השכר הממוצע בישראל עומד על 13,700 שקל ברוטו. השכר החציוני, כמובן, הוא נמוך בהרבה, אבל כשאתם עומדים לקחת משכנתא, הבנק לוקח את שכר הנטו שלכם, ולא את שכר הברוטו. הוא מסתכל על מה שנכנס לחשבון ומשם הוא מתחיל לחשב מה גובה ההלוואה שתוכלו לעמוד בה, בתקווה שלא תצטרכו לעבור את רף ה-40% - כי מה שמסכן אתכם, מסכן גם אותו (על הירידה המדאיגה ביכולת הפרעון של לווים מועטי יכולת אפשר לקרוא כאן).

מחירי הדירות עדיין גבוהים, ואחרי ירידה של כמה אחוזים בשנה, השוק מתחיל להתעורר. העלייה במחירי הדיור ב-3 השנים האחרונות מובילה לכך שרבים חיפשו אלטרנטיבה, וכשאנחנו אומרים אלטרנטיבה אנחנו מתכוונים ליחידה בשוק - שכירות (יש עוד אלטרנטיבה - חזרה להורים, אבל היא בשוליים).

הביקוש לשכירות גדל כי לא כולם יכולים לקחת משכנתא. עד לפני 5 שנים, משפחה ממוצעת יכלה לשכור במעגל השני דירה חדשה יחסית בסכום שנע בין 4,000-5,000 שקל, אבל משהו קרה מאז. מחירי השכירות עלו וזינקו לשיא דווקא כשמחירי הדיור החלו לרדת. היום, זה נראה כמעט בלתי אפשרי לשכור דירה ב-4,000 שקל באזורי ביקוש ויותר מכך - גם בפריפריה משכירים דירות ב-5,000 שקל ויותר.

בבדיקה שערכנו ניסינו לאתר נכסים כאלה, שבעל הדירה משכיר בפחות מ-4,000 שקל. התחלנו באזור המרכז והתפשטנו צפונה ככל שהמשימה הייתה קשה יותר.

• בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
• למה זינקו מחירי השכירות ברחובות במעל 20% ומה קורה בנס ציונה וראשון לציון?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לרוב, בתל אביב כך נראית האלטרנטיבה. דירות ללא ממ"ד (איציק יצחקי)

נתחיל בתל אביב: דירות להשכרה עד 4,000 שקל אפשר למצוא באזור שכונת כפר שלם. מדובר בעיקר בדירות סטודיו של 40 מ"ר. דירה כזאת מצאנו גם באזור ביקוש: רחוב בן יהודה. מדובר בדירת חדר. בירור מעמיק יותר מגלה שיש לא מעט דירות כאלה באזור. איך זה יכול להיות? מדובר בדירת חדר קטנה, משהו כמו 30 מ"ר. גם בדרום תל אביב יש דירות כאלה, דירות חדר סביב רחוב מסריק. בכל הדירות שמצאנו באזור תל אביב, מדובר בדרך כלל בדירת סטודיו קטנה, שמיועדת עבור יחידים או זוג צעיר ללא ילדים שמסוגל לחיות בצפיפות כזאת.

מצאנו דירה מעט גדולה יותר, 55 מ"ר, עם גלריה, בקומת קרקע של בניין ישן ליד מכללת תל אביב, באזור שוק הפשפשים. לא שיא הפאר, אבל זו עדיין דירה בתל אביב במחיר שפוי. מקום נוסף באזור הוא ביפו, בשכונת יפו ד', שם דירת סטודיו תוכלו למצוא במחירים נמוכים במיוחד של 2,000-3,000 שקל.

יש מקומות נוספים שמיועדים לסטודנטים. כך למשל, ליד שדרות רוטשילד מצאנו דירות כאלה ב-3,500 שקל. מדובר בדירה בגודל של חדר מלון סטדרטי, אבל כמובן לא באותה רמה. ועדיין, זה מחיר כמעט בלתי נתפס לתל אביב.

• הקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא ייגמר, השוק יחזור להתייצב״
• 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר

הרחקנו מעט לרמת גן כדי לנסות למצוא נכס במחיר שפוי וגודל שפוי שם. כאן מצאנו כבר דירות 2 חדרים, סביב 40-50 מטר. אחת השכונות היא רמת עמידר, אבל גם בשכונת גפן אפשר למצוא דירות סטודיו במחיר של 3,000-3,500 שקל. ברמת עמידר המחיר נמוך יותר ויכול להגיע ל-3,000 שקל.

על מנת לענות גם על הצורך של זוגות או זוגות עם ילד, חיפשנו דירות מרווחות יותר. למשל, ברחוב הרצל מצאנו דירת 60 מ"ר סביב 4,000 שקל, וברחוב הרא"ה מצאנו דירת 3 חדרים במחיר הזה, שני חדרים וסלון קטן. בשכונת רמת השקמה יש מגוון דירות ישנות סביב 3,500-4,000 שקל - דירות 3 חדרים גדולות יחסית של עד 70 מ"ר - לא רע גם לזוג עם ילד שאינו עובד מהדירה.

הרחבנו את השמיכה כדי לקבל דירות 3 חדרים בערי היוקרה של השרון. פנינו לרעננה, שם מצאנו דירות 3 חדרים במחיר הזה. זה מפתיע, אבל עדיין אפשרי. הבעיה היא אחרת - ההיצע מאוד מוגבל ובכל כמה שבועות תוכלו למצוא מודעה חדשה. תצטרכו קצת להמתין וההנחות כאן לא יהיו גדולות משום שמדובר בהיצע מוגבל. דירה ב-4,000 שקל לחודש מצאנו בנווה דוד רמז - 100 מ"ר וארבעה חדרים. כותב המודעה צודק: המחיר הזה לא יחזור. מדובר באזור מרכז העיר, דירה בקומה שנייה ללא מעלית (זה עדיין לא הקאטש). אז למה בכל זאת הוא מוריד מחירים? להערכת בעל הנכס, ייתכן ובקרוב מאוד יתחיל תהליך של פינוי בינוי, מה שאומר שהביקוש לנכס שלו קטן אוטומטית והוא מוריד מחיר.

הסבר: כאשר יש סיכוי לפינוי בינוי, הדייר יודע שהוא מסתכן. הוא עובר דירה, משלם אלפי שקלים למוביל, ובעוד 3 חודשים עלולים לפנות אותו. במקרה הזה, המשכיר מציע חוזה לשנה עם התראת פינוי של חודש. אז מה שווה החוזה לשנה אם מחר יודיע על פינוי בינוי? פחות או יותר שום דבר, אבל הוא מודיע כי אם תתפנו לפני, הוא ייתן לכם פיצוי - חודש שכירות אחד. למשפחות עם ילד שנרשם לגן - זו הרפתקה גרועה. לרווק שרוצה לגור באזור - דיל מארץ הדילים.

בקיצור, אם אתם בונים על דירה רגילה באזור הזה - תשכחו. במחיר הזה תקבלו רק דירות סטודיו.

הדרמנו עוד קצת לנתניה - ושם, יש הפתעה. יש אחלה דירות במחירים של 4,000 שקל שכדאי לכם לראות. נכון, הדירות האלה מתמקדמות באזורים ונורדאו, אזורים עם אנשים חמים אבל דירות ישנות, אבל אל ייאוש - מצאנו עבורכם גם אזורים אטרקטיביים יותר. ברחוב שמואל הנציב העמוס, מרחק של 10 דקות הליכה מהכיכר, לא רחוק מרחוב הרצל, יש דירות שקרובות להכל ב-3,800 שקל. את הדירות האטרקטיביות חפשו בשכונות - שם בדרך כלל בונים יחידות דיור מאחורי הוילות, חלקן חדשות ובמצב מעולה. למשל, בפרדס הגדוד מצאנו יחידות של 3 חדרים במחיר של 3,700 שקל. אם אתם רוצים רחובות מרכזייים יותר, שמשם אפשר לצאת לסידורים ברגל, לכו לרחובות סמילנסקי והגליל, כך שתהיו מאוד קרובים למרכז העיר.

מודעה אחת שתפסה אותנו מגיעה מרחוב בני בנימין, באזור נת/600, לא רחוק מהטיילת ומלון ווסט על הים. מחיר השכירות לנכס שם נע סביב 7,000 שקל, וככל שמדובר בקומה גבוהה, כמו בנכס הספציפי הזה, המחיר אמור לנוע צפונה, סביב 8,000 שקל ואפילו יותר, בהתאם להשקעה. הדירה הזאת תושכר ב-3,500 שקל אבל מבירור שערכנו עולה כי בעל הנכס, בחור כבן 70, רוצה להישאר לגור שם ומחפש שותפים, שכל אחד מהם ישלם את הסכום הזה. בקיצור, מהכניסה לדירה תראו נוף משגע של ים, אבל לא ברור כמה אנשים יחיו אתכם בדירה.

אפשר למצוא לכם בקלות עוד עשרות נכסים כאלה באזור השרון, אבל הצפנו והדרמנו כדי להראות לכם מה קורה בפריפריה. שימו לב לפנינה שמצאנו באשקלון - מלאי של דירות חדשות לגמרי סביב 3,800 שקל בממוצע. מדובר בדירות 3 חדרים, בדרך כלל בקומות נמוכות, או בדירות ישנות יותר שבהן המחיר נע סביב 3,000-3,500 שקל אבל הן גדולות יותר ונמצאות במרכז העיר.

ועכשיו, אתגר: פנינו לדירות ללא ממ"ד באשקלון. כלומר, אלא עם סיכון לחטוף טיל ולהיות תחת סיכון מסוים, כשאתם יודעים שרק חדר המדרגות יציל אתכם בסבירות גבוהה. מצאנו דירות 3-4 חדרים במחיר של 2,500 שקל. מעט מאוד כסף, ונראה שהמחיר יעלה כשהמלחמה תסתיים. דירה כזאת כולל מיזוג, דוד שמש, ריהוט פנימי ועוד. אנחנו מדברים על דירות 70 מ"ר, מרווחות יחסית, בטח למחיר.

הלכנו לבדוק מה קורה בדירות הביניים, ושם - גם כן הפתעה. דירות במחיר של קצת פחות מ-4,000 שקל, עם ממ"ד, והן חדשות יחסית - בבניינים שבנו לפני מספר שנים. מדובר בדירות שכוללות מרפסת, מזגנים וריהוט קומפלט.

אם אתם מאזור הצפון, כדאי מאוד שתיסעו לחיפה. שם תוכלו להשיג דירות שהתמורה לכסף שלכם תהיה גבוהה. מצאנו דירות קו ראשון לים, דירות עם מרפסת באזור שער העלייה, במחיר של 4,000 שקל - איפה עוד תמצאו דירות בסגנון הזה ובמחיר הזה?

בקריות מצאנו דירות במחירים נמוכים יותר. למשל, בקריית ים וקריית חיים דירות של 3.5 חדרים מושכרות באזור 3,500 שקל. יש כוכבית: אלה דירות ישנות ללא ממ"ד. מנגד, מצאנו בחיפה דירות אטרקטיביות יותר, 3 חדרים סביב 70 מ"ר, בקומות קרקע של בניינים. אנשים שרכשו שם דירות שיפצו אותם והיום אפשר להשכיר אותן במחיר שווה לכל כיס. נכון, אלה דירות ללא ממ"ד, אבל עם חצר צמודה, תקרות גבוהות וריהוט מלא, כולל מוצרי חשמל. דירה כזאת מצאנו ב-2,800 שקל ברחוב מסדה - 3 חדרים מסודרת, 70 מ"ר - במחיר מצחיק.