שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

• אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

למה כולם עושים ״מבצעים״?

בפועל אנחנו רואים גל חדש של מבצעים אגרסיביים: טרייד־אין לדירה הישנה לפי שומה פחות 6%, הלוואות משמעותיות לתקופות ארוכות ללא ריבית והצמדה, ולעיתים אפילו מנגנונים של ביטול עסקה אם תהיה ירידת מחיר.

כאן חשוב להבין: זה לא בונוס – זאת הפחתה במחיר בתחפושת. המחיר פשוט עובר מהשורה של ״מחיר דירה״ לשורות של סיכון, מימון, דחיית תשלום, או התחייבויות שמטרתן להפחית חשש אצל הקונה. 

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

לאור "מבצעי הייאוש" של היזמים, המחנק המימוני שרובץ עליהם וההיענות הדלה של הרוכשים, ניתן לצפות שבזמן הקרוב, ירידות המחירים כבר לא יהיו בתחפושת של מבצעים, אלא יהיו על השולחן לאור יום ואגרסיביים יותר כדי לשחרר את היזמים מההתחייבויות המימוניות שלהם. כן, תצפו להמשך ירידות מחירים. הקבלנים בלחץ גדול. 

תוסיפו לכך את הנתון העדכני של האוצר לפיו כ-6% מהיקף העסקאות ב-2023 בוטלו ב-2025, ותקבלו השלכות מרחיקות - לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח. בעולם של 10/90 וגרסאות מתקדמות יותר, ״מחיר חוזה״ הופך להיות רק נתון חלקי. שמאות טובה צריכה לשאול: מהו המחיר הכלכלי האפקטיבי אחרי מימון מסובסד, דחיית תשלומים או הלוואה? מה ההסתברות והמנגנון של ״ביטול עסקה במקרה ירידת מחיר״? זו כבר כמעט אופציה פיננסית.

מחירי העסקאות לא אמיתיים במבצעים. הם "מזוייפים". כאן בדיוק נולד הפער בין מחיר חוזי לבין שווי אמיתי: בשוק עם עודף היצע, היזם לעיתים מעדיף לא ״לשבור מחירון״, אלא לשלם דרך מבצעים. השווי הכלכלי של הדירה, כבר ירד, פשוט כי חלק מהמחיר הוחזר לקונה דרך מימון, דחייה או הגנות. אבל השווי הכלכלי הוא השווי הנכון. יש ירידות מחירים דרך מבצעים, אבל אתם עדיין לא רואים את כולם.