המכרזים החדשים יציפו את שדה דב: האם המחיר יירד ואיך יראה המתחם בעתיד?
המחירים במתחם שדה דב גבוהים. הם משתווים ואף עוברים חלק מאזורי ביקוש במרכז תל אביב. זה נשמע כמעט לא הגיוני, אבל בסוף הציבור קובע ומוכן לשלם את מה שהחברות הגדולות דורשות. יש לשדה דוב לא מעט יתרונות, כמו נוף לים, ששווה לא מעט כסף. נכון, אפשר למצוא דירות דומות באזור הירקון בתל אביב במחיר הזה, אבל עם עובדות אי אפשר להתווכח - חלק מהדירות נמכרות ביותר מ-10 מיליון שקל, 85-87 אלף שקל למטר, והציבור משלם.
בתחילת השבוע הודיעה רמ"י כי החליטה לשווק 7,159 יחידות דיור חדשות במתחם. התוכנית היא למרכז וצפון הרובע. זה מכרז גדול שלא משאיר עוד הרבה קרקעות במאגרים. רמ"י החליטה ללכת על מכרז גדול ושחררה את הקרקעות בבת אחת, כדי שהיזמים יוכלו להיערך. יכול להיות שמבחינתה העיתוי הוא מצוין. ישראל לא ידעה כמעט זמנים טובים מאז 2020 - קורונה, מבצעים, הפגנות, רפורמה, ריבית גבוהה ומלחמה. אם בשעה זו הביקושים מתחילים לעלות, אין לה שום סיבה להחזיק את הקרקעות קרוב לחזה. היזמים ייגשו למכרזים עד חודש נובמבר. יש להם מספיק זמן כדי לחשב את המסלול וסביר להניח שנראה את החברות הגדולות, אולי י.ח דמרי (שרכשה את הקרקע מחנן מור) וישראל קנדה, נאבקות על עוד מקום במתחם, מאחר ויש מקום לכולם: מדובר ב-10 מכרזים שונים לבנייה ב-27 מתחמים.
השחרור של אלפי יחידות דיור בבת אחת מעלה שאלות: האם תהיה הצפת מחיר, מתי בכלל נראה את הדחפורים מתחילים לעבוד ואיך תראה שדה דב בעוד 5-7 שנים מהיום.
הדמיית המתחם החדש (ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות)
מה שווק עד היום ומה צפוי בעתיד?
תחילה, בואו נעשה סדר - מה שווק בשדה דוב עד היום? השיווק עצמו החל ב-2021. זה התחיל בתכנית אשכול בדרום המתחם, שם שווקו 2,650 יחידות דיור. חנן מור היה הזוכה הראשון, יחד עם חברות נוספות, במכרז שבו שווקו 1,570 יחידות דיור שעליהן שולמו כ-4.6 מיליארד שקל. מור לקח מינוף גדול מאוד מהבנק, ולכן קרס וי.ח דמרי היה זה שרכש ממנו את הקרקע. כעת, עם המכרז החדש, למרכז וצפון הרובע, מספר יחידות הדיור יעלה ל-9,809 יחידות דיור, כשהתכנון הוא שבכל האזור כולו יהיו 16 אלף דירות בעתיד, כלומר בעוד פחות מעשור (ההערה היא שהמכרזים האחרים ייצאו בהדרגה אחרי שיווק הקרקע הנוכחית, אך לא כל המתחם ישווק במכה אחת). כלומר, בשלב הזה, שווקו כבר למעלה מ-60% מהדירות, בין אם במכירה לפרטיים או בשיווקים ליזמים, כפי שרמ"י עושה כעת.- רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
- דווקא בתקופה הזו: "חנן מור החדשה" העלתה מחיר בחריש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השיווק הנוכחי (אמנם מדובר בשוליים, אבל מעבר לבנייה רוויה, במתחמים האלה ישווקו גם בנייני דיור להשכרה) הוא אגרסיבי והשאלה הראשונה שתעלה היא מה זה יעשה למחירים באזור. ראשית, צריך להסתכל על צד הביקוש. השאלה הגדולה היא האם הציבור, שיקבל בבת אחת היצע גדול מאוד, יותר מפי 3 ביחס למה שהיה עד עכשיו, ינהר לאזור ויקנה דירות, או שמא המכירה תהיה איטית והדרגתית ואולי תוריד את המחירים מתחת לרף של ה-80 אלף שקל למ"ר. מצד שני, צריך לזכור, גם אנשי הנדל"ן האופטימיים ביותר האמינו ב-2021 שמחירי הדירות במתחם ינועו סביב 70 אלף שקל בשיא. בפועל, המחירים עלו הרבה יותר והתאימו את עצמם למה שקרה במדינה - עלייה של 30% בשנים 2021-2022.
פרויקט ריינבו בשדה דוב (מצגת ישראל קנדה)
ההערכה היא שהחברות ששולטות במתחם כעת, כמו ישראל קנדה וי.ח דמרי, יצטרכו לפעול מהר ולמכור דירות לפני ההיצע הגדול, או לחלופין ללכת על רכישת השטחים הנוספים ואז הן יוכלו לשלוט במחיר.
מה יהיו מחירי הדירות והקרקעות?
בשיחה שערכנו עם אחד היזמים הגדולים במדינה בנוגע לשטח במתחם, הוא אמר לנו כי "אם אתה שואל אותי, העלייה בהיצע תתקזז עם העלייה במחירים. אתה צריך לזכור שבסוף היזם משלם על הקרקע מחיר מסוים, שעכשיו נושק לשיא. יש לו מחיר מינימום, רף מסוים. להערכתי, יזמים שיגשו למכרז לא יוכלו לתמחר את הדירות בפחות מ-80 אלף שקל למ"ר, ואולי אפילו להרים את הרף כלפי מעלה, כלומר מעל 85 אלף שקל למ"ר - כפי שקורה היום".- איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
- אלמנים ואלמנות יוכלו להירשם להגרלות דירה בהנחה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
צריך לזכור שמחירי הדיור עולים מתחילת השנה ואם להסתמך על המספרים של הלמ"ס מתחילת השנה, זה אמור לקרות בקצב דו ספרתי. ביזמים (הלא מסכנים, יש לומר) ספגו מתחילת השנה גם עלייה במחירי הסחורות, הפועלים ומשלמים כמובן גם את עלויות המימון הגבוהות. הם בכל זאת מצליחים להרוויח, כיוון שהציבור משלם והם אפילו מגלגלים חלק מהעלויות עליו, כדי להחזיר לעצמם את הנתח שהם מאבדים דרך מבצעי המימון.
אל תופתעו אם יתמודד שוב. דמרי (ביזפורטל)
נראה שעל המספרים האלה רמ"י מסתמכת: היא רואה איך בשבועות האחרונים השוק מתאושש, איך היזמים משלמים סכומים קרובים למחירי השומה באזורי הביקוש ואפילו למעלה מכך. אין ספק שהם כוססים ציפורניים ולוקחים סיכון גדול: כל תפנית במלחמה תגרום לאי ודאות, אבל ברמ"י כבר דחו מכרזים בעבר. אם להסתמך על הציפיות, אז
אם נסתמך על המחיר ששילם חנן מור, 7.8 דונמים תמורת 1.46 מיליארד שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של 62 מיליון שקל (שומת בנק לאומי שהגיעה מאוחר יותר קבעה מחיר של כמיליארד שקל כולל פיתוח) עבור 458 יחידות דיור במתחם, נגיע לסכום של בערך 3.3 מיליון שקל קרקע ליחידות דיור. אם ניקח את המחיר לפי שומה בנק לאומי, נגיע למחיר נמוך של פחות מ-2.2 מיליון שקל ליחידת דיור ולפי המחיר שדימרי שילם - 2.4 מיליון שקל ליחידת דיור. נראה כי המחיר במכרז, כך לפחות לפי הערכת גורמים בענף, יהיה קרוב למחיר הזה ואולי מעט גבוה יותר, בשל התקופה בה אנו נמצאים והביקוש הגבוה יחסית לאזור הזה.
לגבי התחלת הבנייה, ברמ"י ממתינים שהמכרזים ייסגרו ולאחר מכן יגיע לשלב הכנת התכניות הסופיות, הליך שייקח עוד כמה חודשים טובים. קשה לומר מתי הדחפור הראשון יעלה לקרקע, אבל טווח של שנה לפחות מסיום המכרזים הוא בהחלט סביר. הדבר תלוי כמובן גם במצב במדינה: חלק מהיזמים עלולים לחכות מעט עם הוצאת ההיתר ותחילת העבודות ואחרים עשויים למהר ולעלות על הקרקע במידה ויזהו תקופה שבה יש ודאות בשוק.
מה ייבנה בשני הרובעים?
תכנית מרכז הרובע משתרעת על שטח של כ- 570 דונם הנמצא צפונית לתחנת החשמל רידינג ומזרחית לקו החוף. הבינוי מבוסס על בלוקים עירוניים היוצרים את מערך הרחובות והשטחים הפתוחים בתחום התכנון כאשר בלוק מורכב משני טיפוסי מבנים של בנייה מרקמית מלווה רחוב בבניינים בני 5-9 קומות ובנייה מגדלית בגובה של עד 45 קומות.
תכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ- 393 דונם. צביונה של השכונה הצפונית ברובע הפך את מסלול ההמראה ההיסטורי לרצועת פארק החוצה את המתחם לאורכו. השכונה נושקת לפארק החופי ובעלת מראה אורבני רציף. הבינוי כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. הצפיפות הממוצעת היא בת כ-42 יח"ד לדונם.
- 5.בני 04/09/2024 11:22הגב לתגובה זו1. אזור תל אביב נחשב ללב הכלכלי והתרבותי של מדינת ישראל. 2. מאז המהפכה המשפטית רבים בציבור מבינים שאף שלא הוכרז על כך רשמית מתהווה אזור ליברלי לעומת אזור לא ליברלי. אזור זה מרוכז במרכז ובפרט בתל אביב. 3. אצולת הממון נמנית בדרך כלל עם הגוש הליברלי. ראה ערך ניו יורק ולכן הפרוטה בכיסם. 4. למעשה זה או לחיות באזור תל אביב או להגר מישראל. 5. יהודי העולם רכשו וימשיכו לרכוש דירה בישראל ומה יותר טוב מחוף ימה של תל אביב. 6. ירושלים דמוגרפית מחוסלת. באר שבע לצערנו לא רלוונטית לרבים. חיפה לא מתרוממת, מוזהמת בחלקה ועם אוכלוסיה מעורבת ולכן עם פוטנציאל נפיץ.
- 4.הורדוס ייבש את הים והמחירים יעלו ל 120 אלף למטר (ל"ת)זליג 04/09/2024 08:47הגב לתגובה זו
- 3.90 אלף שקל למר זה יגיע אנשים משלמים (ל"ת)מרים 03/09/2024 18:16הגב לתגובה זו
- 2.פשיטת רגל וודאית 03/09/2024 13:11הגב לתגובה זוקטר הדיור היה עובדי ההיטק , אולם ברגע שאין אקזיטים אין מי שישלם את המחירים המופרכים האלה מלבד כמה מלביני הון צרפתיים. הריבית על הקבלנים היא 7% וכל הרפתקאה בשדה דב תיגמר בפשיטת רגל במקרה הטוב. אף ישראלי לא ישלם 80 אלף למטר אנשים לא מטומטמים בדכ
- 1.dw 03/09/2024 10:06הגב לתגובה זוכל עוד ממשיכים לעודד פה ילודה בקצב הכי הכי גבוה בעולם המערבי (קצב גידול שנתי של 2% שזה קרוב ל 200 אלף בני אדם, בשנה! ) נדרש לעוד ועוד יח"ד, ולכן זו בעיה אם בוחרים לבזבז משאב קרקע בבת אחת במקום לפרוש לאורך עשור או שניים. הלא גם בעוד 10 ו 20 שנה האוכלוסיה תגדל ותהיה זקוקה לקרקע לבניה. הלא רוכש הדירה של 2030 לא חשוב יותר מרוכש הדירה של 2040 או 2050. לכן הפתרון שמציעה עמותת צפוף הוא להתחיל לטפל בפרה הקדושה של ישראל - עידוד הילודה. זהו. נגמר. ישראל איננה מדינה קטנה יותר, עברנו את אוסטריה ועוד כמה שנים נעקוף את שבדיה במספר בני האדם. מה יוצא לנו מזה שממשיכים לעודד את האוכלוסיה להתרבות בקצב מופרז? כלום. רק יותר צפוף ויותר יקר. כיף לכם שצפוף ויקר? אם לא אז אולי הגיע הזמן להפסיק קיצבאות ילודה? אם לא לחלוטין אז לפחות מילד 3 ומעלה. לא יוצא לנו שום דבר מזה שאנשים בגירים בוחרים להביא ילד 5 או 7.
סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?
מחירי הדירות סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?
כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור.
שוק של אינטרסנטים
וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס.
מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?
- מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
