% בלוחות זמן לעומת בנייה מסורתית, משום שעבודת ההרכבה באתר מתקצרת משמעותית, ועבודות רבות מתבצעות במקביל במקום ברצף. כאשר החלקים מיוצרים בסביבה מבוקרת, ניתן להפחית פסולת ולצמצם טעויות הנדסיות. הערכות של גופי ייעוץ בינלאומיים מצביעות שבשיטות מודולריות ניתן להגיע לחיסכון של עד כ-25% מהעלות הכוללת בפרויקטים. כשיזם חוסך 25% מהעלויות אז זה יתגלגל למחיר. אבל השאלה מה העלויות שלו ביחס לעלות הכוללת של הדירה שבה יש גם מרכיב של קרקע ומרכיב של מסים. ככל שמדובר במרכיב עבודה גדול יותר, כך ההשפעה על המחיר עשויה להיות גדולה יותר.

• מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
• עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

בישראל מדובר על מרכיב ממוצע של כשליש. כלומר, הקבלן חוסך 25% משליש, סדר גודל של 8% מהעלות הכוללת על דירה וכנראה שיותר כי יש מתאם בין המסים לרבות מע"מ לעלויות שלו. אבל לצורך החישוב נניח שמדובר ב-8%.

בשלב הבא, היזם לוקח את המרווח שלו, כעת המרווח שלו יהיה על סכום בסיסי, ראשוני נמוך יותר. כלומר, רק לשם המחשה. אם עלות דירה היא 1 מיליון ומוכרים אותה ב-1.5 מיליון, אז כעת העלות היא 920 אלף שקל והשאלה בכמה ימכרו אותה. אם זה יהיה שוק של קונים (שהקונים הם החזקים) רוב הירידה בעלות תתגלגל לרוכשים, כלומר הם יקבלו הנחה של 80  אלף שקל. אם זה שוק של מוכרים, הקבלן לא יוריד במחיר, אולי מעט. לרוב זה איפשהו באמצע.

גם אם כל ההפחתה בעלות תתגלגל לרוכשים, זו לא תהיה הפחתה של 8% במחיר. כי מדובר ב-80 אלף שקל מתוך 1.5 מיליון שקל - כ-5.3%. כשבוחנים את פוטנציאל ההנחה אז מבינים שבערים במרכז ששם מרכיב הקרקע מאוד גבוה זה יביא להנחה של 3%-4% במקרה הטוב, בפריפריה זה יהיה מעל 10%.    

כך או אחרת, מודלים של בנייה חדשנית אינם חפים מקשיים. עלויות לוגיסטיקה, הובלה של מודולים גדולים, תיקון נזקים בהובלה, התאמה לתקנים מבניים, נזקי תחבורה, כל אלה עשויים לנפח את העלות. ישראל, כמדינה צפופה, בעלת מגבלות קרקע, תלות בייבוא וחוסר יציבות רגולטורית, ניצבת מול אתגרים מיוחדים ביישום מהפכת הבנייה החכמה. ראשית, ענף הבנייה בישראל נהנה לאורך שנים מכוח עבודה זול יחסית ולעיתים בלתי מיומן, שמהווה תמריץ להישאר עם שיטות ותיקות ולא להשקיע בשינוי. 

ההשקעה הטכנולוגית בענף נמוכה בהשוואה למדינות אחרות, במיוחד ביחס לתמורה לעובד. שנית, בהטמעת טכנולוגיות מתקדמות קיימים חסמים כמו עלות ראשונית גבוהה, מחסור בכוח אדם מיומן וחששות סביב אבטחת מידע. שלישית, רגולציה מורכבת שכוללת חוקים ותקנים שמגבילים שימוש בחומרי בניין חדשים ואישורי בנייה שמותאמים לטכנולוגיות ישנות. 

מעבר לכך - תהיה התנגדות קבלנים מסורתיים שחוששים מהשקעה בטכנולוגיות חדשות ללא ודאות כלכלית.