סכסוכים בין בעלי דירות ורוכשי דירות לבין מתווכים הם תיקים נפוצים בבתי המשפט, וזאת למרות שבחוק ובפסיקה נקבעו כללים ברורים מתי זכאי מתווך לקבל דמי תיווך. 

מקרה שהגיע לאחרונה לדיון בבית המשפט השלום בתל אביב עסק בבני הזוג שהתקשרו עם מתווך לשם רכישת דירה. לאחר שהלכו עם המתווך וראו מחצית קומה במגדל בתל אביב, הם אמרו למתווך שהם לא מעוניינים בשירותיו. אבל פה לא נגמר הסיפור, הם פנו למתווך אחר ורכשו את כל הקומה במגדל באמצעות המתווך הנוסף.

עסקנו בעבר במספר מקרים בהם רוכשים סירבו לשלם למתווך את דמי התיווך בעסקה -  רכש דירה ב-3 מיליון שקל וסירב לשלם דמי תיווך - שוכרת הדירה העבירה למתווכת רוכש פוטנציאלי שאכן רכש לבסוף את הדירה, אך סירב לשלם לה את דמי התיווך וטען כי היא לא הייתה הגורם היעיל בעסקה, וכי חתם על ההסכם עימה כי חשש שלא תאפשר לו לדבר עם המוכרים.

מקרה נוסף ומפורסם היה המקרה בו איש העסקים ארקדי גאידמק מכר את ביתו בהרצליה פיתוח ב-14 מיליון שקל, אלא שמאחורי העסקה התגלע סכסוך משפטי בין המתווך לרוכש שניסה להתחמק מתשלום העמלה על העסקה

• המחלוקת החלה ברשת, והדיון בה יוכרע בירושלים
• ניצחון לבעלי הדירות: עיריית ת"א דרשה להחליף את החלונות, ביה"מ דחה אותה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תחילתו של הסיפור הנוכחי בשנת 2019 אז חתמו בני זוג, באמצעות בתם, על הסכם תיווך מול מתווך. לאחר מכן בחודש במרץ 2019, הציג המתווך לבני הזוג את הנכס. קומה 28 בבניין מגורים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. הבניין היה עוד בשלבי בניה בזמן שבני הזוג הגיעו לבקר בו. הנכס שהוצג לבני הזוג על ידי המתווך היה מחצית מהקומה 28 בבניין, כשהקומה כולה עדיין הייתה בשלבי מעטפת.  מחצית הקומה כללה שטח של 362 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 56 מ"ר עם שלושה כיווני אוויר. המחיר המבוקש הועמד על 65 מיליון שקל, כשעמלת התיווך בין הצדדים נקבעה על 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ.

              דירה במגדל צילום shutterstock

בשלב מסוים הודיעו בני הזוג למתווך שהם כבר אינם מחפשים נכס לרכישה. אלא שלמרות הודעתם זו  הם דווקא כן ערכו סיור בנכס עם מתווכת חדשה, כאשר לאחר מספר חודשים הם ביצעו את העסקה ורכשו את כל הקומה בסכום של 84 מיליון שקל.

• ועד של מושב יפצה במאות אלפי שקלים
• "הרב והמרוקאית": 18 חודשי מאסר למיסטיקנית שהסתירה מיליונים בחשבונות חברים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?

המתווך גילה זאת ומיהר להגיש תביעה כנגד בני הזוג. המתווך טען כי חתם על הסכם עם בני הזוג וכי בני הזוג הפרו את ההסכם עמו לאחר שרכשו את הנכס אותו הוא הראה להם באמצעות מתווכת אחרת. המתווך תבע סכום של כמעט 2 מיליון שקל (1.965), שהם 2% ממחיר העסקה שנכרתה לבסוף פלוס מע"מ.

רוכשי הנכס טענו כי המתווך לא החתים אותם על ההסכם אלא בתם הייתה זו שחתמה עימו על הסכם, ולכן אין כל הסכם משפטי מחייב בינם לבן המתווך. בנוסף טענו כי מאז שהציג להם את הנכס ועד הרכישה בפועל חלף פרק זמן רב של כמעט שנתיים וכי הם שכחו כי הציג להם את כל הקומה ולא רק את מחציתה והוא לא היה הגורם היעיל בכריתת העסקה ולכן דין תביעתו לקבלת דמי תיווך דינה להידחות. 

 

הבת חתמה על ההסכם

הסיפור התגלגל במשך שנה וחצי, לאחר בחודש מרץ בשנת 2019 הציג המתווך לבני הזוג  את הנכס וזאת לאחר שחתם על הסכם תיווך עם בתם. ההסכם התייחס, בין היתר, לקומה 28 בבניין ברחוב ארלוזורוב בתל אביב אותה בני הזוג ראו ועליה הוצעה להם הצעת רכישה בגובה של 65 מיליון שקל. לאחר מכן המשיך המתווך להיות בקשר עם בני הזוג, ובעיקר עם בת הזוג, תוך שהוא מציע ומציג להם נכסים אחרים – בין לרכישה ובין להשכרה.

בחודש יוני בשנת 2020 הציע המתווך לבת הזוג במסגרת התכתבות מסרונים נכס נוסף לרכישה. לאחר יותר משבועיים השיבה לו כי היא ובעלה כבר אינם מחפשים נכס וכלשונה – "Thank You we are not looking anymore".

למרות הודעתה זו התברר למתווך כי במקביל להודעות אלה, סיירו בני הזוג  באותו החודש עם מתווכת חדשה שהציעה להם לרכוש מחצית מקומה 28 בבניין ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. בני הזוג  הגישו הצעה לרכישה, וזו לא התקבלה. לבסוף החליטו בני הזוג לרכוש כאמור את כל הקומה תמורת 84 מיליון שקל, וזאת מבלי לערב את המתווך. בני הזוג טענו כי פנו למתווכת נוספת וכי ההחלטה על הרכישה התקבלה במהלך חודש דצמבר 2020.

המתווך שתבע את בני הזוג ציין כי  היה בקשר עם בני הזוג הנתבעים,  ואף ידע שרכשו נכס. לטענתו, לא ידע שמדובר בנכס שהוצג להם על ידיו. לאחר שנודע לו, מפרסומים בתקשורת,  הוא פנה אליהם בדרישה לתשלום דמי תיווך, אך הם סירבו לשלם את דמי התיווך ואף טענו שהסכם התיווך לא נחתם על ידם, אלא "החתימה האלקטרונית רשומה על שם חתנם – בעלה של בתם".

 

השאלה המשפטית

השופט אביים ברקאי ציין כי במקרה שלפנינו עולות 3 שאלות מרכזיות - האם נקשר הסכם תיווך מחייב ומה משמעות חתימת בתם של בני הזוג על הסכם התיווך? כמו כן ככל שייקבע שאכן נקשר הסכם תיווך - האם התובע זכאי לדמי תיווך? ואם כן מהו סכום דמי התיווך?

בנוסף ציין השופט כי יש להכריע בטענות הנתבעים באשר ל"היעדר בלעדיות" לתובע וכן ביחס לתקופת הזמן שחלפה ממועד הסכם התיווך הנטען ועד למועד הרכישה על ידי הנתבעים. השופט ציין כי התובע הציג הסכם תיווך מפורש עליו מתנוססת מספר פעמים חתימתה של בתם של בני הזוג. השופט ציין כי "הנתבעים ניסו לטעון גם ביחס לחתימה זו ולאחר מכן חזרו באים מכך. ניסיונות אלה לאו דווקא תרמו לאמינותם ואמינות גרסתם". 

השופט ברקאי ציין כי בני הזוג הנתבעים, בניסיונם לחמוק מהתביעה, הערימו טענות ביחס לחתימה על הסכם התיווך. הנתבעים היו כה נחושים לחמוק מתשלום ולהכחיש קיומו של הסכם תיווך, עד אשר גם בכתב ההגנה לא היססו להכחיש את קיומו של הסכם מחייב. ניסיונות ההתחמקות של הנתבעים חדלו כאשר הגיע שלב הגשת תצהיריהם. גרסתם השתנתה, והם הודו באופן חד משמעי שפעלו יחדיו. בתם חתמה על הסכם התיווך תוך שהיא פועלת עבור ובשליחות הוריה.

חתמה בשמם

השופט ציין כי "התמונה ברורה. התובע אכן שלח והחתים את הנתבעים על הסכם תיווך מחייב. נכון הוא שהחתימה בפועל היתה של בתם בלבד, ואולם מתצהיריהם של בני הזוג הנתבעים  וגם של בתם – עולה בבירור שהחתימה היתה גם בשמם ועבורם".

השופט ציין כי למרות שהסכם התיווך נחתם על ידי בתם של בני הזוג ואילו הסכם הרכישה נחתם על ידי בני הזוג עצמם. הרי שעל מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך הרי עליו להחתים את הלקוח על הסכם כאמור, בסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין,  "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה".

השופט ציין כי אין כל חובה שהחתימה על הסכם התיווך תהיה דווקא של האדם שבסופו של יום אף חתם על הסכם הרכישה, הגם שיש בכך הגיון. לעניין זה חוק המתווכים במקרקעין הגדיר לקוח כ"צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". השופט הוסיף כי אף מכוח דיני השליחות ניתן לקבל טענה לפיה הסכם התיווך אכן מחייב. 

             כמה דירות שווה קומה אחת במגדל? צילום תמר מצפי

האם המתווך זכאי לדמי תיווך?

הסכם התיווך כלל ארבעה נכסים שונים. ביניהם גם קומה 28 בבנין ברחוב ארלוזורוב. בהתאם להסכם התיווך, הנכס שהוצג הוא בשטח של 362 מ"ר בתוספת מרפסת בטח של 56 מ"ר וזאת בכיוונים – צפון, מערב ומזרח. המחיר המבוקש בגין הנכס נקבע על הסך של שישים וחמש מיליון שקל.

הסכם התיווך כלל שלושה תנאים, התחייבות לשלם למתווך 2% מהמחיר הסופי שישולם בתוספת מע"מ. בנוסף כלל ההסכם התחייבות לעדכן את המתווך בכל התקדמות של עסקה, וכן התחייבות לעדכן כל צד הקשור לנכס.

השופט ציין כי "אין חולק על כך שבסופו של יום רכשו הנתבעים בני הזוג את כל קומה 28 בבית המגורים, ובכללה רכשו גם את מחצית הקומה שהוצגה להם לראשונה על ידי התובע. 

 

תצהירי הנתבעים מחזקים את טענות התובע

הנתבעים טענו כי גם כאשר רכשו את כל קומה 28, הרי בתחילה הוצגה להם לרכישה רק המחצית הצפונית של הקומה. 

השופט ציין כי תצהירי בני הזוג תומכים דווקא בעמדת התובע. "גם ההצגה המחודשת, כנטען על ידי מתווכת חדשה, היתה של מחצית מקומת המגורים. מחצית צפונית. בדומה למחצית הקומה הפונה לצפון, מערב ומזרח שהוצגה על ידי התובע. בנוסף, היחידה שהוצגה כנטען על ידי המתווכת החדשה הוצגה בתחילת חודש יוני 2020. זאת כאשר במקביל ובמקרה פנה אליהם באותו החודש התובע והציע נכס נוסף ולאחר שבועיים הנתבעת אמרה לו שאינם מעוניינים. השופט ציין כי בעוד התובע מנסה ומבקש להיות בקשר עם הנתבעים ביחס לנכס נוסף – אלה פנו והוצגה להם, לטענתם, היחידה המקורית בקומה 28 על ידי מתווכת אחרת.

הנתבעים טענו כי התובע לא היה הגורם היעיל לעסקה. ולכן לטענתם, התובע אינו זכאי לדמי תיווך. השופט ברקאי ציין כי אין לקבל טענה זו, משום שהיא לא מוסרית ולא משפטית.

השופט קבע כי "אין לקבל הטענה מבחינה מוסרית, שכן אין להתיר מצב בו מעוול יוצא נשכר. בוודאי אין לקבל מצב בו הנתבעים הדירו את התובע מהעסקה ואף מידרו אותו, ולבסוף מנסים לקבל שכר על כך. ושוב אדגיש שבאותם ימים של תחילת חודש יוני 2020 פנה התובע לנתבעת על מנת להציג לה נכס נוסף. רק שבועיים לאחר הפניה, ובתקופה בה הציגו לנתבעים את קומה 28 – השיבה לו הנתבעת  שאינה מעוניינת ברכישה כלשהי. ובתוך כל אלה – לא נאמר דבר לתובע אודות עסקה אחרת שהם מעוניינים בה, עסקה אשר היא לא אחרת מאשר עסקה לרכישת יחידה שהציג לה התובע".

השופט הוסיף גם כי גם "אין לקבל הטענה מבחינה משפטית, שכן הנתבעים אינם יכולים להיבנות מהיעדרו של תנאי מתלה – כאשר הם אלה שסיכלו את קיומו. בנוסף, בנסיבות מסוימות, די בהצגת הנכס על מנת שיתקיים תנאי הגורם היעיל"

 

השופט אביים ברקאי צילום הרשות השופטת​

 

מגיע למתווך תמורה

השופט ברקאי ציין כי הנתבעים אינם יכולים למנוע מהתובע אפשרות להתערב במשא ומתן או אפילו לדעת על קיומו, ומנגד לטעון לכך שהתובע אינו זכאי לשכר בגין כך. צד המסכל קיומו של תנאי בהסכם או תנאי על פי דין אינו יכול להיבנות מכך ולהפיק מכך רווח כספי.

על פי סעיף 28(א) לחוק החוזים "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו", ומכאן ברור שכאשר הנתבעים  מנעו קיומו של התנאי, הרי אין הם זכאים "להסתמך על אי קיומו".

השופט אביים ברקאי ציין כי גם ללא הוראות סעיף זה לחוק החוזים, הרי בהתאם לסעיף 4 להסכם התיווך הובהר שדמי התיווך ישולמו אף אם ימדרו הרוכשים את התובע. לגבי שאלת "הגורם היעיל"  ציין השופט ברקאי כי "בנסיבות הענין, גם הצגת הנכס עצמו יכולה להספיק לצורך הגדרת התובע כ"גורם היעיל". וכי "עולה תמונה ברורה המקנה לתובע זכות לדמי תיווך". 

 

2% ממה?

המתווך עתר לדמי תיווך של 2% בצירוף מע"מ, ממלוא סכום התמורה ששילמו הנתבעים בגין קומה 28 בבנין המגורים, וזאת למרות שהתובע הציג רק מחצית מקומת המגורים. השופט ברקאי קבע כי "אין מקום להיעתר לכך. משהציג התובע מחצית מהקומה, הרי דמי התיווך ייגזרו רק ממחצית עלות הרכישה".

השופט ציין כי "הסכם התיווך מכוחו דרש התובע דמי תיווך התייחס אך ורק למחצית מקומה 28 בבנין המגורים. הסכם התיווך נוסח היטב ובהקפדה ותיאר במדויק את מחצית הקומה, תוך התייחסות אף לכיווני האוויר של הנכס.

השופט הוסיף כי גם המתווכת הנוספת הציגה לבני הזוג בתחילה רק מחצית מקומה 28 ולבסוף נרכשה הקומה כולה. השופט ציין כי אילו התובע היה מעורב בעסקה – הרי שהיה משנה ומוסיף להסכם גם את המחצית השניה של קומה 28.  ההסכם קבע שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך בגין נכסים שהוצגו על ידו, גם אם ההצגה היא באמצעות צד שלישי.

השופט קבע כי "אין בכל אלה כדי לשנות בדיעבד את הוראות הסכם התיווך. ובמילים פשוטות – כאשר נדרש תשלום מכח ההסכם, יש לבחון מה הנכס שהוצג במסגרת ההסכם. דמי התיווך מכח ההסכם מוגבלים לנכס שהוצג מכח ההסכם. כאשר הנכס שהוצג הוא מחצית קומה 28 בבנין המגורים – הרי בוודאי דמי התיווך יתייחסו אך ורק לתמורה בגין אותה מחצית קומה".

השופט אביים ברקאי קבע כי "התביעה בסך של 1,965,600 שקל התייחסה לדמי תיווך הנגזרים מתמורה 84 מיליון שקל.  לאור כך שהוצגה רק מחצית הקומה שנרכשה, הרי דמי התיווך להם זכאי התובע הם מחצית - 982,800 שקל.

 

לא התחייבו לבלעדיות - באמת?

השופט ציין כי הוא אינו מקבל את  טענת הנתבעים לפיה אינם חייבים בתשלום מכיוון שלא התחייבו לבלעדיות לתובע

הנתבעים טענו שהיחידה הוצגה להם על ידי מתווכת חדשה, כשנה ושלושה חודשים לאחר שהוצגה להם על ידי התובע. עוד הוסיפו הנתבעים שלא התחייבו לבלעדיות כלפי התובע ומכאן הם סבורים, שהתובע אינו זכאי לדמי תיווך.

השופט ברקאי קבע כי "אין לקבל את טענת הנתבעים. תניית בלעדיות בהסכמי תיווך פועלת ברגיל כלפי מוכרים המבקשים למכור נכס מסוים ומתחייבים למכור אותו באמצעות מתווך ספציפי. הטענה לא תפעל ביחס לרוכשים המבקשים לרכוש נכס מסוים, אך מסרבים לשלם דמי תיווך למתווך שהציג את הנכס. טענתם של התובעים אינה במקומה ויש לדחות אותה בשל הוראות חוק המתווכים במקרקעין וכן בגלל דיני החוזים".

השופט ברקאי ציין כי "הדעת אינה נוחה ממצב בו רוכש נכס ישתמש בשירותי מתווך המציג לו את הנכס ולאחר מכן יתחמק מתשלום בתואנה שלא היתה התחייבות לבלעדיות. אכן רוכש נכס רשאי לוותר על הנכס ולא לרכוש אותו בסופו של יום. ואולם, הרוכש אינו יכול לאחוז בחבל משני קצותיו – גם לרכוש את הנכס וגם לחמוק מתשלום דמי תיווך בתואנה של "היעדר בלעדיות. שונה הדבר, אגב, ביחס למוכר נכס. מוכר נכס מחויב למתווך, רק ובכפוף בתקופת בלעדיות. זאת מכיוון שמוכר הנכס מוגבל לעסקת מכירה של הנכס אותו הוא מוכר, ומכאן אין להגבילו ו"לשעבדו" למתווך מסוים".