הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה ביום שלישי האחרון כי מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.6%. מדובר על ירידה שמבטאת קצב ירידה שנתי של 7%. מחירי הדירות יורדים מסוף השנה שעברה. למרות זאת המדד בשנה האחרונה עדיין מצביע על עלייה והוא עומד על 5.2%, יש לזה שתי סיבות.

הסיבה הראשונה: במחצית השנייה של 2022 נרשמו עליות מחירים והסיבה השנייה: נתוני הלמ"ס מתעדכנים בעיכוב גדול לעומת מה שקורה בשטח. הלמ"ס מספר לנו מה היה לפני חודשיים וחצי - הפרסום ב-15 באוגוסט מבטא מה היה בחודשים מאי-יוני. מה שהיה במאי-יוני אבל מאז המחירים המשיכו לרדת. האם בכל מקום, האם אצל כל קבלן?

אם תשאלו את מיכה קליין, מנכ"ל חברת אפריקה ישראל מגורים, מהגדולות בתחום, הוא יגיד לכם שזה לא רלבנטי לאפריקה. חברת הנדל"ן אפריקה ישראל אפריקה מגורים 1.93% מכרה ברבעון השני של השנה 57 דירות ב-221 מיליון שקל כולל מע"מ (כ-194 מיליון שקל חלק החברה) כאשר המחיר הממוצע לדירה ברבעון השני עמד על כ-3.9 מיליון שקל, לעומת כ-3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

אפריקה מגורים שהיא חלק מקבוצת לפידות של יעקב לוקסנבורג, נסחרת בשווי של 2.2 מיליארד שקל, אחרי עלייה של 13% מתחילת השנה. 

• אפריקה מגורים: ההכנסות ירדו ב-10% הרווח נותר יציב
• אפריקה ישראל, תדהר ולוזון יבנו 94 דירות במתחם אולפני הרצליה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

   מניית אפריקה מגורים - גרף

ההון העצמי שלה הוא כ-1.4 מיליארד שקל והרווח השנתי שלה (12 חודשים אחרונים) הוא כ-160 מיליון שקל בשנה.

בראיון לביזפורטל אומר המנכ"ל קליין כי "הדוחות מדברים בעד עצמם ההכנסות שלנו גדלו בכמעט 100%, (ההכנסות ממכירת דירות הסתכמו בכ-284 מיליון שקל, כפול מהכנסות של כ-143 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד) הרווח הגולמי שלנו עלה ב-140% (מ-27 ל-65 מיליון שקל)". לדבריו "החברה בשלוש שנים אחרונות מעלה את אחוז הרווח ויש עוד לאן לעלות".

קליין מציין כי "שיעור הרווחיות הגולמי שלנו כמעט בכל הפרויקטים הוא מעל 20 אחוזים וזה מצטרף לכך ש-90% מהדירות שלנו שעתידות להתאכלס עד סוף 2025 מכורות, לגבי הדירות שאמורות להתאכלס בשנים 2026-2027 למעלה מ-50% מהדירות כבר מכורות ומה שנשאר לנו לעשות להתקדם בביצוע".

• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• היום בבורסה: שבבים, בנקים והשקעות של צעירים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית...

מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מיכה קליין. צילום שירן כרמל

הנתונים שהצגתם נראים טוב אבל איך העלאות הריבית השפיעו עליכם בשנה האחרונה? 

"בכל הפרויקטים פרט לאחד אנחנו לא צורכים אשראי מהבנקים, ולכן שיעור הפריים שעלה משפיע עלינו לחיוב, וכל הפיקדונות היו סגורים בבנקים כאבן ללא הופכין הביאו לנו ריבית של 6 מיליון שקל. ריבית הפריים שעלתה זו בשורה חיובית מבחינתנו, אנחנו רושמים הכנסות ולא צורכים הלוואות וכמעט לא חשופים לא מול הבנקים ולא מול מישהו אחר.

"בנוסף, ברבעון הזה המשכנו את הקטנת המינוף של החברה. שיעור המינוף שלנו ירד בעוד 130 מיליון שקל, לאחר שפרענו עוד מאה מיליון שקל ביולי לבנק הפועלים. אנחנו נמצאים היום ביתרת חוב של 470 מיליון שקל, שיעור החוב אם לא הנמוך ביותר אז אחד הנמוכים שהחברה ראתה אנחנו בשיעור חוב קאפ נטו כ-35%".

10 פרויקטים חדשים

מה לגבי המלאים שלכם,  יש לכם מלאי של 346 יח"ד בת"א, ו-342 באזורי ביקוש ברחבי הארץ, הם נמוכים בהשוואה לחברות אחרות?

"יש לנו אתגר משמעותי וזה שיעור המלאי הנמוך בחברה, והאתגר שלי הוא לפתוח פרויקטים חדשים. היום ישבתי עם ראש עיריית נשר, אנחנו הולכים להקים שם פרויקט של מעל 2,000 יחידות דיור יחד עם שותפים (כלל תעשיות ושיכון ובינוי) גם בקריית אתא אנחנו הולכים לפתוח פרויקט חדש.  ראש העיר של נשר אמר לי שאנחנו מכפילים לו את העיר, אנחנו בעצם עושים שם פיתוח של שכונה חדשה, הוא מגדיר זאת כעיר חדשה".

כמה פרויקטים חדשים בעצם הולכים להיפתח?

"בסך הכל מדובר ב-10 פרויקטים חדשים. רובם ייפתחו השנה וחלק ברבעון הראשון של שנה הבאה. בנוסף לנשר וקריית אתא, בגבעת שמואל אנחנו נתחיל לשווק עוד 2 בנינים. בת"א יש לנו 3 פרויקטים חדשים, גם בקריית אונו ונתניה וכמובן בירושלים שהיא עיר אסטרטגית מבחינתנו ויש לנו עוד 2 פרויקטים חדשים שם".

 

בכמה דירות מדובר?

"למעלה מאלף יחידות בסך הכל. בסופו של דבר אנחנו במקומות שיש לנו מלאים אנחנו מוכרים בירושלים, קרית ביאליק.  בנס ציונה המעט שהיה לנו שם עף. בגבעת שמואל שני בנינים חדשים בחודשיים מכרנו 20 ורשמנו 26 בקשות. תראה את הנתונים, ברבעון הראשון של 2022 היה לנו 820 דירות למכירה. ב-2023 זה ירד לחצי עם 430 דירות למכירה. מאז המלאים מתחדשים, פתחנו עוד. אבל איפה שיש מוכרים. אני לא אומר שזו תקופה מדהימה, אבל מוכרים".

לא חשופים בהלוואות - לא נותנים הנחות

למרות התקופה המאתגרת קליין מסביר את העובדה שהחברה הציגה נתונים של מחיר ממוצע לדירה של 3.9 מיליון שקל ברבעון לעומת 3 מיליון שקל ברבעון המקביל  בכך ש"היזמים מתחלקים לשתי קבוצות, קבוצה אחת יזמים שיש להם 2 אתגרים: מלאים גדולים שלא מכרו, יחד עם כאלה שקנו קרקעות במזומן. יזמים כאלו נותנים וצריכים לתת הנחות במכירות כי הם נמצאים בחשיפה לריבית. מנגד יש יזמים מסוג שני, ואנחנו לשמחתי נמנים עליהם שיש להם מלאים נמוכים והם לא רכשו קרקעות ולא חשופים בהלוואות לקרקעות במזומן, אלא מבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה".

קליין מציין שבזכות זה הפרויקטים הרבים של התחדשות עירונית שהם עושים ומשום שהם לא חשופים להלוואות "במקרים כאלה אנחנו לא נותנים הנחות. שווי המכירה הממוצעת מול הרבעון המקביל  גדל ב-30%, לא הורדנו, והעלינו לפחות בעליית מדד הבניה".

מה קורה עם המחירים בפרויקטים שלכם, ציינת שהעלית מחירים איך זה מתבטא?

"בפרויקט התחדשות עירונית בירושלים בסן מרטין התחלנו במחירים של 24 אלף שקל למ"ר וסיימנו עם 32 אלף שקל למ"ר. מכרנו את הכל עוד לפני שסיימנו את המרתף בבנייה. ברעננה – התחלנו למכור ב-26 אלף שקל למ"ר וסיימנו 32 אלף שקל למטר מרובע. בגבעת שמואל אנחנו מוכרים סביב 34-30 אלף שקל למ"ר, בנתניה 23 אלף שקל ומעלה למ"ר ובפרויקט בת"א ב-76 אלף שקל למ"ר".

אתה לא מתכחש אבל לתקופה המאתגרת שעוברת על עמיתיך?

 "אני לא אומר שהתקופה לא מאתגרת, יש אתגרים אבל אנחנו יודעים להתמודד איתם, מוכרים כשיש מלאים, לא נותנים הנחות, מתמודדים בשוק שהוא תמיד מורכב ויודעים להתמודד.

 

אני  מבין שאתה חושב שמחירי הדיור ימשיכו לעלות, אבל הנתונים מראים אחרת, מה יקרה למחירים לדעתך?

 "התקופה פחות מאתגרת מהכיוון של הריבית, השוק כבר הכיל את הריבית, זה שוק משוכלל שמבין את האתגר שיש בכמות התחלות הבנייה הכל כך נמוך שיש השנה ושעוד ממשיך לרדת. את העובדה שהקרקעות לא משווקות ע"י רמ"י, ואם כבר משווקת אז אין זוכים. גם ברשות מקרקעי ישראל(רמ"י) מבינים את זה. אנשים מבינים כשאין היצע והביקוש קשיח ואפילו גודל, אז יש פה בעיה  וצריך לקנות".

 הרפורמה המשפטית משפיעה על הענף?

"כמובן שהתקופה עם שינויי החקיקה מביאים אי בהירות ורעש, גם עם הנושאים האלה אנחנו מתמודדים. הפיתרון הוא לא ע"י הפחתת מחירים, אלא הכרה של העובדה שבסופו של דבר המדינה חזקה וקיימת שנים רבות אחורה, ותהיה קיימת גם שנים רבות קדימה ובשביל זה אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו".

 

 אז אתה אומר שמחירי הדיור לא ירדו?

"יותר מזה, אנחנו רואים גם כשיש תיקונים קטנים, בצורת המאקרו אין פה את העליות של 20 אחוז בשנה, ויש פה את המקום של תיקון כזה או אחר, ואני לא אומר שאין את זה בשוק. אבל באפריקה ישראל מגורים אנחנו לא נדרשים לנושא הזה, ומוכרים מהמלאים שלנו בצורה טובה. יש לנו איפה להשתפר, בכמות מכירות ובפתיחת פרויקטים נוספים. אנחנו לא ישנים בשקט אבל בסופו של דבר, יש לנו אחוז מכירות גבוה והכסף בקופה שלנו רב".

 

מה התוכניות הלאה, לרבעונים הבאים, אתם מתכננים לרכוש חברות לרכוש קרקעות?

"אנחנו נמצאים בפוזיציה טובה, ובתחילתה של תקופה מדהימה. עם קופת מזומנים גבוהה ומינוף נמוך ויש לנו רעב לעשות עסקאות ולפרויקטים חדשים. אנחנו פעילים כמו שלא הינו פעילים הרבה שנים, כי יש המון הזדמנויות ואנחנו לא נפספס אותם. היינו שמרנים בעבר ונמשיך להיות כאלה אבל בכל אחד משלושת הפרמטרים של התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, ועסקאות מזומן אנחנו פעילים מאוד לעסקאות חדשות"

 

  

שכירות זה חברתי - לא כלכלי

קליין מציין כי מה שקורה בשדה דב זה בדיוק מה שקורה כשיש מלאי נמוך וביקוש גדול זה נכון בת"א ובכל הארץ כל מקרה לגופו. כשאין היצע ויש ביקוש - המחירים עולים. אז המחירים גבוהים והעלויות גבוהות, אבל מה האלטרנטיבה. "תראה את מחירי השכירות שעלו בצורה משמעותית מאוד ומה שיותר גרוע וחמור מכך שבשכירות אין לך את היציבות שיש לך בנכס בבעלותך. המדינה לא מתעדפת בנייה לשכירות, ואז יש עליות ואין לשוכרים אלטרנטיבה היום"

 

קליין סבור כי העליות בשוק השכירות ימשיכו ויתגברו כי אחוז המשקיעים לא עולה. האם לדעתך הממשלה צריכה להתערב בשוק הדיור או עדיף כמה שפחות?  ומה עם היוזמות להחזרת המשקיעים לשוק? 

 

"אין בעיה שהממשלה לא תתערב, אבל יש בעיה אחת כי היא מחזיקה ב-90% מהקרקעות הא כבר מעורבת ואני לא בא לתת עצות לממשלה. צריך  שיהיה תעדוף לנושא הבנייה לשכירות, דירה להשכיר אחרי כל כך הרבה שנים שהממשלה התערבה נוצר עיוות וצריך לטפל בו. זה לא כלכלי אלא חברתי".