משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות אומר שמבצעי המימון של הקבלנים - 20/80 ודומיהם הם לא הבעיה אלא הפתרון. הוא סבור שהלוואות הקבלן הגיעו בעקבות צורך מכירתי, לאחר שהיזמים הניעו תחילה את שוק הנדל"ן באמצעות מבצעי מכירה של 10/90 ו-20/80. לארי ציין כי הבנק מוודא שרק מי שיכול לעמוד בתנאי ההלוואה נכנס לתהליך, וכי ישנם מקרים בהם נאלצים לתת תשובה שלילית כאשר הלווה לא יוכל לעמוד בתנאי ההחזר - לדברים בהרחבה של משה לארי ומה הוא חושב על הגאות שבהיקף המשכנתאות שהיתה בדצמבר

מול דברים אלו, אמר אתמול  דני חחיאשוילי, כי היקף עסקאות ה-80/20 כבר מהוות כ-25% מהשוק ובנק ישראל בודק אותם בקפידה ועוקב אחרי המגמה. החשש של בנק ישראל שהלוואות הבלון האלו יצאו מפרופורציה ויהיה קושי להחזיר אותם. נזכיר כי מדובר בהלוואה של הרכוש רק שמי שמשלם את הריבית זה הקבלן. לקבלן זה נוח כי כך הוא מצליח למכור את הדירה, כך הוא גם מקבל רייבת נמוכה - ריבית משכנתא לעומת ריבית גבוהה יותר שהוא מקבל ישירות מהבנק. הסיכון הוא שתהיה ירידה במחירי הדירות ואז הרוכשים לא ישלמו ויסוגו מהעסקה. אבל גם אז, כל עוד לא תהיה קטסטרופה במחירי הדירות, לרוכשים זה יהיה כדאי כי יש קנס ליציאה מהעסקה.

כשבוחנים את זה לעומק, יש לעסקאות האלו דווקא יתרונות, כל עוד הן לא בהיקפים גדולים. בבנק מזרחי מציגים את היתרונות, בבנק ישראל את הסיכונים. כל אחד מהפוזיציה שלו.

כך או אחרת, המפקח התייחס בכנס של התאחדות יועצי המשכנתאות לשוק ולתפקיד היועץ. בפתח דבריו סיפר חחיאשוילי כי 62% מהמשכנתאות הניתנות בישראל כיום מלוות ביועצים. "זה מספר מאוד גבוה", הסביר. "תחשבו שיש לנו בשנה כ-100 מיליארד שקל של ביצועי משכנתאות, זה אומר שכ-62 מיליארד שקל מלווים על ידי יועצים".

• "לא לבנות תכנון כלכלי רק על תחזיות" - יועצת המשכנתאות מסבירה
• כששוק המשכנתאות מתחיל לחרוק - ואין מי שיעצור
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חחיאשוילי סיפר כי קיימת ירידה בסיומי הבניה, שיתכן ומשפיעה על הצד של ההיצע. "בתחילת המלחמה הייתה יציאה של עובדים פלשתינאים מהשוק, וזה גרר האטה מסוימת בבניה או עיכוב בבניית פרויקטים. למרות שהממשלה השתדלה, עדיין לוקח זמן להכניס לכאן עובדים זרים".

לדבריו, בשנתיים האחרונות רואים שהאשראי הלך וגדל בהתמדה. "ייתכן שזה מלמד על הלוואות בלון (עסקאות של 20/80). הקבלנים לוקחים יותר אשראי לבניה, וזה גם כן משהו שמלמד על השוק. זה אולי מסביר את הגידול באשראי לפרויקטים כי בעצם קבלנים לא מקבלים את התשלומים השוטפים מהדיירים, אלא מחכים לסוף הפרויקט ולכן צריכים יותר אשראי בשביל לסיים את הפרויקט.

"ראינו את הגידול באשראי, ומבדיקה שעשינו מול המערכת הבנקאית אנחנו מעריכים שכרבע מהעסקאות של כל הפרויקטים שהבנקים מלווים הן של 20/80. זה נתון גבוה יחסית. זה לא שאף פעם לא היו מבצעים כאלו, אבל זו תופעה שהיקפה הולך וגדל. 

• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות

"חלק ממנה נבע מהאטה שראינו אחרי המלחמה. הקבלנים ניסו למשוך לקוחות בחזרה לשוק ויצאו עם מבצעים כאלו. אנחנו בפיקוח על הבנקים עוקבים מקרוב אחרי מה שקורה בהיבט זה כדי לראות האם יש פה עליית סיכון. הסיכון המרכזי – לקוחות נכנסים לתוך העולם הזה בלי שיש להם באמת יכולת לשלם ולקנות דירה, ולהביא את מלוא הסכום". 

  מצגת בנק ישראל

היקף העלייה ברכישת דירות ובלקיחת משכנתא בעלייה

חחיאשוילי מסביר כי הדינויים בריבית גרמו למיחזור משכנתאות. "כשהריבית התחילה לעלות התשלום החודשי הממוצע עלה בערך 1,000 שקל לחודש ללקוח, אולי יותר", הוא מציין. "לקוחות שונים היו צריכים להתמודד עם עליה בהחזרים בצורות שונות וחלק מההתמודדות ללכת לעולם של מחזור משכנתא". 

עוד עלה מדבריו של חחיאשוילי כי כשמסתכלים על מדד סוציו-אקונומי רואים פה שהיועצים נמצאים יותר ביישובים עם מדד סוציו-אקו נמוך: 1 – 80% מהמשכנתאות ביישובים כאלה ניתנות ע"י יועץ בעוד מדד סוציו 10 זה 50% . פער בין 50 ל-80 משמעותי יותר. ואולי עוד נתון אחד, הגיל של הלווים שמבטא שהרבה זוגות צעירים פונים לקבל עזרה מיועץ משכנתאות".

יו"ר התאחדות המשכנתאות, נופר יעקב, אמר במפגש: "מאחורי כל 'נתון' עומדים אנשים אמיתיים, משפחות שנאבקות להגשים את החלום לדירה משלהן, זוגות צעירים שמתלבטים כיצד ואם בכלל לפעול עם ההון הראשוני והצנוע שבידם ועשרות אלפי ישראליות וישראלים שמצויים בחרדה מתמדת בשל הנטל הכלכלי המרחף מעל משק הבית שלהם.כיועצי משכנתאות הפועלים במציאות משתנה, בתקופה בה החברה הישראלית עדיין מאחה את שבריה מתוך שאיפה לצמוח ולבנות עתיד, החובה המוטלת עלינו היא להיות הטובים ביותר, המקצועיים ביותר, ההגונים ביותר והאחראיים ביותר, שכן עבור רוב משקי הבית בישראל, לקיחת משכנתא היא העסקה הפיננסית המשמעותית ביותר בחייהם".