המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק
האם הלוואות קבלן הן בעיה או דווקא פתרון, מה שיעור האנשים שנעזרים ביועצי משכנתא ולמה מיחזורי משכנתא התרחבו בשנים האחרונות?
משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות אומר שמבצעי המימון של הקבלנים - 20/80 ודומיהם הם לא הבעיה אלא הפתרון. הוא סבור שהלוואות הקבלן הגיעו בעקבות צורך מכירתי, לאחר שהיזמים הניעו תחילה את שוק הנדל"ן באמצעות מבצעי מכירה של 10/90 ו-20/80. לארי ציין כי הבנק מוודא שרק מי שיכול לעמוד בתנאי ההלוואה נכנס לתהליך, וכי ישנם מקרים בהם נאלצים לתת תשובה שלילית כאשר הלווה לא יוכל לעמוד בתנאי ההחזר - לדברים בהרחבה של משה לארי ומה הוא חושב על הגאות שבהיקף המשכנתאות שהיתה בדצמבר
מול דברים אלו, אמר אתמול דני חחיאשוילי, כי היקף עסקאות ה-80/20 כבר מהוות כ-25% מהשוק ובנק ישראל בודק אותם בקפידה ועוקב אחרי המגמה. החשש של בנק ישראל שהלוואות הבלון האלו יצאו מפרופורציה ויהיה קושי להחזיר אותם. נזכיר כי מדובר בהלוואה של הרכוש רק שמי שמשלם את הריבית זה הקבלן. לקבלן זה נוח כי כך הוא מצליח למכור את הדירה, כך הוא גם מקבל רייבת נמוכה - ריבית משכנתא לעומת ריבית גבוהה יותר שהוא מקבל ישירות מהבנק. הסיכון הוא שתהיה ירידה במחירי הדירות ואז הרוכשים לא ישלמו ויסוגו מהעסקה. אבל גם אז, כל עוד לא תהיה קטסטרופה במחירי הדירות, לרוכשים זה יהיה כדאי כי יש קנס ליציאה מהעסקה.
כשבוחנים את זה לעומק, יש לעסקאות האלו דווקא יתרונות, כל עוד הן לא בהיקפים גדולים. בבנק מזרחי מציגים את היתרונות, בבנק ישראל את הסיכונים. כל אחד מהפוזיציה שלו.
כך או אחרת, המפקח התייחס בכנס של התאחדות יועצי המשכנתאות לשוק ולתפקיד היועץ. בפתח דבריו סיפר חחיאשוילי כי 62% מהמשכנתאות הניתנות בישראל כיום מלוות ביועצים. "זה מספר מאוד גבוה", הסביר. "תחשבו שיש לנו בשנה כ-100 מיליארד שקל של ביצועי משכנתאות, זה אומר שכ-62 מיליארד שקל מלווים על ידי יועצים".
- "לא לבנות תכנון כלכלי רק על תחזיות" - יועצת המשכנתאות מסבירה
- כששוק המשכנתאות מתחיל לחרוק - ואין מי שיעצור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חחיאשוילי סיפר כי קיימת ירידה בסיומי הבניה, שיתכן ומשפיעה על הצד של ההיצע. "בתחילת המלחמה הייתה יציאה של עובדים פלשתינאים מהשוק, וזה גרר האטה מסוימת בבניה או עיכוב בבניית פרויקטים. למרות שהממשלה השתדלה, עדיין לוקח זמן להכניס לכאן עובדים זרים".
לדבריו, בשנתיים האחרונות רואים שהאשראי הלך וגדל בהתמדה. "ייתכן שזה מלמד על הלוואות בלון (עסקאות של 20/80). הקבלנים לוקחים יותר אשראי לבניה, וזה גם כן משהו שמלמד על השוק. זה אולי מסביר את הגידול באשראי לפרויקטים כי בעצם קבלנים לא מקבלים את התשלומים השוטפים מהדיירים, אלא מחכים לסוף הפרויקט ולכן צריכים יותר אשראי בשביל לסיים את הפרויקט.
"ראינו את הגידול באשראי, ומבדיקה שעשינו מול המערכת הבנקאית אנחנו מעריכים שכרבע מהעסקאות של כל הפרויקטים שהבנקים מלווים הן של 20/80. זה נתון גבוה יחסית. זה לא שאף פעם לא היו מבצעים כאלו, אבל זו תופעה שהיקפה הולך וגדל.
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
"חלק ממנה נבע מהאטה שראינו אחרי המלחמה. הקבלנים ניסו למשוך לקוחות בחזרה לשוק ויצאו עם מבצעים כאלו. אנחנו בפיקוח על הבנקים עוקבים מקרוב אחרי מה שקורה בהיבט זה כדי לראות האם יש פה עליית סיכון. הסיכון המרכזי – לקוחות נכנסים לתוך העולם הזה בלי שיש להם באמת יכולת לשלם ולקנות דירה, ולהביא את מלוא הסכום".
מצגת בנק ישראל
היקף העלייה ברכישת דירות ובלקיחת משכנתא בעלייה
חחיאשוילי מסביר כי הדינויים בריבית גרמו למיחזור משכנתאות. "כשהריבית התחילה לעלות התשלום החודשי הממוצע עלה בערך 1,000 שקל לחודש ללקוח, אולי יותר", הוא מציין. "לקוחות שונים היו צריכים להתמודד עם עליה בהחזרים בצורות שונות וחלק מההתמודדות ללכת לעולם של מחזור משכנתא".
עוד עלה מדבריו של חחיאשוילי כי כשמסתכלים על מדד סוציו-אקונומי רואים פה שהיועצים נמצאים יותר ביישובים עם מדד סוציו-אקו נמוך: 1 – 80% מהמשכנתאות ביישובים כאלה ניתנות ע"י יועץ בעוד מדד סוציו 10 זה 50% . פער בין 50 ל-80 משמעותי יותר. ואולי עוד נתון אחד, הגיל של הלווים שמבטא שהרבה זוגות צעירים פונים לקבל עזרה מיועץ משכנתאות".

יו"ר התאחדות המשכנתאות, נופר יעקב, אמר במפגש: "מאחורי כל 'נתון' עומדים אנשים אמיתיים, משפחות שנאבקות להגשים את החלום לדירה משלהן, זוגות צעירים שמתלבטים כיצד ואם בכלל לפעול עם ההון הראשוני והצנוע שבידם ועשרות אלפי ישראליות וישראלים שמצויים בחרדה מתמדת בשל הנטל הכלכלי המרחף מעל משק הבית שלהם.כיועצי משכנתאות הפועלים במציאות משתנה, בתקופה בה החברה הישראלית עדיין מאחה את שבריה מתוך שאיפה לצמוח ולבנות עתיד, החובה המוטלת עלינו היא להיות הטובים ביותר, המקצועיים ביותר, ההגונים ביותר והאחראיים ביותר, שכן עבור רוב משקי הבית בישראל, לקיחת משכנתא היא העסקה הפיננסית המשמעותית ביותר בחייהם".
- 25.index (ל"ת)definition 16/02/2025 14:04הגב לתגובה זו
- 24.index (ל"ת)definition 16/02/2025 14:03הגב לתגובה זו
- 23.הסוסים ברחו מהאורווה ביזו תכין את התירוצים לקריסה (ל"ת)מר שגל 02/02/2025 22:53הגב לתגובה זו
- 22.ל י צ ן (ל"ת)שלמה 01/02/2025 21:02הגב לתגובה זו
- 21.גד 30/01/2025 07:49הגב לתגובה זואף אחד לא יקרוס ואחלה עסקאות עשו כולם
- 20.פברואר השחור 29/01/2025 19:20הגב לתגובה זועד סוף פברואר ה SP 500 יפול ב 30 אחוז.
- 19.נו באמת 29/01/2025 16:08הגב לתגובה זוהבנקים ובנק ישראל זו אותה פוזיציה בדיוק... לשניהם יש אותה מטרה... בנק ישראל לא מפקח על כלום ושום...
- 18.רפואה 28/01/2025 06:50הגב לתגובה זואדוני תעצור אולי תספיק בספק אתה לא רואה את מה שאני רואה... ואם לא אז אני יגיד לך זה יכול להוביל למשבר קטסטרופלי עדיף שהירידות יהיו במתינות... ולא הכלכלה ובטח הבנקים ירעדו באיזה שלב....
- 17.הנאסדק נופל ואיתו מחירי הדירות בגוש דן (ל"ת)דינה 27/01/2025 19:51הגב לתגובה זו
- 16.להתעורר 27/01/2025 15:23הגב לתגובה זומשפחות יאבדו את הכל .....
- 15.כלכלן 27/01/2025 14:22הגב לתגובה זוהגיע הזמן שבנק ישראל ישרת את העם ולא את הבנקים והקבלנים.
- 14.רון1970 27/01/2025 14:11הגב לתגובה זואתה הבקר על הבנקים תבדוק את הבנקיםתבדוק כמה הם גונבים מהאזרח וגורמים לנו לעבור לקבלן.עכשיו מה אתה בודק אתה בודק את שהאנשים עוברים לקבלן זה פוגע בבנקים זה מה שחשוב לך ולא האזרח
- 13.קוקו שעטנז 27/01/2025 14:06הגב לתגובה זומה תעשה ונגיד שאתה חושב שזה מסוכן תעצור את האשראי הדבר ביחידי שאתה יכול לעשות זה להסתכלולהתפלל שהנפילות יהיו אצל הנגיד הבא
- 12.מחירי הדירות האסון הגדול ביותר אחרי ארועי ה 7.10 (ל"ת)מדינה מושחתת בנדלן 27/01/2025 13:58הגב לתגובה זו
- 11.קרטל הבנקים והקבלנים שולטים עם אספני הדירות בממשלה ביבי נתניהו מריונטה שלהם. (ל"ת)קרטל הקבלנים והבנקים שולטים במדינה בושה 27/01/2025 13:45הגב לתגובה זו
- 10.ההפקרות בהתגלמותה יוקר המחייה נמצא בבועת מחירי הדירות ההזויים בעולם (ל"ת)הסאב פריים כבר בישראל קרטל הקבלנים והבנקים עושקים 27/01/2025 13:39הגב לתגובה זו
- יועץ 27/01/2025 17:44הגב לתגובה זומסכים איתך!!! אחזק ואכתוב ראה את הסרט האייקוני מכונת הכסף התשובה המלאה נמצאת בסרט שהופק על ארועי המשבר 20082009
- 9.אזרח שפוי 27/01/2025 12:18הגב לתגובה זומתפתחת פה תופעת סאבפריים וכולם עסוקים בתירוצים למה לא לעצור את זה שהבועה הזאת תתפוצץ יגידו שלא ידעו כמו ב7.10
- 8.ליצנים 27/01/2025 12:14הגב לתגובה זוליצנים שחייב להעמיד לדין. מספיק שאחד משחרר ידיים בשרשרת והקטסטרופה מאבדת שליטה. מסכנים אותם שהתחייבו להחזיר הלוואות מטורפות. תתכוננו... ממש תיכף...
- 7.סמי וסוסו 27/01/2025 11:50הגב לתגובה זולנסות להחזיר אותם עכשיו אחרי שפרצו בסערה החוצה בלתי אפשרי.
- 6.מני 27/01/2025 11:43הגב לתגובה זוהתפיסה שהנדלן רק מזנק בהתבסס על ה15 שנים האחרונות ולא על ה 30 שנים בניגוד לתפיסה של תשואות מדד 500.או בניגוד לריביות שהיו פה כבר מושרשות עמוק בתודעה של הציבור.רק סיכה קטנה לפיצוץ והטראומה תישאר עשורים לאחר מכן.
- 5.מגיב 27/01/2025 11:38הגב לתגובה זוהמשכיר מעלה שכד כל שנה הבנק מעלה כל חודש שכר דירה לבעלי המשכנתאות אבל העיקר לא לשלם שכד לבעל הבית לבנק זה משכנתא עלק שכד
- 4.מפחדים לנתק את הסוס המת של הנדלן ממחשירי ההנשמה.....משה לארי אומר שזה הפיתרון.....חחחחח...הוא ל (ל"ת)רועי 27/01/2025 11:37הגב לתגובה זו
- 3.אבנר חכימי 27/01/2025 11:23הגב לתגובה זוממש הצחקתם את חיחי השווילי.הוא רק משעבד ציבור ומשחק אותה תמים.הוא צריך לשבת בית סוהר ולהיות מובטל
- 2.דליה 27/01/2025 11:07הגב לתגובה זותקראו טוב טוב למי דואגים בבנק ישראל.הם לא דואגים לציבור הם דואגים שלא יפסיקו המכירות של הדירות כדי שהבנקים והקבלנים ימשיכו לפמפם לכולנו כמה טוב וכדאי לקנות אופציה לדירות כן אופציה לדירות ולא 70000 דירות שכבר עומדות על המדף. כדי שהמערכת לא טיפול ויהי תיקון במחירים... אחלה בנק ישראל.
- 1.בוקר טוב התעוררת אם כבר ער תבדוק ריווחיות עודפת של הבנקים (ל"ת)כלכלן 27/01/2025 10:38הגב לתגובה זו
- הוא דואג קודם כל לבנקים בגלל זה עד עכשיו לא עשה כלום ואחכ הוא דואג לקבלנים הגדולים (ל"ת)דליה 27/01/2025 11:08הגב לתגובה זו

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."