משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות: "הלוואות קבלן הן הפתרון ולא הבעיה"
"הגידול במשכנתאות מ-71 ל-94 מיליארד ב-94' לא הגיע מהלווואת קבלן; יש צורך אמיתי. זה ביטוי מוחשי ל-DNA הישראלי שמעדיף דירה בבעלות על פני כל פתרון אחר"
"השעה בשלה לחקיקה שתסדיר את תחום ייעוץ המשכנתאות", כך אמר מנכ"ל בנק מזרחי טפחות בנאומו בפני יועצי המשכנתאות. בדבריו הדגיש כי יש צורך לקדם אסדרה, רישוי והסמכה של התחום, והביע תמיכה מלאה בצעדים להגברת השקיפות והמקצועיות בענף. "יש לנו אינטרס משותף ששוק המשכנתאות יהיה משוכלל, מקצועי, אמין, הגון ושקוף", אמר המנכ"ל והוסיף כי האמון שרוחשים הלקוחות ליועצים ולבנקים הוא המפתח להצלחת הענף.
בכנס השנתי של התאחדות יועצי המשכנתאות שהתקיים באילת, הביע משה לארי תמיכה ביוזמת החקיקה שמקדם יו"ר ועדת הפנים של הכנסת, יעקב אשר, להסדרת התחום. לארי התייחס גם לנתוני שיא במתן משכנתאות בשנת 2024, שהגיעו ל-94 מיליארד שקלים, עלייה משמעותית מ-71 מיליארד בשנת 2023, וציין כי הנתונים מעידים על חוסנו של המשק הישראלי.
לארי הדגיש כאמור את חשיבות האמון שרוחשים הלקוחות ליועצים ולבנקים ואמר כי "לא לחינם הלקוחות כולם, משקי הבית כולם, סומכים עליכם ועלינו ומפקידים בידינו את העסקה הפיננסית המשמעותית והיקרה ביותר בחייהם".
בנוגע לנתוני המשכנתאות לשנת 2024, ציין המנכ"ל כי השיא שנרשם בחודש דצמבר האחרון מהווה "ביטוי מוחשי ל-DNA הישראלי שמעדיף דירה בבעלות על פני כל פתרון אחר". בנוסף, בנוגע להלוואות קבלן, הדגיש לארי כי הן מהוות פתרון ולא בעיה. "הבנק מבצע חיתום מוקפד כבר בנקודת ההתחלה, עם הסתכלות עתידית על יכולת הלווה לעמוד בהלוואה", הסביר. "אנחנו לא מאפשרים הרפתקאות פיננסיות למי שהמהלך גדול על מידותיו".
- סקר בנק ישראל: מצוקת אשראי של עסקים קטנים וירידה בביקוש לאשראי לדיור
- בנק ישראל: בנק מזרחי טפחות הוא הכי יקר בהלוואות ומשכנתאות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לארי גיבה את עמדת המפקח על הבנקים בדבר הצורך בזהירות באישור הלוואות קבלן, אך הדגיש כי אין "לשפוך את התינוק עם המים", בציינו שמדובר בפתרון המסייע
לשוק הנדל"ן להמשיך ולהתנהל בתקופה מורכבת.
לדבריו, הלוואות הקבלן הגיעו בעקבות צורך מכירתי, לאחר שהיזמים הניעו תחילה את שוק הנדל"ן באמצעות מבצעי מכירה של 10/90 ו-20/80. לארי ציין כי הבנק מוודא שרק מי שיכול לעמוד בתנאי ההלוואה נכנס לתהליך, וכי ישנם מקרים בהם נאלצים לתת תשובה שלילית כאשר הלווה לא יוכל לעמוד בתנאי ההחזר.
שיעור הלוואות הקבלן כבר ב-18%
על פי נתוני בנק ישראל, שיעור הלוואות הקבלן כבר מגיע ל-18% מסך ההלוואות במערכת, נתון שמעורר דאגה בקרב הרגולטורים. החשש המרכזי נוגע לרוכשי הדירות, שחלקם נמצאים במינוף יתר. המומחים מזהירים כי לא הגיוני שזוגות עם הון עצמי של 10% בלבד יכולים לרכוש דירה. כאשר יגיע מועד תשלום היתרה, חלקם עלולים לגלות שאינם יכולים לעמוד בהתחייבויות, ובמקרה של יציאה מהעסקה יגלו שיש להם משכנתא גדולה על הצוואר.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
מבחינת הקבלנים, המצב מורכב: מצד אחד הם מוזילים את מחיר הדירה משמעותית, אך מצד שני חוסכים בעלויות המימון. ההערכות מדברות על פער של 2%-3% בין הריבית שהם משלמים בבנק לבין הריבית במסגרת הלוואות הקבלן. בשורה התחתונה, צפויה פגיעה של מספר אחוזים ברווחיות השנתית.
בנק לאומי כבר הקשיח את עמדתו בנוגע להלוואות 90/10 ומגביל גם עסקאות 80/20. הבנקים האחרים טרם נקטו בצעדים דומים, אך בפיקוח על הבנקים
מצפים לראות הקשחה, ואם לא - מתכוונים לשנות את כללי המשחק בעצמם.
הפיקוח על הבנקים צפוי להגביל את היקף העסקאות בשיטה זו, כך שהקבלנים לא יוכלו למכור את כל הדירות בפרויקט במתווה של הלוואות קבלן, אלא רק חלק מוגדר. ההערכה היא כי תוך
מספר חודשים, מבצעי 90/10 ייעלמו מהשוק.
על פי הערכות, החשש הגדול של בנק ישראל הוא מאפקט כדור שלג: מצב שבו המחירים יתקעו ורוכשים שלא יוכלו לשלם את המחיר ינסו לצאת מהעסקאות. תרחיש כזה עלול להוביל להיצע מוגבר של דירות וללחץ משמעותי
על המחירים בשוק.
- 8.הפיתרון לדחות את הקץ הונאת הפונזי של הנדלן תוכנית תמות נפשי עם פלישתים לארי לכלא (ל"ת)רועי 27/01/2025 06:37הגב לתגובה זו
- 7.משה ד 27/01/2025 06:36הגב לתגובה זובנק המזרחי הוא הכי יקר מכל הבנקים גם במשכנתאות ולכן הכי רווחי על חשבון לקוחותיו. ראו באתר בנק ישראל.
- 6.פשוט לא יאמן משה לארי לכלא (ל"ת)רועי 26/01/2025 22:33הגב לתגובה זו
- 5.תתכוננו 26/01/2025 22:23הגב לתגובה זותתכוננו חברים..
- 4.ככה מייצרים בועה בסוף הכל יתפוצץ ושוב מדינת ישראל תצטרך להציל את הבנקים (ל"ת)אא 26/01/2025 21:23הגב לתגובה זו
- 3.שי 26/01/2025 20:46הגב לתגובה זוזה שכל בכירי המשק מתנהגים ונותנים הלוואות מתוך בטחון אבסולוטי שתמיד השוק יחזיק את המחיר ואת הביקוש זאת קונספציה ברורה . ההמשך ידוע ...רק תזכרו שאם תבוא המפולת כל הקודוקים ימשיכו לשייט במגדל השן ומי שיסבול זה הציבור כמו תמיד
- 2.אסף 26/01/2025 20:33הגב לתגובה זואדון מכור למכירות. לך לקרוא בהוראת בנק ישראל 350 אודות האיסור של שיווק אגרסיבי והסיכונים שלו.
- 1.חינוך פיננסי 26/01/2025 19:37הגב לתגובה זואם הוא לא מוכן להתחייב על זה שהבנק יפצה אותם אם תהיה ירידה עתידית במחירים סימן שהוא לא כזה בטוח שהמשק חזק ושנדלן לא יכול לרדת.
- לרון 27/01/2025 08:27הגב לתגובה זוהנדלן יירדאך לא עפי הזמנההפעמונים לא מצלצלים רגע לפני הקטסטרופה!
קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך
נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים
ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.
ביום שני זה קורה:
הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
השותפים שלא בחרתם
אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
