המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק

האם הלוואות קבלן הן בעיה או דווקא פתרון, מה שיעור האנשים שנעזרים ביועצי משכנתא ולמה מיחזורי משכנתא התרחבו בשנים האחרונות?

עמית בר | 27/01/2025 09:56 (27)

נושאים בכתבה יועץ משכנתאות דניאל חחיאשווילי משה לארי

משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות אומר שמבצעי המימון של הקבלנים - 20/80 ודומיהם הם לא הבעיה אלא הפתרון. הוא סבור שהלוואות הקבלן הגיעו בעקבות צורך מכירתי, לאחר שהיזמים הניעו תחילה את שוק הנדל"ן באמצעות מבצעי מכירה של 10/90 ו-20/80. לארי ציין כי הבנק מוודא שרק מי שיכול לעמוד בתנאי ההלוואה נכנס לתהליך, וכי ישנם מקרים בהם נאלצים לתת תשובה שלילית כאשר הלווה לא יוכל לעמוד בתנאי ההחזר - לדברים בהרחבה של משה לארי ומה הוא חושב על הגאות שבהיקף המשכנתאות שהיתה בדצמבר

מול דברים אלו, אמר אתמול דני חחיאשוילי, כי היקף עסקאות ה-80/20 כבר מהוות כ-25% מהשוק ובנק ישראל בודק אותם בקפידה ועוקב אחרי המגמה. החשש של בנק ישראל שהלוואות הבלון האלו יצאו מפרופורציה ויהיה קושי להחזיר אותם. נזכיר כי מדובר בהלוואה של הרכוש רק שמי שמשלם את הריבית זה הקבלן. לקבלן זה נוח כי כך הוא מצליח למכור את הדירה, כך הוא גם מקבל רייבת נמוכה - ריבית משכנתא לעומת ריבית גבוהה יותר שהוא מקבל ישירות מהבנק. הסיכון הוא שתהיה ירידה במחירי הדירות ואז הרוכשים לא ישלמו ויסוגו מהעסקה. אבל גם אז, כל עוד לא תהיה קטסטרופה במחירי הדירות, לרוכשים זה יהיה כדאי כי יש קנס ליציאה מהעסקה.

כשבוחנים את זה לעומק, יש לעסקאות האלו דווקא יתרונות, כל עוד הן לא בהיקפים גדולים. בבנק מזרחי מציגים את היתרונות, בבנק ישראל את הסיכונים. כל אחד מהפוזיציה שלו.

כך או אחרת, המפקח התייחס בכנס של התאחדות יועצי המשכנתאות לשוק ולתפקיד היועץ. בפתח דבריו סיפר חחיאשוילי כי 62% מהמשכנתאות הניתנות בישראל כיום מלוות ביועצים. "זה מספר מאוד גבוה", הסביר. "תחשבו שיש לנו בשנה כ-100 מיליארד שקל של ביצועי משכנתאות, זה אומר שכ-62 מיליארד שקל מלווים על ידי יועצים".

חחיאשוילי סיפר כי קיימת ירידה בסיומי הבניה, שיתכן ומשפיעה על הצד של ההיצע. "בתחילת המלחמה הייתה יציאה של עובדים פלשתינאים מהשוק, וזה גרר האטה מסוימת בבניה או עיכוב בבניית פרויקטים. למרות שהממשלה השתדלה, עדיין לוקח זמן להכניס לכאן עובדים זרים".

לדבריו, בשנתיים האחרונות רואים שהאשראי הלך וגדל בהתמדה. "ייתכן שזה מלמד על הלוואות בלון (עסקאות של 20/80). הקבלנים לוקחים יותר אשראי לבניה, וזה גם כן משהו שמלמד על השוק. זה אולי מסביר את הגידול באשראי לפרויקטים כי בעצם קבלנים לא מקבלים את התשלומים השוטפים מהדיירים, אלא מחכים לסוף הפרויקט ולכן צריכים יותר אשראי בשביל לסיים את הפרויקט.

"ראינו את הגידול באשראי, ומבדיקה שעשינו מול המערכת הבנקאית אנחנו מעריכים שכרבע מהעסקאות של כל הפרויקטים שהבנקים מלווים הן של 20/80. זה נתון גבוה יחסית. זה לא שאף פעם לא היו מבצעים כאלו, אבל זו תופעה שהיקפה הולך וגדל.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"חלק ממנה נבע מהאטה שראינו אחרי המלחמה. הקבלנים ניסו למשוך לקוחות בחזרה לשוק ויצאו עם מבצעים כאלו. אנחנו בפיקוח על הבנקים עוקבים מקרוב אחרי מה שקורה בהיבט זה כדי לראות האם יש פה עליית סיכון. הסיכון המרכזי – לקוחות נכנסים לתוך העולם הזה בלי שיש להם באמת יכולת לשלם ולקנות דירה, ולהביא את מלוא הסכום".

מצגת בנק ישראל

היקף העלייה ברכישת דירות ובלקיחת משכנתא בעלייה

חחיאשוילי מסביר כי הדינויים בריבית גרמו למיחזור משכנתאות. "כשהריבית התחילה לעלות התשלום החודשי הממוצע עלה בערך 1,000 שקל לחודש ללקוח, אולי יותר", הוא מציין. "לקוחות שונים היו צריכים להתמודד עם עליה בהחזרים בצורות שונות וחלק מההתמודדות ללכת לעולם של מחזור משכנתא".

עוד עלה מדבריו של חחיאשוילי כי כשמסתכלים על מדד סוציו-אקונומי רואים פה שהיועצים נמצאים יותר ביישובים עם מדד סוציו-אקו נמוך: 1 – 80% מהמשכנתאות ביישובים כאלה ניתנות ע"י יועץ בעוד מדד סוציו 10 זה 50% . פער בין 50 ל-80 משמעותי יותר. ואולי עוד נתון אחד, הגיל של הלווים שמבטא שהרבה זוגות צעירים פונים לקבל עזרה מיועץ משכנתאות".

יו"ר התאחדות המשכנתאות, נופר יעקב, אמר במפגש: "מאחורי כל 'נתון' עומדים אנשים אמיתיים, משפחות שנאבקות להגשים את החלום לדירה משלהן, זוגות צעירים שמתלבטים כיצד ואם בכלל לפעול עם ההון הראשוני והצנוע שבידם ועשרות אלפי ישראליות וישראלים שמצויים בחרדה מתמדת בשל הנטל הכלכלי המרחף מעל משק הבית שלהם.כיועצי משכנתאות הפועלים במציאות משתנה, בתקופה בה החברה הישראלית עדיין מאחה את שבריה מתוך שאיפה לצמוח ולבנות עתיד, החובה המוטלת עלינו היא להיות הטובים ביותר, המקצועיים ביותר, ההגונים ביותר והאחראיים ביותר, שכן עבור רוב משקי הבית בישראל, לקיחת משכנתא היא העסקה הפיננסית המשמעותית ביותר בחייהם".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(27):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

25.
index (ל"ת)
definition 16/02/2025 14:04
הגב לתגובה זו
24.
index (ל"ת)
definition 16/02/2025 14:03
הגב לתגובה זו
23.
הסוסים ברחו מהאורווה ביזו תכין את התירוצים לקריסה (ל"ת)
מר שגל 02/02/2025 22:53
הגב לתגובה זו
22.
ל י צ ן (ל"ת)
שלמה 01/02/2025 21:02
הגב לתגובה זו
21.
גד 30/01/2025 07:49
הגב לתגובה זו
אף אחד לא יקרוס ואחלה עסקאות עשו כולם
20.
פברואר השחור 29/01/2025 19:20
הגב לתגובה זו
עד סוף פברואר ה SP 500 יפול ב 30 אחוז.
19.
נו באמת 29/01/2025 16:08
הגב לתגובה זו
הבנקים ובנק ישראל זו אותה פוזיציה בדיוק... לשניהם יש אותה מטרה... בנק ישראל לא מפקח על כלום ושום...
18.
רפואה 28/01/2025 06:50
הגב לתגובה זו
אדוני תעצור אולי תספיק בספק אתה לא רואה את מה שאני רואה... ואם לא אז אני יגיד לך זה יכול להוביל למשבר קטסטרופלי עדיף שהירידות יהיו במתינות... ולא הכלכלה ובטח הבנקים ירעדו באיזה שלב....
17.
הנאסדק נופל ואיתו מחירי הדירות בגוש דן (ל"ת)
דינה 27/01/2025 19:51
הגב לתגובה זו
16.
להתעורר 27/01/2025 15:23
הגב לתגובה זו
משפחות יאבדו את הכל .....
15.
כלכלן 27/01/2025 14:22
הגב לתגובה זו
הגיע הזמן שבנק ישראל ישרת את העם ולא את הבנקים והקבלנים.
14.
רון1970 27/01/2025 14:11
הגב לתגובה זו
אתה הבקר על הבנקים תבדוק את הבנקיםתבדוק כמה הם גונבים מהאזרח וגורמים לנו לעבור לקבלן.עכשיו מה אתה בודק אתה בודק את שהאנשים עוברים לקבלן זה פוגע בבנקים זה מה שחשוב לך ולא האזרח
13.
קוקו שעטנז 27/01/2025 14:06
הגב לתגובה זו
מה תעשה ונגיד שאתה חושב שזה מסוכן תעצור את האשראי הדבר ביחידי שאתה יכול לעשות זה להסתכלולהתפלל שהנפילות יהיו אצל הנגיד הבא
12.
מחירי הדירות האסון הגדול ביותר אחרי ארועי ה 7.10 (ל"ת)
מדינה מושחתת בנדלן 27/01/2025 13:58
הגב לתגובה זו
11.
קרטל הבנקים והקבלנים שולטים עם אספני הדירות בממשלה ביבי נתניהו מריונטה שלהם. (ל"ת)
קרטל הקבלנים והבנקים שולטים במדינה בושה 27/01/2025 13:45
הגב לתגובה זו
10.
ההפקרות בהתגלמותה יוקר המחייה נמצא בבועת מחירי הדירות ההזויים בעולם (ל"ת)
הסאב פריים כבר בישראל קרטל הקבלנים והבנקים עושקים 27/01/2025 13:39
הגב לתגובה זו
יועץ 27/01/2025 17:44
הגב לתגובה זו
מסכים איתך!!! אחזק ואכתוב ראה את הסרט האייקוני מכונת הכסף התשובה המלאה נמצאת בסרט שהופק על ארועי המשבר 20082009
9.
אזרח שפוי 27/01/2025 12:18
הגב לתגובה זו
מתפתחת פה תופעת סאבפריים וכולם עסוקים בתירוצים למה לא לעצור את זה שהבועה הזאת תתפוצץ יגידו שלא ידעו כמו ב7.10
8.
ליצנים 27/01/2025 12:14
הגב לתגובה זו
ליצנים שחייב להעמיד לדין. מספיק שאחד משחרר ידיים בשרשרת והקטסטרופה מאבדת שליטה. מסכנים אותם שהתחייבו להחזיר הלוואות מטורפות. תתכוננו... ממש תיכף...
7.
סמי וסוסו 27/01/2025 11:50
הגב לתגובה זו
לנסות להחזיר אותם עכשיו אחרי שפרצו בסערה החוצה בלתי אפשרי.
6.
מני 27/01/2025 11:43
הגב לתגובה זו
התפיסה שהנדלן רק מזנק בהתבסס על ה15 שנים האחרונות ולא על ה 30 שנים בניגוד לתפיסה של תשואות מדד 500.או בניגוד לריביות שהיו פה כבר מושרשות עמוק בתודעה של הציבור.רק סיכה קטנה לפיצוץ והטראומה תישאר עשורים לאחר מכן.
5.
מגיב 27/01/2025 11:38
הגב לתגובה זו
המשכיר מעלה שכד כל שנה הבנק מעלה כל חודש שכר דירה לבעלי המשכנתאות אבל העיקר לא לשלם שכד לבעל הבית לבנק זה משכנתא עלק שכד
4.
מפחדים לנתק את הסוס המת של הנדלן ממחשירי ההנשמה.....משה לארי אומר שזה הפיתרון.....חחחחח...הוא ל (ל"ת)
רועי 27/01/2025 11:37
הגב לתגובה זו
3.
אבנר חכימי 27/01/2025 11:23
הגב לתגובה זו
ממש הצחקתם את חיחי השווילי.הוא רק משעבד ציבור ומשחק אותה תמים.הוא צריך לשבת בית סוהר ולהיות מובטל
2.
דליה 27/01/2025 11:07
הגב לתגובה זו
תקראו טוב טוב למי דואגים בבנק ישראל.הם לא דואגים לציבור הם דואגים שלא יפסיקו המכירות של הדירות כדי שהבנקים והקבלנים ימשיכו לפמפם לכולנו כמה טוב וכדאי לקנות אופציה לדירות כן אופציה לדירות ולא 70000 דירות שכבר עומדות על המדף. כדי שהמערכת לא טיפול ויהי תיקון במחירים... אחלה בנק ישראל.
1.
בוקר טוב התעוררת אם כבר ער תבדוק ריווחיות עודפת של הבנקים (ל"ת)
כלכלן 27/01/2025 10:38
הגב לתגובה זו
הוא דואג קודם כל לבנקים בגלל זה עד עכשיו לא עשה כלום ואחכ הוא דואג לקבלנים הגדולים (ל"ת)
דליה 27/01/2025 11:08
הגב לתגובה זו

בנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?

צלי אהרון | 02/09/2025 07:42

נושאים בכתבה ממ"ד מחירי הדירות

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?

להמשך הכתבה לחץ כאן

בנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

צלי אהרון | 02/09/2025 07:42

נושאים בכתבה ממ"ד מחירי הדירות

להמשך הכתבה לחץ כאן