תיווך מתווך מפתח
צילום: ISTOCK

המתווך דרש תשלום על עסקה של 9 מיליון שקל וסורב - מה קבע השופט?

לדברי המתווך, שדרש 437 אלף שקל, הוא היה גורם יעיל בעסקה, אף שהיא לא בוצעה מול הרוכשים הפוטנציאליים שהוא הביא. המתווך טען כי הרוכש האחר נחשף לנכס בזכות פעולות השיווק שלו, אף שהעסקה נסגרה לאחר תקופת הבלעדיות
עוזי גרסטמן | (6)

בפסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה על ידי השופט צחי אלמוג, נידונה תביעה על סכום של כ-437 אלף שקל שהגיש מתווך נדל"ן נגד בעל נכס בהרצליה. התביעה עסקה בטענה שהמתווך היה הגורם היעיל במכירת הנכס תמורת 9 מיליון שקל, ולכן מגיעים לו דמי תיווך, אף שמכירת הנכס בסופו של דבר התבצעה מול רוכש אחר. הסיפור נוגע לא רק ליחסי מתווך-לקוח, אלא גם לחשיפת הכוחות והאינטרסים שפועלים בשוק הנדל"ן בישראל.

המתווך חתם עם בעל הנכס על הסכם למכירת נכס במרכז הרצליה. ההסכם העניק למתווך בלעדיות למשך שישה חודשים, כשסוכם שיקבל דמי תיווך בהיקף של 1.5% מהעסקה אם יצליח למכור את הנכס. במהלך תקופת הבלעדיות, המתווך הציג את הנכס לזוג קונים פוטנציאליים, וניהל עמם משא ומתן מתקדם על העסקה. אלא שהמשא ומתן התפוצץ מסיבות טכניות הנוגעות לקשיים בהשגת משכנתא מצד הרוכשים.

המתווך שהרוכש השני נחשף לנכס בזכות פעולות שיווק שלו צילום: ISTOCK

באותה העת, התגלה כי הנכס נמכר בסופו של דבר לרוכש אחר. המתווך טען כי הרוכש האחר נחשף לנכס בזכות פעולות השיווק שלו, כולל סרטון שצילם והפיץ ברשת. לאור זאת, טען המתווך כי מגיעים לו דמי תיווך גם בעסקה זו, אף שהעסקה נסגרה לאחר תקופת הבלעדיות. הוא דרש לקבל את דמי התיווך על סך 1.5% מתוך מחיר הנכס, שנמכר תמורת 9 מיליון שקל.

 

סרטון שהפיק המתווך הופץ באינטרנט

המתווך טען כאמור כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה, וכי פעולות השיווק שביצע הביאו לחשיפת הנכס לאדם שרכש את הנכס לבסוף. לדבריו, הוא השקיע מאמצים רבים בשיווק הנכס, כולל הצגת הנכס לקונים פוטנציאליים וצילום סרטון שיווקי שהופץ באינטרנט. עוד טען המתווך כי בעלי הנכס פעלו בחוסר תום לב, בכך שניהלו מגעים עם הרוכשים שהוא הביא במקביל למגעים עם האדם האחר, ובכך הכשילו את העסקה עם האנשים שהוא הביא.

משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

מנגד, הנתבע טען כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה שנחתמה לבסוף, וכי העסקה נסגרה באמצעות מתווך אחר. לדבריו, הרוכש לא נחשף לנכס בזכות פעולותיו של המתווך, אלא דרך הקשרים שלו עם משפחת הבעלים של הנכס, שהיו חברים קרובים.

השופט אלמוג נדרש לקבוע אם המתווך היה אכן הגורם היעיל בעסקה עם האדם שביצע את העסקה מול בעלי הנכס. אחת השאלות המרכזיות היתה אם הסרטון שהמתווך הפיץ ברשת היה הגורם לכך שהרוכש נחשף לנכס. לאחר סקירת הראיות, קבע השופט כי "לא הוכח שהתובע היה הגורם היעיל בעסקה", וציין כי הרוכש עצמו העיד כי לא הכיר את המתווך לפני שרכש את הנכס, וכי נחשף אליו רק לאחר חתימת ההסכם.

קיראו עוד ב"משפט"

השופט אף הוסיף כי מחומר הראיות שהוצגו, עולה כי הרוכש קיבל את המידע על הנכס ממתווך אחר, שהיה מעורב במגעים ובסגירת העסקה. לדבריו, "המתווך לא הביא ראיות מספקות לכך שהרוכש נחשף לנכס בזכות פעולותיו".

בנוסף, השופט התייחס לטענת המתווך בדבר הפרת הסכם הבלעדיות. הוא ציין כי המתווך ויתר על טענת הבלעדיות במסגרת ההליך המשפטי, והוסיף כי "לא הוכח שהתובע היה הגורם המרכזי שהוביל לעסקה". המתווך ניסה לטעון כי הקשיים במגעים עם הזוג שהתעניין ראשון ברכישת הדירה נבעו מהתנהלות לא הוגנת מצד הבעלים, אך השופט לא מצא לכך ראיות מספקות.

 

הרוכש התעניין במכירת הנכס מחדש

מהעדויות שהוצגו עולה כי המתווך ניהל שיחות עם הרוכש לאחר העסקה, שבהן התעניין האחרון במכירת הנכס מחדש. מתמלולי השיחות שהוצגו בפני בית המשפט, התברר כי בשיחות אלה הודה הרוכש למתווך על כך שעשה עבודה טובה בשיווק הנכס, אך ציין במפורש כי לא נחשף לנכס בזכותו. השופט הדגיש כי "העובדה שהתובע דיבר עם הרוכש לאחר סגירת העסקה אינה מעידה על כך שהיה הגורם היעיל בעסקה".

השופט הוסיף כי "אין להתעלם מהעובדה שהרוכש לא הכיר את המתווך לפני רכישת הנכס", והדגיש כי ההיכרות ביניהם החלה רק לאחר שנסגרה העסקה.

השופט התייחס לחוק המתווכים במקרקעין, שקובע כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הוא היה הגורם היעיל בעסקה. במקרה זה, נקבע כי המתווך לא הצליח להוכיח זאת. השופט גם התייחס לעובדה שהמתווך טען שהנתבע ניסה להכשיל את העסקה עם הזוג הראשון, אך לא הצליח להציג ראיות שמוכיחות את הטענה.

בסופו של דבר, השופט פסק כי המתווך לא זכאי לדמי התיווך על העסקה שנחתמה לבסוף, ולא לפיצוי בגין אובדן דמי תיווך מהעסקה שלא יצאה לפועל עם הזוג הראשון שהתעניים בנכס. "לא הוכח שהתובע היה הגורם היעיל בעסקה, ולא הוצגו ראיות המוכיחות כי הנתבע הכשיל במתכוון את העסקה הראשונה", כתב השופט אלמוג בפסק הדין שפרסם.

פסק הדין מדגיש את המורכבות הקיימת בעסקות נדל"ן, במיוחד בכל הנוגע לשאלה אם מתווך היה הגורם היעיל בעסקה. מתווכים רבים מסתמכים על מאמצי השיווק שלהם כדי להבטיח תשלום עבור עבודתם, אך כשהעסקה נסגרת מול צד שלישי, עליהם להוכיח באופן ברור שהם היו הגורם שהוביל לעסקה.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    משה 06/10/2024 21:56
    הגב לתגובה זו
    לא מספרים מה שהיה באמת ,עבדו על המתווך והקונים שלו ,כדי שהבית ימכר למישהו אחר המוכר התנהל בחוסר תום לב תרמית עסקית ובושה שהשופט לא קלט את זה
  • מומחה לקנוניות 13/12/2024 21:32
    הגב לתגובה זו
    זכותו של המוכר להתחרט,לחכות לגמר הבלעדיות ולמכור למישהו אחר.
  • 4.
    הומלס 04/10/2024 18:02
    הגב לתגובה זו
    הגיע הזמן שבישראל ישנו את החוק כך שהמתווך הוא איש אמונו של המוכר, הוא חייב להציג נתוני אמת, כולל סיבת המכירה. והתשלום למתווך הוא ע"י המוכר. כך ימנו כל הבעיות הנובעות מ"אי הבנות" בין המתווך לבין שולחיו
  • 3.
    מקווה 04/10/2024 09:53
    הגב לתגובה זו
    לרוכש על הטרטור המיותר, שאני אישית רואה בו ניסין סחיטה לכאורה, הגיע הזמן להפסיק את הטרדת וניצול תמימות קונים ע"י אנשים שבחלקם עברו קורס של כמה חודשים והתנהגותם אינה מקצועית.
  • 2.
    AAAA 03/10/2024 21:35
    הגב לתגובה זו
    1)מנפחים מחירים של דירות כדאי לקחת את ההפרש בין מה שהמוכר רוצה למה שהקונה ישלם לכיס שלהם 2)לא יודעים לצלם דירה כמו שצריך, לא מכינים וידאו של דירה 3)לא יודעים מה הם מוכרים(שנת בניה\גודל) 4)חרטטנים - כל בניין הוא "יוקרתי" כל רחוב הו "מבוקש" וכל דירה היא "ענקית" הסיבה היחידה לקחת מתווך היא אם אתם מוכרים דירה ואין לכם אפשרות להראות אותה בעצמכם בכל אופציה אחרת פשוט תפרסמו בעצמכם את הדירה, המתווכים לא יעשו שום דבר מעבר לזה
  • 1.
    מבין עניין 03/10/2024 14:44
    הגב לתגובה זו
    לעולם תיזהרו משימוש במתווכים (בשביל לשמור על לשון נקיה אני לא מכנה אותם בכינוי המתאים יותר)מניסיון, אפשר להגיע לעיסקה לא דרך מתווך. הם חושבים רק על עצמם והפרנסה שלהם (טבעי אך כדאי להפנים זאת) ולא עליך. כדאי לבזבז זמן ולהראות לבד את הדירה.
בית המשפט
צילום: Pixbay

הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו

אבישי ברדה, ששימש מפקח בכיר במחלקת החניה של עיריית אשדוד, פוטר לאחר שנחקר על התנהלות בלתי הולמת בקבוצת וואטסאפ פנימית של פקחים. בית הדין לעבודה קבע כי העירייה פעלה בניגוד לחוק, משום שהיתה צריכה לנקוט נגדו הליך משמעתי ולא לפטרו בדרך מנהלית. בנוסף להשבתו לעבודה, נפסקו לו פיצויים בסכום כולל של יותר מ-200 אלף שקל

עוזי גרסטמן |

אבישי ברדה, פקח בכיר במחלקת החניה של עיריית אשדוד, לא ציפה שביקור תמים במשרד מבקר העירייה יוביל לסיום עבודתו אחרי 16 שנות שירות. הוא הוזמן, כך נאמר לו, כדי למסור עדות בעניינו של עובד אחר, אך מצא את עצמו נחקר בחשד לשימוש לרעה בסמכותו. זמן קצר לאחר מכן נשלל ממנו תפקידו הבכיר, הוא הוחזר לדרגת פקח מן השורה ולבסוף פוטר מעבודתו. אלא שבית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע, בראשות השופטת יעל אנגלברג שהם, קבע כי הפיטורים נעשו שלא כדין, והורה לעירייה להשיבו לתפקידו ולשלם לו פיצויים משמעותיים.

הפרשה החלה עוד ב-2017, אז פתח ברדה קבוצת וואטסאפ שכללה את כלל פקחי החניה בעירייה. מטרתה הראשונית היתה, לדבריו, יצירת קבוצה חברתית לעובדים. עם השנים שינתה הקבוצה את ייעודה - היא שימשה להעברת בקשות שונות בין הפקחים, לרבות בקשות להימנע מרישום דו"חות חניה במקרים מסוימים. מדובר היה בהתנהלות שבמבט ראשון נראתה כחורגת מסמכות, אך ברדה טען כי מאז שמונה לתפקידו הבכיר ב-2022 הוא ניסה לשים קץ לתופעה, ואף ביקש את אישור מנהלו הישיר לסגור את הקבוצה. לטענתו, המנהל, מר גבי דהאן, מנע זאת ממנו והודיע כי דיווח על הקבוצה לגורמים הבכירים בעירייה.

במרץ 2024, במהלך חקירה משמעתית נגד אחד הפקחים, התבקש ברדה להגיע למשרד מבקר העירייה ולהשיב לשאלות. לדבריו, הוא הגיע מתוך תחושת מחויבות מקצועית, אך במהרה התברר לו כי הוא עצמו נחשד בעבירת משמעת. זמן קצר לאחר מכן, ב-29 במרץ, הוא הועבר מתפקידו כמפקח בכיר בחזרה לתפקיד פקח רגיל, מבלי שנערך לו שימוע. במאי נמסרה לו הזמנה לשימוע בפני ועדת פיטורים בעילה של “אי התאמה לתפקיד והתנהגות שאינה הולמת עובד עירייה”. לאחר השימוע הוחלט על פיטוריו מ-1 ביוני 2024.

ברדה לא השלים עם ההחלטה. באמצעות עורך דינו, כפיר זאב, הוא עתר לבית הדין לעבודה וביקש להורות על ביטול הפיטורים והשבתו לתפקידו. בתביעתו הוא טען כי העירייה נקטה הליך מנהלי לא תקין, מכיוון שהיה עליה לנקוט הליך משמעתי לפי הוראות חוק הרשויות המקומיות (משמעת). לדבריו, עצם העובדה שנחקר על ידי מבקר העירייה מלמדת כי מדובר בעבירת משמעת, ולכן לא ניתן היה להסתפק בהליך פיטורים מנהלי. עוד הוסיף כי עצם ניידו מהתפקיד לפני קבלת החלטה בעניינו מהווה הפרה של החוק, וכי לא ניתנה הסכמת ועד העובדים כנדרש. לטענת ברדה, “העירייה בחרה לעקוף את ההליך המשמעתי, אולי משום שחששה שהבירור בפני בית הדין למשמעת יחשוף מעורבות של עובדים נוספים בקבוצה”. הוא הדגיש כי לא היה היחיד ששלח הודעות בקבוצה, אך בפועל רק הוא פוטר. “מדובר באכיפה בררנית, שנועדה להפוך אותי לשעיר לעזאזל”, הוא טען. בנוסף, הוא ביקש פיצוי בגין נזקיו הכספיים והנפשיים בסכון כולל של יותר מרבע מיליון שקל.

עיריית אשדוד, מנגד, טענה כי פעלה כדין וכי החלטת הפיטורים התקבלה משיקולים ניהוליים בלבד. לטענתה, לא מדובר בעבירת משמעת אלא באובדן אמון, שכן התנהלותו של ברדה, שהקים קבוצה ששימשה למעשה להעדפת מקורבים ולהפרת חובת ההגינות, פגעה קשות באמון הציבור ובמעמדה של העירייה. “מדובר בעובד בכיר שתפקידו מחייב סטנדרט ערכי גבוה”, טענה באת כוחה של העירייה, עו"ד חן סומך. עוד נטען כי ועד העובדים היה שותף להליך ולא הביע התנגדות, וכי השימוע נערך כדין.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

אזורים דרשה פטור מפיצוי בשל הקורונה, ונדחתה

בית משפט השלום בירושלים קבע כי אזורים תשלם פיצויים בהיקף כולל של יותר מ-420 אלף שקל לרוכשי דירות בפרויקט ארזה במוצא עילית, בגין איחור במסירת הדירות. החברה טענה כי הקורונה גרמה לעיכוב של ארבעה חודשים והצדיקה פטור מתשלום, אך בית המשפט קבע כי לא הוכח קשר ישיר בין המגפה לבין האיחור, והזכיר כי אין די בהכרזה על הקורונה כ"כוח עליון" כדי להימנע מפיצוי

עוזי גרסטמן |

במהלך החודשים הארוכים שבהם המתינו הדיירים החדשים בפרויקט ארזה שהוקם במוצא עילית למפתחות הדירות שלהם, הסבירו אנשי להם אזורים בנין (1965) כי אין ביכולתם לעמוד בלוחות הזמנים. מגפת הקורונה, כך נטען, שיתקה את ענף הבנייה, פועלים נעדרו, אספקת חומרים התעכבה והמדינה עצמה נכנסה לסגרים. אלא שכשהגיעה הפרשה לפתחו של בית המשפט, התברר כי התמונה מורכבת בהרבה. פסק הדין שפרסמה השופטת הבכירה מרים קסלסי משרטט תמונה של עיכובים חלקם מוצדקים, חלקם לא - ובעיקר כזו שלא הוכח לגביה מה באמת נבע ממגפה ומה מקורו בגורמים אחרים.

מדובר בתביעה שהגישו 15 רוכשי דירות, שקנו שמונה דירות בפרויקט גדול של אזורים. התובעים טענו לאיחור במסירה שנע בין ארבעה לשישה חודשים וחצי, וביקשו פיצוי לפי חוק המכר (דירות) וכן בגין עוגמת נפש. החברה מנגד התגוננה בטענה שהאיחור נגרם כתוצאה מכוח עליון-– מגפת הקורונה, ולכן היא פטורה מתשלום. בנוסף, היא טענה כי חלק מהדיירים ביקשו לבצע שינויים בדירות, מה שדחה את מועדי המסירה בהסכמתם, וכי יש לקחת זאת בחשבון.

בית המשפט נדרש לשורה ארוכה של עדויות, מסמכים וחוות דעת מומחים, וניסה לפענח מה בדיוק קרה באתר הבנייה בין 2018 ל-2021. התמונה שעלתה היתה של פרויקט מורכב שכלל 21 בניינים, ובו לצד גורמים חיצוניים כמו הקורונה, התגלו גם עיכובים פנימיים, ליקויים בתיאום בין קבלנים וספקים, ולעתים גם חוסר בהירות בהתנהלות החברה עצמה. השופטת קסלסי ציינה כי חלק מהתובעים ביקשו שינויים מינוריים בדירות - הזזת נקודות חשמל, שינויי אינסטלציה או הקטנת קירות, אך אף שמדובר בעבודות שניתן לבצע בתוך ימים ספורים, החברה קבעה באופן גורף דחייה של 30 או 45 ימי עבודה. "התמקחתי איתם וזה ירד ל-45 יום", העידה אחת הרוכשות. "ראיתי שתקופה ארוכה לא נעשה כלום, וכשכבר עשו – זה לקח יומיים שלושה". גם תובעים אחרים תיארו כי התקבלו דחיות אוטומטיות, ללא בדיקה אמתית של משך העבודה הנדרש.

לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים

מנגד, הקבלן מטעם אזורים העיד כי מדובר בהערכות שנקבעו על ידי האדריכלית ומהנדס הפרויקט, וכי לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים. ואולם בית המשפט קבע כי התמונה מצביעה על הפרזה: לפי קביעתה של השופטת קסלסי, תקופת העיכוב הסבירה לביצוע השינויים בדירות עומדת על כשני שלישים בלבד מהימים שנקבעו בנספחי השינויים. "התובעים הצליחו להוכיח כי אין הלימה מלאה בין היקף השינויים שבוצעו לבין פרקי הזמן שנקבעו לדחיית המסירה", כתבה השופטת בפסק הדין שפורסם. "מדובר בהפרזה של כשליש במספר הימים, ויש לראות בכך חריגה לא סבירה, אף שלא במידה שמלמדת על ניסיון לעקוף את חוק המכר (דירות)".

אך עיקר הדיון נסוב סביב טענת אזורים, שלפיה מגפת הקורונה מהווה כוח עליון הפוטר אותה מאחריות. החברה הציגה עדויות של מנהלי פרויקט, קבלני משנה וספקים שסיפרו על מחסור בעובדים, עיכובים באספקת חומרי גלם, ובמקרים אחדים גם על עובדים שחלו או נכנסו לבידוד. ואולם בית המשפט מצא כי הראיות אינן קושרות במישרין בין המגפה לבין עיכוב של ארבעה חודשים כפי שטענה החברה. "לא הובאה בפניי כל הוכחה שהקורונה גרמה לעיכוב בן ארבעה חודשים", כתבה קסלסי. "ובוודאי שלא הוכח כי עיכוב בן ארבעה חודשים חל באופן זהה על כל הבניינים בפרויקט". היא הזכירה כי החברה לא הציגה חוות דעת מקצועית שתתמוך בקשר הסיבתי, ואף לא הביאה ראיות על לוחות הזמנים המקוריים לעומת הביצוע בפועל.