3 דברים שחשוב לדעת לפני השקעה בנדל"ן בארה"ב ב-2023

הדרך מהתעניינות לבעלות על נכס ולקבלת תשואה משוכרים בארה"ב היא ארוכה. כך תצאו אליה מוכנים מתכננים השקעה בנדל"ן בארה"ב? אתם לא לבד. אלפי ישראלים (וכמובן, משקיעים מכל העולם) רואים בשוק הנדל"ן האמריקאי מקור בלתי נדלה להזדמנויות מניבות. כששוק הנדל"ן הישראלי רווי ומתומחר גבוה מאוד, האפשרות של חשיפה למגזר הנדל"ן למגורים האמריקאי נראית כבחירה הגיונית וחכמה. עם זאת, ישנם הבדלים מהותיים בין השקעה בנכס בישראל, לבין השקעה בנכס מעבר לים. חשוב לתת את הדעת עליהם לפני שיוצאים לדרך: השוק האמריקאי אינו מקשה אחת אלא מורכב מעשרות ומאות תתי-שווקים, לכל אחד מהם מאפיינים משלו. וגם, השקעה בחו"ל דורשת צעדים מיוחדים – כמו פתיחת חשבון בנק מקומי ואף חברה בע"מ בארה"ב. מה צריך לדעת לפני שיוצאים למסע ההשקעה ב-2023? הנה כמה נקודות להתחיל מהן. אין כזה דבר "שוק הנדל"ן האמריקאי" אתרים כלכליים אולי מדווחים לפעמים על "ירידות במחירי הבתים בארה"ב" או על כך שקרן נאמנות החליטה "להיחשף לשוק הנדל"ן האמריקאי". האמת היא, שארצות הברית של אמריקה היא מדינה עצומת ממדים, שמורכבת מאינספור אזורים, מחוזות וערים. כמו שלא נשמע דיווחים על מזג האוויר "באמריקה", כך אין היגיון בהתייחסות לארה"ב כשוק נדל"ן אחד, שמשתקף דרך גרף אחד. לכן לפני שמשקיעים חשוב להבין איפה כדאי להשקיע, ואיך ניתן לחלק את הנדל"ן בארה"ב לקטגוריות. אחת הדרכים היא גודל השוק המקומי – עיר קטנה, עיר בינונית ועיר גדולה. ספוילר: נכון ל-2023, רק אחת מהקטגוריות האלה היא חכמה למי שמחפש השקעה יציבה ומניבה לאורך זמן. ערים גדולות הן למשל ניו יורק, מיאמי, אטלנטה, פילדלפיה או שיקגו. הן מתאפיינות בביקושים חזקים גם בעתות משברים, מכיוון שהן מרכזים תעסוקתיים ותרבותיים עצומים שתמיד ימשכו אליהם מחפשי דיור ומשקיעים. אך אליה וקוץ בה – הביקושים הבלתי פוסקים הביאו למיצוי מלא של הפער בין מחירי המכירה לבין עליות ערך הנדל"ן. במילים אחרות – התשואה תהיה נמוכה מאוד. ממש כמו בתל אביב, השוק צפוף בערים הגדולות. את השמות של הערים הקטנות כמעט שאין סיבה לציין, כי רובנו בכלל לא מכירים אותן. הן מאופיינות בביקושים גבוהים ואפילו בתשואות לא רעות, אך יש להן עקב אכילס: מנוע כלכלי יחיד, שהופך אותן רגישות למשברים. אם הביקוש לדיור בעיירה מסוימת נובע ממיקומו של מפעל גדול בה, סגירת המפעל או פיטורים עלולים לחסל את ערך הבתים באזור. ולעניינינו – הערים הבינוניות. אלה כוללות למשל הרבה ערים ב"חגורת השמש", הדרום המתפתח של ארה"ב, לדוגמה: צ'רלסטון בדרום קרוליינה; טלהסי בפלורידה; דורהאם בצפון קרוליינה; וסוואנה בג'ורג'יה. כאן המשקיעים נהנים מכל העולמות – ערים שרושמות הגירה חיובית עקבית לאור כמה וכמה מנועי צמיחה משמעותיים. בסוואנה למשל, נמצא הנמל הימי השלישי בגודלו בארה"ב, אבל גם אוניברסיטה לאמנות מהטובות במדינה, בסיסי צבא קבע סמוכים, תעשיית רכב שמובילה את מהפכת הרכב החשמלי וגם 14 מיליון תיירים בשנה. זו לא בושה לבקש עזרה בישראל משקיע נדל"ן מתחיל יכול הציע מחיר, לרכוש בית, לשפץ ולהשכיר לדיירים – ולעשות כל זאת ללא סיוע. משקיעים שמתעניינים בחו"ל, יגלו די מהר שנקודת ההתחלה שלהם בארה"ב שונה. כאן יש צורך להכיר חוקים מקומיים, מערכות מיסוי חדשות, מתווכים, איתור דיירים, קבלנים ועוד ועוד. לכן שימוש בשירותיה של חברה להשקעות נדל"ן הוא צעד נפוץ מאוד בדרך להשקעה בארה"ב. אורצ'רד, חברת השקעות נדלן בארצות הברית , מציעה מעטפת מלאה למשקיע – עם הבנת מטרות ההשקעה, איתור נכס מתאים, פתיחת חברת LLC מקומית וחשבון בנק, מיקוח ורכישת הנכס, השבחה, איתור דיירים, ניהול הנכס ועוד. בארה"ב של 2023 משקיעים זרים הם מצרך מבוקש אף יותר מבעבר, כשהכלכלה צריכה כסף והביקוש לדיור מרקיע שחקים. כל מה שצריך זה לצאת לדרך עם השותפים הנכונים, שידאגו שכל סנט יושקע במקום הנכון בזמן הנכון. הדרך ארוכה היא ורבה רוצים לרכוש בית להשקעה בארה"ב? הכינו את עצמכם לכך שמרגע ההחלטה ועד שתראו את התשואות הראשונות מגיעות יכול לקחת זמן. כמה זמן? זה תלוי בהרבה גורמים, שעל חלקם יש לנו שליטה ועל חלקם לא. ביורוקרטיה תמיד שואבת זמן ותשומת לב – אך יש לה תפקיד מכריע בהצלחת ההשקעה, כשכל המסמכים מסודרים ועונים על דרישות המחוקק, למשקיעים יש שקט להתמקד בנכס עצמו. גם תהליכי איתור מדוקדקים שמתבצעים לפי דרישות ספציפיות יכולים להתארך, אך גם הם חשובים – רק רכישה של הנכס הנכון ביותר במחיר הנכון ביותר תניב בסופו של דבר השקעה מוצלחת. וכך גם תהליך ההשבחה – שיפוץ קוסמטי, שדרוג מערכות מים וניקוז, גינון ועוד – וגם הוא חשוב כדי להקפיץ את ערך הנכס כמעט בין-לילה. משקיעי נדל"ן בארה"ב ב-2023 צריכים להיות מוכנים לצעוד את הדרך הארוכה. כנראה התהליך יתארך יותר מאשר רכישת דירה בישראל – אך הגמול יהיה בהתאם.