מגליל ים, עד קריית אליעזר ופסגות אפק: השכונות בהן זוכי מחיר למשתכן עשו "קופה"

קריית אליעזר, חיפה

זוכי מחיר למשתכן בקריית אליעזר החלו למכור דירות לפני חודש וחצי. לקחנו את הפרויקט המוכר של אשדר מקריית אליעזר. בחירת הדירות נעשתה במאי 2018, כשהמחיר התחיל מ-8,454 שקל למ"ר אבל הממוצע עבר את ה-9,000 שקל למ"ר (המחיר מוצמד). היום, בקריית אליעזר מוכרים דירות כאלה במחיר כפול. שכונות מחיר למשתכן (ביזפורטל) ברחוב מייק ברנט, למשל, מחיר הדירות עומד על 19 אלף שקל למ"ר. דירת 87 מ"ר, הוערכה לאחרונה על ידי שמאי המקרקעין ד"ר אסף גסטפרוינד ב-1.67 מיליון שקל, את אותה דירה רכשו סביב 780 אלף שקל. כלומר, יותר מ-100% רווח.

"יותר מ-100% רווח". קריית אליעזר (אלכס לובימוב) גליל ים, הרצליה

בכתבה שערכנו בחודש מאי השנה מצאנו כי רוכשי דירות במחיר למשתכן הרוויחו 2-2.5 מיליון שקל, אחרי שקנו את הדירות ב-1.5 מיליון ומוכרים כעת ב-4 מיליון שקל. הרווח בא לידי ביטוי במחיר למ"ר - אלה שרכשו דירות ב-17 אלף שקל למ"ר מוכרים ב-40-45 אלף שקל למ"ר. לדברי המתווך ניר פיינה, שהשתתף אז בכתבה, לאחרונה מחירי הדירות בשכונה יורדים מעט.  "בניגוד למה בארץ, אצלנו יש צניחת מחירים לדירות יד שנייה, ומנגד - הפרוייקטים העתידיים המשווקים יקרים בכ-10% מהן". הוא מוסיף כי "מכרתי פה בחודש האחרון שתי דירות 4 חדרים זמינות לכניסה מיידית ב-4.1 וב-4.15, בקומות 5 ו-7. דירות יד שנייה כאלה שווקו לפני מספר חודשים בסביבות ה-4.5 מיליון שקל ובעקבות ההיצע הרב שנוצר בשכונה, עם השתחררות המגבלה של מחיר למשתכן, יש כעת המון דירות יד שניה בתוספת למספר רב של פרוייקטים המשווקים כעת. עודף ההיצע גורר את השוק בגליל ים לירידות. בעוד הפרוייקטים נותנים הטבות באשראי, בעלי דירות יד שניה מורידים מחירים".

רמת אפעל/קריניצי, רמת גן

פרויקט מחיר למשתכן החל באזור בנובמבר 2016, כך שהזוכים כבר החלו לממש. בזמנו, סלע איסתא מכרה דירות במחיר הממוצע של 14,339 שקל - פחות ממחצית מהמחיר הממוצע ברמת גן היום, בטח כשמדובר באזור הצמוד לבית החולים שיבא. דירת 85 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה 1.355 מיליון שקל. קנו דירה ב-1.57 מיליון שקל. הפרוייקט ברמת גן (אתר סלע בינוי) דירת 100 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה כ-1.569 מיליון שקל; היום, המחיר למ"ר נע סביב 37 אלף שקל למ"ר. דירת 4 חדרים מושכרת כיום ב-7,500 שקל, מה שנותן תשואה ממוצעת של 2.5%. לא גבוהה במיוחד, אבל מי שזכה בדירות האלה עשה קופה לא רעה בעיקר בגלל עליית הערך - יותר משני מיליון שקל. איפה עוד תמצאו עסקה כזאת?

שרונה, כפר יונה

ביולי 2017 כפר יונה החלה למכור דירות במסגרת מחיר למשתכן, במחיר זול במיוחד. ברחוב אהבת אדם נמכרו דירות במחיר של החל מ-8,800 שקל למ"ר אחרי הנחה. דירת 4 חדרים (100 מ"ר) ב-937 אלף שקל ודירה מעט גדולה יותר, 110 מ"ר, ב-1.02 מיליון שקל. אם חשבתם שמחיר הדירה הוכפל, טעיתם - 1.8 זה אפילו לא מחיר של דירת 3 חדרים בכפר יונה. הדירות החדשות נמכרות סביב 2.4 מיליון שקל ל-4 חדרים, 2.65 לחמישה חדרים. דירות 3 חדרים חצו את רף ה-2 מיליון שקל. כלומר, המחיר לא רק שהוכפל, אלא כמעט שילש את עצמו, עם רווח עצום של בערך 2.3 מיליון שקל.  

רמת בית שמש, בית שמש

דירות מחיר למשתכן נמכרו בחודש מאי 2017, אז רכשו בעיקר חרדים דירות בהנחה של מעל 30% על מחיר השוק. אחרי 7 שנים, הם התחילו למכור. המחירים עלו בממוצע יותר מאשר בישראל. אלה שקנו את הדירות אז, שילמו 8,900 שקל למ"ר (באזור רמת בית שמש ד' למשל), הם זכו פעמיים - פעם אחת דרך מחיר הנמוך ממנו נהנו בעבר ופעם שנייה מהקפיצה בשלוש השנים האחרונות.  המחיר הממוצע בבית שמש עומד היום על כ-23-24 אלף שקל וזה אומר דרשני - בשקלים, רווח עצום של 1.4 מיליון שקל.

פסגות אפק, ראש העין

יולי 2017 בישר טובות למתמודדים במחיר למשתכן בשכונת פסגות אפק: הם זכו בהגרלה במחיר שהיום נראה על גבול המגוחך. מאות דירות נבנו שם בתקופה ההיא, כשמחיר דירת 3 חדרים עמד על 857 אלף שקל, מחיר דירת 100 מ"ר (ארבעה חדרים) על 1.05 מיליון שקל ומחיר דירת 120 מ"ר עמד על כ-1.25 מיליון שקל. היום, לא תמצאו דירה במחיר כפול, אלא הרבה יותר מכך. זה מזכיר את סיפור גליל ים בהרצליה - שכונה שבה מי שזכה אז בדירה במסגרת מחיר למשתכן, הרוויח על הנייר משהו כמו 2-2.5 מיליון שקל. כמו בלוטו, כפתור אחד הפך אותם למיליונרים. הרווח הגדול ביותר. גליל ים הרצליה (ניר פיינה) "לא תאמין, אבל הבן שלי קנה שם, בשכונה", מספרת המתווכת צופית שרפי-חתוכה. "פתאום פונים אליי זוגות, מבקשים שאגיע ושואלים כמה הם יכולים לקבל על הבית. מה שכן, יש הבדלים במחיר למ"ר בין דירות מחיר למשתכן באזור אחד, לבין דירות לשוק החופשי באזור אחר". ההבדל הוא מהותי גם במגוון הדירות: צריך לעשות הבחנה בין אזור A, מערב השכונה, האזור עליו אנחנו מדברים, לבין אזור B, המגדלים של חיים הרצוג, מזרחה ודרומה משם. באזור A בניינים נמוכים, ב-B יש מגדלים. הדירות של מחיר למשתכן נעות סביב 2.45-2.5 מיליון שקל, משהו בין 23-25 אלף שקל למ"ר. במגדלים המחירים נעים סביב 25-26 אלף שקל למ"ר. כך או כך, מי שרכש דירה במחיר של 10,500 למ"ר קיבל דירה ששווה 25 אלף שקל למ"ר - בערך פי 2.5. בסוף, זהו רווח עצום של 1.5 מיליון שקל.

בית בפארק, אור יהודה

מחירי הדירות בשכונה נעים היום סביב 27 אלף שקל למ"ר. דירת 4 חדרים תעלה 2.7 מיליון. מי שרכש דירה במחיר למשתכן בזמנו שילם 1.23 מיליון שקל בערך לדירת 4 חדרים ממוצעת. רווח של עד 1.5 מיליון שקל. שכונת בית בפארק (ויו פוינט) כלומר, מדובר בהכפלת הסכומים ורווח של 1.4-1.5 מיליון שקל - כמעט בלתי נתפס, אבל ראינו כבר עליות ערך גבוהות יותר.