משבר בהתחדשות העירונית? פסק דין חדש עלול להפוך פרויקטים ללא כלכליים

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו, ביקש לעשות סדר בשיטת חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. בפועל, התוצאה דרמטית. היטל ההשבחה עשוי לעלות באופן משמעותי, עד כדי פגיעה ממשית בכדאיות הכלכלית של פרויקטים קיימים ועתידיים, ובמקרים מסוימים אף להביא לביטולם.

מדובר בערעור שהוגש על ידי הוועדה המקומית תל אביב, ועסק בהיטל השבחה שהושת על בעלת דירה במתחם פינוי-בינוי ברחוב דפנה בעיר, אשר מכרה את דירתה לאחר אישור התוכנית. בפרויקטים של התחדשות עירונית,מימוש זכויות הבנייה בתוכנית הפינוי-בינוי אינו מידי, אלא כרוך בהליכים מורכבים וממושכים.

לפיכך, לצורך היטל ההשבחה, נדרש להעריך את פרק הזמן הצפוי עד למימוש הזכויות בפועל, ולקבוע מהו "מקדם הדחייה", כלומר שיעור ההפחתה בשווי המקרקעין בשל הדחייה במימוש הזכויות. הסוגייה שניצבה בפני בית המשפט הייתה האם יש להוסיף לשווי המקרקעין במצב החדש, לאחר אישורה של התכנית המשביחה, את שווי התועלת הכלכלית שבעל הדירה מפיק מהמשך השימוש בדירתו בתקופת הדחייה - כלומר, את "שווי שימוש הביניים".

בית המשפט פסק, שככלל, לצורך חישוב היטל השבחה במקרה של מכר דירה בפרויקט התחדשות עירונית, יש להשתמש בשיטת ההשוואה הישירה, כלומר השוואה לעסקאות שבוצעו במתחם, ובמקרה זה אין מקום להוספת שווי שימוש הביניים, מאחר שהעסקאות מגלמות ממילא את כל היתרונות הכלכליים שבתוכנית המשביחה. בהתאם לכך,הערעור נדחה.

אך כאן לא תם הדיון: באמרת אגב, מתוך רצון להבהיר את התמונה במקרה שבו אין אפשרות להתבסס על שיטת ההשוואה, קבע בית המשפט נוסחת חישוב חדשה. לפיה, לאחר שיחושב שווי המקרקעין לפני אישור התכניתה משביחה (שווי מצב קודם), ולאחריה (שווי מצב חדש), מקדם הדחייה יופעל אך ורק על תוספת הזכויות שמעניקה התוכנית החדשה, ולא על כלל שווי המקרקעין במצב החדש.

לגישתו של בית המשפט, שווי של הזכויות הקיימות (המהוותחלק מהמצב החדש), נחשבות לזמינות באופן מיידי, ואין הצדקה להפעיל לגביהן את מקדם הדחייה. לפיכך, נפסק שיש להפעיל את מקדם הדחייה רק על הפער בין המצב החדש לקודם - קרי, על ההשבחה בלבד.

המשמעות? תוספת דרמטית להיטל ההשבחה

כך לדוגמה: בניין בן 3 קומות ששוויו לפני התוכנית עמד על 5 מיליון שקל, והוערך לאחר אישור התוכנית כבניין בן 6 קומות בשווי 7.5 מיליון שקל. לפי הגישה שהייתה נהוגה עד כה, מקדם הדחייה (0.84) היה מופעל על כלל השווי החדש, וההשבחה הייתה כ-1.3 מיליון שקל.

אך לפי נוסחת פסק הדין, בה מקדם הדחייה מופעל רק על ההשבחה, הסכום גדל משמעותית ל-2.1 מיליון שקל. תוספת של למעלה מ-60%. המשמעות ברורה, הפעלת מקדם הדחייה רק על ההשבחה משמעה, בפועל, שחיקה משמעותית של שווי המצב הקודם, וכתוצאה מכך עלייה ניכרת בהיטל ההשבחה.

בית המשפט היה אמנם ער לכך כי דרך זו תביא להגדלת היטל ההשבחה, אך נראה שלא ניתן משקל מספק להשלכות הכלכליות והחברתיות של ההחלטה: פרויקטים רבים שאושרו בקפידה עשויים כעת להפוך לבלתי כדאיים כלכלית. בפרויקטים חדשים, תידרש תוספת יחידות משמעותית מעבר למתוכנן, רק כדי לשמר רווחיות מינימלית ליזם, דבר שעלול להגדיל את הצפיפות העירונית על כל המשתמע מכך (לרבות דרישה לתוספת שטחים ציבוריים).

התוצאה עלולה להיות טרפוד הפרויקטים בגין כך. בשורה התחתונה, פסק הדין עלול להביא להאטה ממשית במימוש פרויקטים להתחדשות העירונית, לפגוע בדיירים שמצפים לדירות חדשות ובטוחות, ולהעמיק את משבר הדיור.

• העליון: קיבוצים לא ישלמו היטל השבחה על שיוך בתים לחברים
• האם ניתן לדרוש היטל השבחה לפני קבלת היתר בנייה?

לשיטתנו, פסק הדין שגוי גם לגופו

ההנחה שבבסיסו, שלפיה הזכויות "הקיימות" (המהוות חלק מהמצב התכנוני החדש) זמינות מיידית למימוש, איננה נכונה. בפרויקטים של פינוי בינוי, גם הזכויות הקיימות אינן ניתנות למימוש מיידי ועצמאי, אלא שמימושן יכול להיעשות רק כחלק ממימושה של התכנית החדשה.

לא מדובר בתוספת זכויות לבניין קיים, אלא בפרויקט חדש לחלוטין, אשר במסגרתו ייהרס המבנה הקיים, הקמת המבנה החדש תהיה במרבית מהמקרים במגרש תכנוני חדש (כתוצאה מהליך של איחוד וחלוקה) וממילא נדרש תכנון חדש. לכן לצורך מימוש הזכויות שבתכנית החדשה, נדרש לעבור הליך תכנוני נוסף (כגון תכנית איחוד וחלוקה), להשיג רוב מבעלי הדירות, להכין תכנון מפורט, להוציא היתרי בנייה ועוד.

לכן, לשיטתנו, אין הצדקה להבחין בין זכויות "חדשות" ל"ישנות" ביחס למצב התכנוני החדש לאחר אישור התכנית, מאחר שכל הזכויות אינן זמינות באותה מידה, והסיבות שבגינן נקבע מקדם דחייה לתכנית, רלוונטיות לכלל הזכויות שבתכנית החדשה. לפיכך, יש להפעיל את מקדם הדחייה על כלל שווי המצב החדש ולא כפי שנקבע.

כאמור מדובר באמרת אגב בפסק הדין ומן הראוי שהדבר יבחן לעומקו ובאופן יסודי במקרה המתאים לכך.