המתווך פרסם את הדירה, הרוכש יצר קשר - למה קבע השופט שאין דמי תיווך?
בית משפט השלום בחיפה דחה באחרונה תביעה בדרישה לתשלום דמי תיווך שהגישה חברת פמילי נדל"ן והשקעות (RE/MAX Family), נגד שני הצדדים בעסקת למכירת דירה. לאחר שהעובד מטעם החברה, שלפי הנטען פעל לקידום העסקה, לא הגיע לדיון לצורך מתן עדות, הטיל השופט הבכיר רמזי חדיד ספק בכך שיש לו בכלל רשיון לעסוק בתיווך. בנוסף, השופט קבע כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה, כך שהחברה שבה הוא עובד לא זכאית לתשלום כלשהו.
ראשית המקרה במאי 2018, אז חתם בעל דירה ברחוב השומר שבקריית ביאליק על הסכם עם התובעת, חברה שעוסקת בתיווך נדל"ן, לצורך מכירתה. לאחר החתימה הגיע אחד מעובדי החברה, שנטען כי הוא מתווך, תלה שלט גדול בחזית הדירה שעליו נכתב "למכירה", ואת הפרטים כדי ליצור קשר עמו.
רופא שיניים שמרפאתו ממוקמת בסמוך לדירה הבחין בשלט ופנה למתווך. בהמשך, ביולי 2018, נחתם הסכם תיווך גם בין הרופא לבין החברה, והוא ביקר בדירה. בחלוף שנה נוספת חתמו המוכר והרופא על הסכם לרכישת הדירה תמורת 2.5 מיליון שקל. לאחר ששני הצדדים לעסקה סירבו לשלם דמי תיווך לחברה כפי שדרשה, הוגשה נגדם התביעה לבית המשפט.
החברה טענה כי ההיכרות בין שני הנתבעים נוצרה על ידי המתווך שמועסק מטעמה, ונוכח הפעולות שנקט – הוא היה הגורם היעיל בהתקשרות שנוצרה ביניהם, וכתוצאה מכך גם בהסכם המכר שנחתם לבסוף. לכן, לטענתה, היא זכאית לדמי התיווך ולסכומים נוספים בהיקף כולל של 161,776 שקל.
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, טענו הנתבעים כי לא מתקיימים התנאים לקבלת דמי תיווך. לדבריהם, למעט תליית השלט האמור, המתווך הנ"ל לא עשה שום דבר כדי למכור את הדירה. בנוסף, לא הוכח כי יש לו רישיון תיווך כנדרש. לדברי המוכר, בתום תקופת הבלעדיות הוא תלה שלט נוסף מיוזמתו, ורק לאחר מכן נועדו הצדדים והחליטו לחתום על הסכם המכר עבורה. בנסיבות אלה, טענו הצדדים, יש לדחות את התביעה.
השופט חדיד הסביר כי לפי החוק, מתווך זכאי לקבל דמי תיווך רק אם התקיימו כמה תנאים, כמו החזקה ברשיון תיווך, והיותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
לגבי התנאי הראשון, השופט הדגיש כי החברה לא הציגה לבית המשפט רשיון תיווך על שם העובד שליווה את הצדדים לעסקה, ודי בכך כדי לדחות את התביעה. גם את התנאי השני החברה לא הצליחה להוכיח, בעיקר מפני שאותו מתווך כלל לא הגיע לבית המשפט לצורך מתן לעדות. במצב שנוצר, העד היחיד שהופיע מטעם החברה בנוגע לפעולות שבהן נקט המתווך היה אחד ממנהליה, אלא שהאחרון הודה כי מעולם לא פגש בעצמו את הצדדים לעסקה, ושאת כל המידע ביחס להתקשרות קיבל מהעובד.
- טענה שלא ידעה על חובות של מיליון ש' בעסק של הבעל
- הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
השופט חדיד קבע כי מדובר בעדות מפי השמועה, שלא תורמת לפתרון הסוגייה אם אותו מתווך היה אכן הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבעים בהסכם המכר.
השופט הבהיר כי הוא לא מתעלם מכך שהמתווך הנ"ל תלה את השלט בחזית הדירה, ועשה עוד כמה פעולות תיווך מינוריות, אלא שמלבדן הוא "לא עשה מאומה במסגרת התיווך בין הנתבעים. יתירה מכך, המפגש בין הנתבעים לא היה באמצעותו או הודות לפועלו, אלא בעקבות הקשר שנוצר בין בנו של הקונה לבין המוכר, וזאת באמצעות פרטי האחרון שהופיעו על השלט שהוא תלה על חזית הבית", הוא כתב.
לאור כל אלה, דחה השופט את התביעה, וחייב את פמילי נדל"ן והשקעות לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסכום של 31,590 שקל.
על פי החוק, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הצליח לגרום לעשיית הסכם מכר או הסכם שכירות בעניין נכס שלגביו הוא ביצע את עסקת התיווך, ובתנאי שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא לידי חתימת ההסכם. במקרה שכמה מתווכים פעלו והביאו לידי ההסכם, ייתכן שכולם יהיו זכאים לדמי תיווך - בתנאי שהחתימו את הלקוח על מסמך מסודר בנושא. מתווך שהיה אחד הגורמים להסכם המכר או השכירות אך לא היה "הגורם היעיל" להסכם זה, ייתכן שלא יהיה זכאי לדמי תיווך. כשנחתם הסכם בלעדיות, הנחת המוצא היא שהמתווך הוא הגורם היעיל שהביא להסכם (בתנאי שביצע את פעולות השיווק הנ"ל), אלא אם הלקוח יוכיח אחרת.
תנאי נוסף לקבלת דמי תיווך הוא שהלקוח חתם על מסמך של "הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין", ובין היתר צוין בו סכום דמי התיווך שעל הלקוח לשלם. ייתכנו מקרים חריגים שבהזמנה בכתב חסר פרט מסוים. במקרים האלה המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם יוכל להראות שניתן להשלים את הפרט החסר בדרכים אחרות, למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שהמתווך הוכיח שהוא מסר אותם. לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים מסמך הזמנה כתוב, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. תנאי נוסף לקבלת דמי התיווך הוא שהמתווך בעסקה אכן מחזיק ברשיון תיווך, ומופיע ברשימת המתווכים המורשים.
במקרה אחר, שהוכרע בבית משפט השלום בירושלים בשנה שעברה, אדם רכש דירה בירושלים מזוג מבוגר בכמעט 3 מיליון שקל. לצורך הרכישה הוא נפגש עם המתווכת שאותה הסמיכו בני הזוג לטיפול בדירה. בפגישה הוא חתם על הסכם עם המתווכת, שבמסגרתו היא אף הציעה לו דירות נוספות לבחינה. לאחר תקופה נרקמה העסקה והוא רכש את הדירה. להפתעתה של המתווכת, סירב הרוכש לשלם לה את דמי התיווך וטען כי היא לא היתה הגורם היעיל בעסקה. המתווכת מיהרה להגיש תביעה כנגדו.
במקרה נוסף, דחה שופט בית משפט השלום בפתח תקווה, אמיר לוקשינסקי גל, תביעה בנושא, בהיעדר הסכם הכולל את הפרטים הנדרשים ובהינתן הפרת חובת נאמנות והגינות של המתווך, וכן בהיעדר הוכחה שהמתווך שימש הגורם היעיל בעסקה. במקרה הזה, מתווך הציע דירה מכינוס נכסים למכירה וטען שיש לו בלעדיות - דבר שהתברר כשקר. הרוכשת שהבינה שנפלה בפח, לא שילמה את דמי התיווך, והמתווך - רן פיכמן, תבע אותה והפסיד.
- 1.ענת 02/05/2024 18:39הגב לתגובה זוהאם בעל נכס אמור לשלם דמי תיווך למתווך, באם לא חתם מראש על כל טופס התחייבות שהוא גם אם נתלה שלט מטעם חברה כלשהיא ו/או הגיעו אליו מטעם פרסום פרטי, או על המעניין בנכס לשלם את דמי התיווך?
ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
מקרה יוצא דופן בבית הדין האזורי לעבודה בירושלים: תובע שביקש להפנות שאלות הבהרה למומחה-יועץ רפואי, נימק את בקשתו בין היתר בעזרת תשובה שקיבל מ-ChatGPT, שלפיה גם משיכת עגלה עלולה להזיק לגב. הביטוח הלאומי התנגד וטען שמדובר בספקולציה חסרת בסיס עובדתי. השופט
קבע כי אמנם אין מניעה להשתמש בבינה מלאכותית במסגרת הליך משפטי, אך יש לעשות זאת בזהירות ומתוך הקשר עובדתי ורפואי ברור
באולם הקטן של בית הדין האזורי לעבודה בירושלים נשמעה באחרונה אחת הבקשות הכי בלתי שגרתיות שהגיעו לפתחה של מערכת המשפט. שלום דוד ביטון, עובד עירייה לשעבר, ביקש מבית הדין לאפשר לו להפנות שאלות הבהרה למומחה רפואי שמונה מטעמו של בית הדין - בקשה שגרתית לכאורה, אך הנימוק החריג שהציג משך את תשומת הלב: לדבריו, תשובה שקיבל מ-ChatGPT, מערכת הבינה המלאכותית, מחזקת את טענתו כי משיכת עגלה כבדה עשויה לגרום לנזק בגב.
פסק הדין, שניתן באחרונה על ידי השופט משה וילינגר, מציג מקרה יוצא דופן שבו הבינה המלאכותית נהפכת, ולו בעקיפין, לחלק מהשיח המשפטי. ביטון, שיוצג על ידי עו"ד נאוה אילון, הגיש את הבקשה בעקבות חוות דעת של ד"ר עידו ציון, מומחה בכירורגיה אורתופדית שמונה ליועץ רפואי מטעם בית הדין. ד"ר ציון קבע כי אין סבירות של יותר מ-50% לקשר סיבתי בין עבודתו של ביטון לבין הבעיה שהתגלתה בגבו. ביטון סבר כי קביעה זו דורשת הבהרה, והגיש בקשה מסודרת להעביר למומחה שאלות נוספות.
בין השאלות שהציג התובע נכללו סוגיות טכניות לגבי משיכת משאות כבדים, תפקוד שרירי הליבה, והאם פעולת המשיכה עלולה לגרום לעומס על הדיסקים בגב. כך למשל, הוא שאל האם נכון לומר כי, “בזמן משיכת מסע כבד שרירי הגב התחתון, הכתפיים והידיים מתאמצים מאוד גם אם הגב ישר”, וכן האם תנועת משיכה פתאומית - כמו במצב שבו העגלה נתקעת, “מגדילה את הסיכון למתיחה ואף לפריצת דיסק”. אלא שכאמור, הנקודה המסקרנת ביותר בבקשה היתה נימוקיו של ביטון. הוא כתב כי ביצע “בדיקה באמצעות ChatGPT”, ובמסגרתה עלה כי גם משיכת עגלה יכולה להזיק לגב. בהתאם לכך, הוא טען שמדובר בשאלות הבהרה רלוונטיות שמטרתן להבין לעומק את עמדת המומחה.
"ספקולציה לא רלוונטית"
המוסד לביטוח לאומי, שיוצג על ידי עו"ד יסמין דיגורקר, התנגד להעברת השאלות. לטענתו, מדובר ב“ספקולציה לא רלוונטית” שחורגת מהעובדות שנקבעו בהחלטת בית הדין. בין היתר, נטען כי בית הדין קבע שהתובע משך עגלה על גלגלים, ולא “מסע כבד”, כפי שנטען בבקשה. בנוסף, לא הוכח שהתובע לא הפעיל את שרירי הליבה או שביצע תנועות משיכה פתאומיות. גם השאלה בדבר העדיפות הארגונומית של דחיפה לעומת משיכה, כך נטען, אינה נוגעת כלל לחוות הדעת הרפואית.
- בשירות ה-AI: חופי ארה״ב ייפתחו לקידוחי נפט וגז
- פלנטיר חתמה על עסקה של 200 מיליון דולר עם ענקית הטלקום לומן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופט וילינגר קיבל חלק מטענות המוסד. בהחלטתו הוא כתב כי, “אין להעביר למומחה במסגרת שאלות הבהרה שאלות שבמסגרתן הועלו עובדות שאינן חלק מהתשתית העובדתית שנקבעה בהחלטת בית הדין”. לדבריו, שאלות על אי הפעלת שרירי ליבה או משיכות פתאומיות חורגות מהמסגרת העובדתית שנקבעה בהחלטה מ-7 ביולי.
טענה שלא ידעה על חובות של מיליון ש' - השופטת: “שוכנעתי אחרת”
איה שביקשה להחריג עצמה מחובות בעלה לשעבר טענה כי גילתה במקרה, משיחת חבר שלו, על הסתבכות העסק המשפחתי ועל חובות עתק. לטענתה, היא "הודרה לחלוטין" מענייני הכלכלה, אך השופטת לירון זרבל קדשאי קבעה כי דווקא הוכח שהיתה שותפה פעילה, או לפחות ידעה היטב, על התנהלות
העסק והמשכנתאות שניטלו כדי להצילו. בית המשפט חייב אותה להשתתף בחובות - לצד זכויותיה ברכוש
בני זוג נישאו ב-2009 וחיו יחד בחיפה עם שלושת ילדיהם המשותפים, אחד מהם ילד עם אוטיזם שמוכר כנכה מלא. במשך שנים היה העסק של הבעל מקור הפרנסה העיקרי, והאשה עבדה כמורה. אך מאחורי שגרת היומיום נבקעו סדקים: העסק החל להידרדר, החובות תפחו, והנישואים הגיעו אל סופם. פסק הדין שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה מתאר מערכת יחסים שהתערבבו בה נושאים כלכליים, רגשות פגועים וטענות על הסתרת מידע.
האשה טענה בכתב תביעתה כי נדהמה לגלות על גובה החובות רק כשחבר של בעלה סיפר לה בשיחת אגב כי, “יש לו חוב של מיליון שקל”. לדבריה, “מעולם לא הייתי מעורבת בעסק, לא ידעתי מה קורה שם, לא חתמתי על דבר ולא נטלתי חלק בהחלטות”. היא סיפרה כי נחשפה למשבר רק לאחר אותה שיחה, כשניסתה להבין מה מצבו האמיתי של העסק וגילתה לדבריה כי בעלה משך כספים, רוקן חשבונות, הסתיר דיבידנדים ואף מכר את העסק מאחורי גבה.
האשה תיארה מצב שבו, לטענתה, נלקחה ממנה כל השפעה על חיי המשפחה הכלכליים. “הוא ביטל את כרטיס האשראי שלי, הפסיק להפקיד משכורת, והפך את חיי לסיוט”, היא כתבה בתצהירה. היא אף הדגישה כי כל ההלוואות והחובות שצבר הבעל נעשו, לדבריה, “מאחורי גבה, ללא ידיעתה, ולכן אין לה חלק בהם”. היא ביקשה מבית המשפט להכיר בכך שחובותיו האישיים של הבעל, שנצברו במסגרת העסק, אינם חובות משותפים.
האשה ידעה על החובות, והיתה בעלת גישה לחשבונות
מנגד, טען הבעל כי האשה ידעה היטב על מצב העסק והיתה שותפה מלאה להחלטות. לדבריו, העסק הוקם עוד ב-2014 “בהחלטה משותפת”, ועם השנים שניהם נהנו מהכנסותיו ומאורח חיים גבוה שכלל רכישת דירה, שיפוץ נרחב והוצאות נדיבות. הוא טען כי כל ההלוואות, כולל הגדלת המשכנתא, נעשו בידיעת האשה ובחתימתה. לדבריו, “היא קיבלה שכר חודשי מהחברה, ידעה על החובות, והיתה בעלת גישה לחשבונות”. הבעל גם הוסיף כי המשבר העסקי לא נבע, לדבריו, מהתנהלות בלתי סבירה אלא מנסיבות שוק. לדבריו, “ניסיתי להציל את העסק, אבל היא סיכלה כל אפשרות למכור אותו”, ואף טען כי יחסיה עם גבר אחר היו הסיבה האמיתית לקרע.
- נמלט לחו"ל והשאיר את ילדיו בלי תמיכה - זה עונשו
- הבעל הרוויח פי 4 - האשה דרשה חלוקת רכוש לא שוויונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטת לירון זרבל קדשאי פתחה את הכרעתה בהבהרה עקרונית: הכלל הוא שחובות בני זוג, כל עוד נוצרו במהלך הנישואים, נחשבים משותפים - אלא אם הוכח אחרת. “נטל ההוכחה מוטל על הטוען שהחוב אישי בלבד”, כתבה. היא ציטטה פסיקה קודמת שקבעה כי חזקה על החובות שהם חובות משותפים, “עד שיבוא הצד הטוען אחרת ויוכיח כי בן הזוג הוציא הוצאות שאין לראותן כחובות משותפים”. מכאן היא פנתה לבחון את הראיות. השופטת התרשמה כי אף שהבעל היה זה שניהל את העסק בפועל, האשה ידעה עליו היטב ונהנתה מפירותיו. “שוכנעתי שהעסק היה מטה לחמה של המשפחה תקופה ממושכת ומקור עיקרי להכנסה שאפשר את רמת החיים הגבוהה שסיגלו לעצמם”, היא כתבה בפסק הדין שפורסם. לדבריה, “לא עלה בידי האשה להוכיח כי החובות נוצרו מאחורי גבה או שמדובר במניפולציות כספיות”.
